Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024

Nieuw Boek 7 “Bijzondere contracten”: de geplande hervorming van het kooprecht (Schoups)

Auteurs: Ewoud Willaert, Nel Van Daele en Anouk Schryvers (Schoups)

Op 16 april 2024 werd het wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek ingediend. Dit voorstel beoogt de modernisering van de specifieke regels uit het oud Burgerlijk Wetboek met betrekking tot verschillende (benoemde) bijzondere overeenkomsten. In deze bijdrage gaan we dieper in op de bepalingen uit dit wetsvoorstel met betrekking tot de koopovereenkomst, vervat in een titel 2 ‘Koop en ruil’ van Boek 7.

Opgelet: dit betreft nog maar een wetsvoorstel, en is dus nog niet goedgekeurd door het parlement, en dit zal ook voor de verkiezingen niet gebeuren.

1.    Krachtlijnen van de hervorming

De hervorming van het kooprecht zet ten eerste in op een vereenvoudiging van de bestaande regels. Deze vereenvoudiging uit zich in een opheffing van artikelen die een loutere toepassing vormen van het gemeen (verbintenissen)recht. Bepalingen die reeds vervat zijn in de tekst van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, worden niet opnieuw hernomen in Boek 7. Daarnaast worden ook verschillende bepalingen die afwijken van het gemene recht geschrapt omdat ze niet langer nuttig zijn.

In het huidige recht bestaan verschillende regimes naast elkaar: behalve het gemene kooprecht zijn ook de afzonderlijk regels voor consumentenkoop en het Weens Koopverdrag relevant. Het voorstel beoogt een harmonisering van de regels door de verschillende regimes zoveel mogelijk met elkaar te integreren. Daartoe moet vooral het gemene kooprecht worden aangepast om het meer te doen aansluiten bij de geldende Europese en internationale teksten.

2.    Koop versus dienstencontract

Klassiek bestaat er discussie over de kwalificatie van een overeenkomst tot overdracht van de eigendom van een nog te vervaardigen goed. Daarbij rijst de vraag of dit contract moet worden bestempeld als een koop of een aannemingsovereenkomst, met alle gevolgen van dien voor wat betreft de toepasselijke wetgeving.

De wetgever voorziet daarom in een nieuw artikel 7.2.2 uitdrukkelijk wanneer er sprake is van een koop, dan wel van een dienstencontract. Het uitgangspunt is dat de overdracht van een te vervaardigen roerend goed voor een prijs in geld een koop is. Per uitzondering is er sprake van een dienstencontract, met name indien de opdrachtgever een wezenlijk deel van de grondstoffen voorziet of wanneer het goed specifiek voor diens behoeften wordt vervaardigd (tenzij het gaat om standaard aangeboden aanpassingen). De overdracht van een te vervaardigen onroerend goed is een koop wanneer de partij die het bouwwerk zal oprichten of verbouwen, zich er eveneens toe verbindt de eigendom (of het zakelijk gebruiksrecht) van de grond over te dragen. Gemengde overeenkomsten die zowel de overdracht van een bestaand goed als de verstrekking van een opdracht tot voorwerp hebben, worden gekwalificeerd conform artikel 5.67 van het Burgerlijk Wetboek.

3.    Verduidelijking leveringskosten

De verbintenissen van de koper bestaan enerzijds uit de betaling van de prijs en de kosten te zijnen laste, en anderzijds uit de inontvangstname van het verkochte goed. Dit principe is niet nieuw. Wel verduidelijkt de wetgever welke concrete kosten ten laste van de koper vallen bij de koop van een onroerend goed. Volgens artikel 7.2.15 staat de koper in voor de kosten van de notariële akte en van de overschrijving ervan, alsook voor het ereloon van de notaris. De overige kosten verbonden aan de verkoop van een onroerend goed blijven dus ten laste van de verkoper. Daarmee bestendigt het wetsvoorstel de verdeling van de kosten zoals deze op heden reeds bestaat in de praktijk.

4.    Eigendoms- en risico-overdracht

De verkoper heeft in de eerste plaats de verbintenis om de eigendom van het goed over te dragen. Deze eigendomsoverdracht gebeurt in de regel conform artikel 3.14, § 2 van het Burgerlijk Wetboek. Voor onroerende verkopen voorziet de wetgever echter dat de eigendomsoverdracht wordt uitgesteld tot aan het verlijden van de authentieke akte. Daarmee sluit het voorstel opnieuw aan bij de praktijk, waar dergelijk uitstel standaard wordt opgenomen in de onderhandse verkoopovereenkomst. Ook inzake de risico-overgang biedt de wetgever verduidelijking voor het geval van een onroerende verkoop: het risico gaat over op de koper zodra deze het gebruik van het goed verkrijgt, maar ten laatste bij het verlijden van de akte.

De nietigheid van de verkoop van andermans zaak wordt afgeschaft: deze wordt voortaan bestraft aan de hand van de regels rond vrijwaring voor uitwinning.

