Boek 7 ‘Bijzondere contracten’ en de impact voor de bouwsector – deel 3 (Recht op Zaterdag)

Auteur: Marc Vandecasteele (Recht op zaterdag)

Lees ook deel 1 en deel 2 van dit artikel

Artikel 7.4.28. Meerdere opdrachtnemers

‘Indien meerdere opdrachtnemers aangesteld zijn voor de uitvoering van een opdracht, die elk door een afzonderlijk contract verbonden zijn met de opdrachtgever, is ieder van hen verplicht om samen te werken met de andere opdrachtnemers.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Indien bij de realisatie van een project meerdere opdrachtnemers betrokken zijn, is het van groot belang precies te bepalen wat de juiste inhoud is van ieders opdracht. Iedere opdrachtnemer is immers – bij wijze van uitgangspunt – maar aansprakelijk voor de niet-nakoming van de verbintenissen die tot zijn opdracht behoren. Dat neemt niet weg dat, volgens de huidige rechtspraak en rechtsleer de verschillende opdrachtnemers, gelet op de verbintenis om hun respectieve contracten te goeder trouw uit te voeren (art. 5.73), in de mate van het nodige en in de mate dat hun werkzaamheden met elkaar interfereren, met elkaar moeten samenwerken en in het kader daarvan wederzijdse informatie-, raadgevings- en waarschuwingsverplichtingen hebben. Het voorgesteld artikel codificeert deze samenwerkingsverbintenis.

De verbintenis geldt enkel in de verhouding tussen de opdrachtgever en elk van de opdrachtnemers. Zij is dus een verbintenis van contractuele aard. Het betreft in principe een inspanningsverbintenis. Enkel het geval dat de verschillende opdrachtnemers door afzonderlijke dienstencontracten met de opdrachtgever verbonden zijn, wordt uitdrukkelijk voorzien. Wanneer bij de realisatie van een opdracht verschillende opdrachtnemers betrokken zijn, maar op basis van één enkel contract tussen de opdrachtgever enerzijds en de verschillende opdrachtnemers anderzijds, dient immers voor wat de samenwerking tussen de opdrachtnemers betreft, naar het contract te worden verwezen.

Artikel 7.4.48. Voorlopige en definitieve oplevering

‘Wanneer het contract bepaalt dat de opdrachtnemer verbonden is tot een voorlopige oplevering, gevolgd door een definitieve oplevering, en behoudens andersluidend beding: 1° vindt de inontvangstname van het onroerend bouwwerk door de opdrachtgever op het ogenblik van voorlopige oplevering plaats; en 2° vindt aanvaarding van het onroerend bouwwerk op het ogenblik van definitieve oplevering plaats. Wanneer de opdrachtgever het ontwerp van het onroerend bouwwerk en de controle over de uitvoering van het onroerend bouwwerk aan een architect of een andere derde heeft toevertrouwd, met wie hij afzonderlijk heeft gecontracteerd, houdt de aanvaarding van het onroerend bouwwerk ook de aanvaarding door de opdrachtgever in van de opdracht voor ontwerp van het onroerend bouwwerk en voor de controle op de uitvoering ervan verricht tot de datum van de aanvaarding.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Wanneer een dienstencontract een onroerend bouwwerk tot voorwerp heeft, gebeurt de levering in de praktijk vaak in twee (en soms zelfs in meer) fasen, met name middels een voorlopige en een definitieve “oplevering”. De reden daarvoor is dat het bij dergelijke werken voor de opdrachtgever vaak niet mogelijk is om na de beëindiging van de werken meteen na te gaan of zij behoorlijk werden uitgevoerd en dat hij dit maar definitief kan vaststellen enige tijd nadat hij de werken in zijn bezit heeft. De voorlopige en de definitieve oplevering hebben dan elk hun eigen betekenis en draagwijdte. Het voorgesteld artikel poogt deze contractuele praktijk te codificeren.

De voorlopige oplevering stelt in principe enkel vast dat het onroerend bouwwerk door de opdrachtnemer is afgewerkt. De opdrachtnemer stelt het onroerend bouwwerk dienovereenkomstig ter beschikking van de opdrachtgever, die het onroerend bouwwerk een eerste keer, in principe louter preliminair, op zijn conformiteit zal beoordelen. De opdrachtgever is er in principe toe gehouden het onroerend bouwwerk op dat ogenblik in ontvangst te nemen en te aanvaarden. De opdrachtgever aanvaardt het onroerend bouwwerk ofwel zonder voorbehoud (wanneer hij vaststelt dat het conform werd uitgevoerd, of beter, wanneer het lijkt dat het onroerend bouwwerk conform werd uitgevoerd), ofwel aanvaardt hij het onroerend bouwwerk met een of meerdere voorbehouden (wanneer hij kleine conformiteitsgebreken vaststelt), ofwel weigert hij de aanvaarding (wanneer hij grote conformiteitsgebreken vaststelt die het hem onmogelijk maken het werk in gebruik te nemen) (cf. art. 7.4.9, § 1, vierde lid). Indien de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden (en de opdrachtgever het onroerend bouwwerk derhalve in ontvangst heeft genomen, desgevallend met een of meerdere voorbehouden) wordt een termijn verleend tot aan de definitieve oplevering, die tussen de partijen wordt afgesproken, in de praktijk meestal één jaar. Die termijn moet als een soort proeftermijn worden beschouwd, waarin de opdrachtgever al de beschikking over het onroerend bouwwerk krijgt, wat hem moet toelaten te controleren of het onroerend bouwwerk inderdaad op alle vlakken conform werd uitgevoerd. Binnen deze termijn zal de opdrachtnemer de tekortkomingen die desgevallend bij de voorlopige oplevering werden vastgesteld moeten remediëren, evenals andere tekortkomingen die binnen die termijn aan het licht komen en die hem door de opdrachtgever worden gemeld. Na het verstrijken van de proeftermijn kan – indien alle gebreken effectief zijn verholpen – tot de definitieve oplevering worden overgegaan.

