Nieuwe regels rond medehuur in het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet (Questa Advocaten)

Auteur: Ellen Peeters (Questa Advocaten)

Publicatiedatum: 25/10/2018

In onze vorige blogpost bespraken wij het nieuw Vlaamse Woninghuurdecreet dat op 1 januari 2019 in werking zal treden.  In deze blog wordt dieper ingegaan op een specifiek aspect, dat thans niet wordt geregeld in de actuele Woninghuurwet en dus zeker vermeldenswaard is: de nieuwe regels rond medehuur.

Met de invoering van het Vlaams woninghuurdecreet heeft de wetgever dus voor het eerst de situatie waarin meerdere huurders gelijktijdig een huurovereenkomst ondertekenen, wettelijk verankerd.

Alvorens wij beginnen met een korte toelichting van de nieuwe regels m.b.t. medehuur, dient gewezen te worden op een belangrijk onderscheid dat in het decreet wordt maakt tussen enerzijds de geïnstitutionaliseerde partnerrelaties, zijnde de gehuwden en wettelijke samenwoners, en anderzijds de feitelijk samenwonenden. Voor beide statuten voorziet het decreet immers in een verschillende regeling.

1. Gehuwden en wettelijke samenwoners

Artikel 52 van het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet dat gehuwden en wettelijke samenwoners voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 januari 2019, van rechtswege (d.w.z. automatisch) medehuurder worden, zelfs al dateert de originele huurovereenkomst van vóór het huwelijk of de wettelijke samenwoonst. De oorspronkelijke huurder (zijnde de persoon die initieel het huurcontract heeft afgesloten) is weliswaar verplicht om de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen. Na kennisgeving aan de verhuurder ervan oefenen beide echtgenoten of wettelijke samenwoners gezamenlijk de rechten en plichten uit die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Belangrijk te vermelden is wel dat de verplichtingen en lasten die ontstaan zijn vóór de aanvang van de medehuur hier niet onder vallen en dus uitsluitend ten laste zijn van de oorspronkelijke huurder. Denk bijvoorbeeld aan huurachterstallen.

De echtgenoten en wettelijke samenwoners zullen dus vanaf 1 januari 2019 als volwaardige huurders worden beschouwd en dezelfde aanspraken kunnen laten gelden m.b.t. het gehuurde goed. Geschillen over wie in het gehuurde goed mag verblijven indien de echtgenoten verwikkeld zouden raken in een echtscheiding, kunnen aan de Vrederechter worden voorgelegd. De Vrederechter zal dan een afweging maken tussen de respectievelijke belangen van beiden partners. Het gehuurde goed zal dus niet meer automatisch naar de initiële huurder gaan, wat voordien wel het geval was.

Tot slot dient nog opgemerkt te worden dat indien beide echtgenoten of wettelijke samenwoners de huurovereenkomst hebben ondertekend bij aanvang van de huur, de echtgenoot/echtgenote of wettelijke partner die geen huurder meer is, subsidiair aansprakelijk zal blijven voor de betaling van de huurprijs gedurende zes maanden nadat hij geen huurder meer is.

2. Feitelijke samenwoners

Wat de de feitelijk samenwonende partners betreft, deze genoten voorheen geen speciale bescherming, maar met de invoering van artikel 53 Vlaams Woninghuurdecreet wordt hier verandering in gebracht. Onder feitelijke samenwoners kunnen zowel levenspartners als vrienden, familieleden, studenten etc. worden verstaan.

In tegenstelling tot de geïnstitutionaliseerde partnerrelaties, worden feitelijke samenwoners niet van rechtswege gezamenlijke huurder. De oorspronkelijke huurder(s) (zijnde de persoon/personen die het huurcontract heeft/hebben afgesloten) en de met hem/hen feitelijke samenwonende partner(s) zullen gezamenlijk aan de verhuurder moeten vragen om als ‘medehuurder(s)’ te ‘mogen’ worden erkend.

De verhuurder heeft aldus steeds de mogelijkheid om zijn/haar toestemming te weigeren. De verhuurder dient hiervoor uiteraard wel een goede reden in te roepen, zoals bijvoorbeeld de insolvabiliteit van een persoon die medehuurder wenst te worden. Zowel de huurders als degene die medehuurder wenst te worden, kunnen een vordering aanhangig maken bij de Vrederechter indien zij van oordeel zijn dat de verhuurder zijn/haar toestemming ten onrechte weigert. De Vrederechter kan dan ofwel de vordering gegrond verklaren, en deze persoon toch aanvaarden als huurder, ofwel de vordering afwijzen. Dit laatste kan weliswaar slechts in de volgende vier niet-cumulatieve gevallen, dewelke limitatief in het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet staan opgesomd :

• Bij niet tenminste één jaar hoofdverblijf en duurzame gemeenschappelijke huishouding;
• Indien de vordering kennelijk de strekking heeft om de kandidaat-huurder op korte termijn de positie van huurder te verschaffen;
• Indien de kandidaat-huur niet beschikt over de financiële middelen om de huur te betalen;
• Indien de bezettingsnormen van artikel 5, §1 van de Vlaamse Wooncode worden overschreden.

3. Opzeggingsrecht van de medehuurder

De medehuurder heeft steeds het recht om de huurovereenkomst op te zeggen in zijn eigen naam en overeenkomstig de gewone opzeggingsmodaliteiten. In dit geval zal de huurovereenkomst blijven voortbestaan in hoofde van de overblijvende huurder(s).

Wanneer de opzegging door één van de medehuurders wordt aanvaard, hetzij onmiddellijk door de verhuurder en de medehuurders, hetzij na rechterlijke tussenkomst, is de opzeggende medehuurder – mits het respecteren van de opzeggingstermijn – niet meer gehouden tot nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.

De medehuurder die de huurovereenkomst in zijn eigen naam heeft opgezegd, heeft echter wel steeds de mogelijkheid om een nieuwe kandidaat-medehuurder voor te stellen die in zijn plaats kan treden. In dit geval zijn er twee scenario’s mogelijk:

1. De overblijvende huurder(s) en/of verhuurder aanvaarden de kandidaat-huurder niet.
2. De overblijvende huurder(s) en verhuurder aanvaarden de kandidaat-huurder wel.

In het eerste geval heeft de opzeggende huurder de mogelijkheid om zich tot de Vrederechter te wenden, die de vordering tot aanvaarding van de kandidaat-huurder slechts in een aantal gevallen kan afwijzen.

In geval er geen nieuwe kandidaat-huurder wordt voorgesteld, of wanneer deze niet wordt aanvaard, hetzij onmiddellijk door de overblijvende huurders en/of de verhuurder, hetzij na rechterlijke tussenkomst, heeft de verhuurder steeds het recht om de opzeggende huurder gedurende zes maanden na het einde van de huurovereenkomst aan te spreken tot betaling van de huurgelden. Na deze termijn van zes maanden, zullen alleen de overblijvende huurders nog gehouden zijn tot voldoening van de volledige huurprijs en de eventuele huurachterstallen. Met deze regeling heeft de wetgever getracht een evenwicht te vinden tussen de belangen van de ex-huurder en deze van de verhuurder.

Met deze nieuwe regels omtrent medehuur heeft de wetgever alvast een stap in de goede richting gezet om zowel huurders als verhuurders meer zekerheid te verschaffen. De toekomst zal moeten uitwijzen hoe in de praktijk zal worden omgegaan met deze nieuwe bepalingen, en of deze regeling effectief voldoende waarborgen en bescherming biedt.

Lees hier het originele artikel

Lees hier meer bijdragen over ‘woninghuur’