Daarnaast blijft de verkoper gehouden tot vrijwaring van de koper voor uitwinning, zoals nu het geval is. Daarbij wordt gekozen voor een gemeenschappelijk regime voor zowel vrijwaring voor daden van derden als voor eigen daden van de verkoper. De afzonderlijke sanctieregime bij vrijwaring voor uitwinning wordt geschrapt: de koper kan zich voortaan beroepen op de gemeenrechtelijke contractuele sancties voorzien in artikel 5.83 van het Burgerlijk Wetboek.

5.    Afschaffing term ‘verborgen gebreken’, maar niet begrip

De voornaamste nieuwigheid betreft de afschaffing van het duale regime voor zichtbare en verborgen gebreken: de verkoper is thans gehouden tot één ‘conforme levering’ van het goed. Deze verbintenis betreft zowel de eigenlijke levering, als de garantie (na levering) van de conformiteit. Het goed is ‘conform’ indien het beantwoordt aan wat het contract bepaalt en aan wat de koper redelijkerwijze kan verwachten: het is een uniform begrip, zonder onderscheid tussen het zichtbaar of verborgen karakter van een gebrek. De verkoper is enkel gehouden voor gebreken die in de kiem aanwezig waren bij de levering, ongeacht of hij er op dat ogenblik kennis van kon hebben en ook als het gebrek pas later aan het licht komt. De bewijslast inzake anterioriteit ligt bij de koper. Dienaangaande vermeldt de memorie van toelichting uitdrukkelijk dat de huidige onmogelijkheid voor fabrikanten en gespecialiseerde verkopers om hun aansprakelijkheid voor verborgen gebreken te beperken, een historische fout was en dat dit dus wordt afgeschaft.

Het vermoeden van anterioriteit, opgenomen in artikel 1649quater van het oud Burgerlijk Wetboek, blijft echter van toepassing bij de verkoop van een consumptiegoed of een huisdier of bij levering van een digitaal product.

De koper die zich wegens een conformiteitsgebrek tot zijn verkoper wil wenden, kan zich beroepen op de gemeenrechtelijke sancties uit artikel 5.83 van het Burgerlijk Wetboek: het bestaande sanctieregime, met een keuze tussen ofwel teruggave ofwel prijsvermindering (maar geen herstel), wordt afgeschaft.

Verder wil de wetgever komaf maken met de onduidelijkheid die vandaag heerst rond de timing voor het instellen van vordering door de koper. Het wetsvoorstel bepaalt thans uitdrukkelijk dat de vrijwaring voor conformiteit zich beperkt tot gebreken die aan het licht komen binnen de 10 jaar vanaf de levering. De koper die een gebrek ontdekt, dient de verkoper hiervan binnen een ‘redelijke’ termijn in kennis te stellen, bij gebreke waaraan hij het recht verliest zich op het gebrek aan conformiteit te beroepen. Voor het instellen van de eigenlijke vordering, heeft de koper 2 jaar de tijd vanaf de kennisgeving van het gebrek. De vereiste van dagvaarding binnen ‘korte’ termijn vanaf de ontdekking van het gebrek, wordt dus geschrapt. Daarnaast voorziet het wetsvoorstel uitdrukkelijk in de mogelijkheid om de verjaringstermijn van 2 jaar te doen schorsen geurende de onderhandelingen tussen partijen of lopende een expertise.

De hierboven uiteengezette principes vormen het gemene kooprecht, van toepassing ongeacht het statuut van de partijen als ondernemer of consument. Het voorgestelde artikel 7.2.37 bepaalt evenwel dat in B2C-relaties de bepalingen inzake conformiteit van dwingend recht zijn, zodat er niet van kan worden afgeweken. Daarnaast blijven er – net zoals in het huidige recht – aparte regels bestaan inzake conformiteit bij bepaalde specifieke consumentencontracten. Deze regels worden opgenomen in een afzonderlijke afdeling van het wetsvoorstel.

6.    Geen Woningbouwwet?

Opvallende afwezige in deze vernieuwing / codificatie van de bijzondere overeenkomsten zijn de regels omtrent overeenkomsten die nu onder de Woningbouwwet / Wet Breyne vallen.

De memorie van toelichting vermeldt dat “specifieke regels inzake zgn. woningbouwcontracten, geregeld in (…) de zgn. Wet Breyne, zouden met enkele aanpassingen (bijv. inzake waarborgstelling) in een tweede afdeling kunnen worden ingevoegd”. Het is dus mogelijk tot zeer waarschijnlijk dat in de toekomst alsnog de regeling van de ‘woningbouwcontracten’ in Boek 7 zal worden geïncorporeerd, mogelijks met wijzingen ten opzichte van de huidige regeling wat de waarborg betreft, gelet op de lopende Europese inbreukprocedure.

7.    Besluit

De bepalingen m.b.t. (gemene) huur veranderen slechts in zeer beperkte mate in het wetsvoorstel. De bepalingen m.b.t. koop daarentegen zien toch een aantal ingrijpende wijzigingen, in het bijzonder wat de regeling en termijnen voor niet-conformiteitsgebreken (de vroegere verborgen gebreken) betreft.

Bron: Schoups

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Verbintenissen & Goederen