De definitieve oplevering, als ze zonder voorbehoud gebeurt, impliceert de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de opdrachtgever. Deze regel van aanvullend recht is ingegeven vanuit de bescherming van de opdrachtnemer die uitdrukkelijk moet kiezen voor een vroeger tijdstip van aanvaarding. De contractspartijen kunnen overeenkomen dat de voorlopige oplevering (en niet de definitieve oplevering) al als aanvaarding zal gelden, wat zij in de praktijk ook meestal doen. In dat geval kan de opdrachtgever zich na de voorlopige oplevering niet meer beklagen over gebreken die hij bij de voorlopige oplevering had kunnen opmerken, maar heeft nagelaten dat te doen. In dat geval is de opdrachtnemer wel onverminderd gehouden tot herstel van alle conformiteitsgebreken die tussen de voorlopige en definitieve oplevering zouden opduiken en die hem door de opdrachtgever worden gemeld. De dubbele oplevering van onroerende bouwwerken is geenszins verplicht. De partijen kunnen nog steeds overeenkomen dat er maar één enkele oplevering zal gebeuren. Enkel voor woningbouwcontracten is een dubbele oplevering verplicht (art. 9 Woningbouwwet). Tot slot moet worden opgemerkt dat, niettegenstaande het systeem van dubbele oplevering in het onderhavig wetsvoorstel specifiek in de bepalingen over het dienstencontract betreffende een onroerend bouwwerk werd ingeschreven, de dubbele oplevering ook bij andersoortige dienstencontract kan voorkomen. Zulks behoort tot de contractsvrijheid van de partijen. Het is omdat de dubbele oplevering vooral bij dienstencontracten betreffende onroerende bouwwerken voorkomt, dat deze regeling hier werd ingeschreven.

Artikel 7.4.49. Stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken

Ԥ 1. De opdrachtnemer is aansprakelijk voor elk conformiteitsgebrek dat zich voordoet ten laatste tien jaar vanaf de aanvaarding van het onroerend bouwwerk en dat de stabiliteit of de stevigheid van het onroerend bouwwerk aantast of dreigt aan te tasten, zelfs door ongeschiktheid van de grond, voor zover dit gebrek aan een toerekenbare niet-nakoming van de opdrachtnemer te wijten is.

§ 2. Het recht van de opdrachtgever vervalt indien hij niet in rechte optreedt binnen de vervaltermijn bedoeld in paragraaf 1. Artikel 7.4.18 is niet van toepassing op de conformiteitsgebreken bedoeld in paragraaf 1.

§ 3. Ieder beding dat ertoe strekt de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer voor de conformiteitsgebreken bedoeld in paragraaf 1 uit te sluiten of te beperken, is absoluut nietig.

§ 4. De conformiteitsgebreken andere dan in paragraaf 1 bedoeld, blijven aan de artikelen 7.4.15 tot 7.4.19 onderworpen.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Paragraaf 1 herneemt artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek, maar herstructureert dat artikel, mede rekening houdend met de artikelen 7.4.15 tot 7.4.19. Bij dienstencontracten betreffende een onroerend bouwwerk is de opdrachtnemer (lees: de bouwaannemer, de architect, de tussenkomende ingenieur, etc.) aansprakelijk voor conformiteitsgebreken die de stabiliteit of stevigheid van het onroerend bouwwerk in het gedrang brengen of in het gedrang dreigen te brengen, met inbegrip van conformiteitsgebreken die het gevolg zijn van de ongeschiktheid van de grond, en die binnen een termijn tot tien jaar na de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de opdrachtnemer aan het licht komen. Moeten als stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken worden beschouwd, conformiteitsgebreken die voldoen aan de voorwaarden van artikel 7.4.15 en die daarenboven de stevigheid of stabiliteit van het onroerend bouwwerk of van een van zijn hoofdbestanddelen (muren, dak, terrassen, etc.) aantasten of minstens op termijn in gevaar brengen. Een daadwerkelijke instorting van het onroerend bouwwerk of een gevaar op onmiddellijke instorting binnen de periode van tien jaar bedoeld is niet vereist: een reëel risico op aantasting van de stabiliteit van het onroerend bouwwerk op kortere of langere termijn is voldoende.  Niettegenstaande artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek laat uitschijnen dat het regime inzake stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken enkel geldt voor dienstencontracten die tegen vaste prijs worden gesloten, aanvaarden rechtspraak en rechtsleer dat het regime geldt ongeacht de wijze van prijsbepaling. Er is dan ook geen enkele reden om dit bijzondere aansprakelijkheidsregime te beperken tot contracten tegen vaste prijs. De verwijzing naar de vaste prijs wordt bijgevolg geschrapt. De aansprakelijkheid van de opdrachtnemer voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken is beperkt tot gebreken die “ten laatste” tien jaar na de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de bouwheer aan het licht komen. De gekozen bewoordingen beogen tegemoet te komen aan voormelde rechtspraak van het Hof van Cassatie luidens dewelke de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken al vóór de aanvaarding geldt. Deze rechtspraak is logisch, gelet op de ratio achter dit bijzonder regime. Wanneer niet tot (definitieve) oplevering en aanvaarding van het onroerend bouwwerk wordt overgegaan, wegens blijvende betwisting tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer, moet de opdrachtnemer op grond van dit bijzonder regime aangesproken kunnen worden. De aanvaarding bepaalt m.a.w. enkel het eindpunt, maar niet het startpunt van de aansprakelijkheidstermijn.

Paragraaf 2 verduidelijkt dat inzake stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken de conformiteitstermijn (vgl. art. 7.4.17) met de vervaltermijn (vgl. art. 7.4.19) samenvalt. Er geldt geen kennisgevingstermijn. Het volstaat dat de opdrachtgever een rechtsvordering ten gronde instelt binnen de tienjarige termijn. Gelet op de ernst van stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken mag er niet van worden uitgegaan dat de opdrachtgever die het gebrek niet binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft ontdekt of behoorde te ontdekken, aan de opdrachtnemer meldt, wordt geacht het gebrek te aanvaarden.

Paragraaf 3 bevestigt uitdrukkelijk het openbaar orde karakter van de regels inzake de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken. Of beter: dat dit regime een minimumregeling betreft en dat die minimumregeling van openbare orde is. De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken moet immers niet enkel de opdrachtgever beschermen, maar ook de maatschappij als dusdanig, die belang heeft bij deugdelijke, stabiele bouwwerken. Niettegenstaande paragraaf 3 het uitsluitend heeft over “bedingen” die de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer bedoeld in paragraaf 1 uitsluiten of beperken, geldt paragraaf 3 ook voor eenzijdige rechtshandelingen, zoals een verklaring van de opdrachtgever waarbij hij eenzijdig afstand doet van de bescherming van dit artikel. Terzake kan naar artikel 5.126 verwezen worden. Doordat paragraaf 3 bepaalt dat enkel bedingen die de tienjarige aansprakelijkheid “uitsluiten” of “beperken” nietig zijn, zijn bedingen die die aansprakelijkheid uitbreiden of verzwaren, wel geldig. Onder artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek is – niettegenstaande het Hof van Cassatie al heeft geoordeeld dat bedingen die artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek verzwaren of uitbreiden, geldig zijn – recent discussie ontstaan over de vraag of en in welke mate bedingen die de tienjarige aansprakelijkheid uitbreiden of verzwaren, zijn toegestaan. Paragraaf 3 beslecht elke discussie. Aangezien voor de definitie van het begrip conformiteitsgebrek in het voorgesteld artikel naar de definitie van het begrip conformiteit in artikel 7.4.15 moet worden verwezen, is artikel 7.4.15, wanneer het om een stabiliteitsbedreigend conformiteitsgebrek van een onroerend bouwwerk gaat, integraal van openbare orde. Dit heeft duidelijke implicaties. Het Hof van Cassatie aanvaardt op heden dat een opdrachtnemer zich steeds kan bevrijden van aansprakelijkheid voor de fouten van hulppersonen, ook wanneer die fouten de stabiliteit van een onroerend werk in het gedrang brengen, aangezien het gemene recht dat toestaat en de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek zich hier niet expliciet tegen kanten. Dit kan niet worden aanvaard. Artikel 7.4.15 bepaalt dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor conformiteitsgebreken die aan zijn “toerekenbare niet-nakoming” te wijten zijn. Die bepaling krijgt voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken een openbare orde karakter. Een tekortkoming door een hulppersoon is overeenkomstig het gemene verbintenissenrecht de opdrachtnemer toerekenbaar. Ook dat aspect is dus voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken van openbare orde.

Paragraaf 4 heeft voornamelijk een didactisch karakter en moet verduidelijken dat, wanneer een conformiteitsgebrek van een onroerend bouwwerk niet als stabiliteitsbedreigend in de zin van de eerste paragraaf kan worden beschouwd, niet de regeling van deze afdeling, maar wel de artikelen 7.4.15 en volgende van toepassing zijn.

Lees ook deel 1 en deel 2 van dit artikel