Nieuw Boek 7 “Bijzondere contracten”: de geplande nieuwe bepalingen inzake huur (Schoups)

Auteurs: Ewoud Willaert, Nel Van Daele en Anouk Schryvers (Schoups)

Op 16 april 2024 werd het wetsvoorstel houdende invoeging van Boek 7 “Bijzondere contracten” in het Burgerlijk Wetboek ingediend. Dit voorstel beoogt de modernisering van de specifieke regels uit het oud Burgerlijk Wetboek met betrekking tot verschillende (benoemde) bijzondere overeenkomsten. In deze bijdrage gaan we dieper in op de bepalingen uit dit wetsvoorstel met betrekking tot huur, vervat in een titel 3 ‘Gebruikscontracten betreffende een goed’ van Boek 7.

Opgelet: dit betreft nog maar een wetsvoorstel, en is dus nog niet goedgekeurd door het parlement, en dit zal ook voor de verkiezingen niet gebeuren.

1.    Krachtlijnen van de hervorming

Sedert de zesde staatshervorming vallen heel wat huurovereenkomsten zoals woninghuur, handelshuur, … onder de bevoegdheid van de drie gewesten. Niettemin blijft het gemene huurrecht, dat nog steeds een federale materie is, relevant voor bv. de verhuur van bijvoorbeeld kantoren of opslagplaatsen alsook ter aanvulling van de specifieke gewestelijke regels. Het wetvoorstel heeft louter betrekking op deze gemene huur en beoogt niet zozeer een grondige inhoudelijke hervorming, dan wel een modernisering van de bestaande regels. Zo wordt het aantal artikelen teruggebracht van 55 naar 39 door bepalingen samen te voegen of te herformuleren, alsook door het schrappen van bepalingen die betrekking hebben op een thans gewestelijke bevoegdheid. Nog wordt er komaf gemaakt met verouderde bepalingen of loutere herhalingen van het gemene verbintenissenrecht, zoals opgenomen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.

Het algemeen principe van het nieuwe Burgerlijk Wetboek blijft dat vrijwel alles van aanvullend recht is, tenzij uitdrukkelijk aangegeven (bv. definities).

2.    Definitie ‘huur’

Huur wordt in een nieuw artikel 7.3.1 gedefinieerd als een contract waarbij de verhuurder aan de huurder tijdelijk het gebruik en genot van een goed verleent tegen een prijs. Daarmee worden de gekende essentiële bestanddelen van de huur hernomen. Nieuw is echter dat de figuur van de bezetting ter bede wettelijk wordt verankerd. Het tweede lid van artikel 7.3.1 verduidelijkt dat het verlenen van het precaire gebruik en genot van een goed tegen een prijs géén huur uitmaakt, zolang dit precaire karakter gerechtvaardigd is door ‘legitieme’ redenen. Conform de bestaande (Cassatie)rechtspraak, vereist het gebruik van een bezetting ter bede dus bijzondere omstandigheden die de vestiging van een precair gebruiksrecht verantwoorden, bv. de regeling van een wachtsituatie.

3.    Staat van het goed

Zoals in het huidige recht, moet de verhuurder het goed leveren en in die staat onderhouden dat het kan dienen tot het beoogde gebruik. De conforme levering veronderstelt zowel de eigenlijke levering als het garanderen van de conformiteit van het goed tijdens de hele duur van de huur (bv. door uitvoering van de herstellingen ten laste van de verhuurder). De verhuurder staat in voor elk conformiteitsgebrek, ook indien hij er geen kennis van had.

Naar analogie met de nieuwe regeling bij koop, voorziet het voorstel een dubbele termijn voor de huurder geconfronteerd met een conformiteitsgebrek: een kennisgevings- en een verjaringstermijn. De huurder moet zijn verhuurder verwittigen binnen een ‘redelijke’ termijn nadat hij het gebrek ontdekte of behoorde te ontdekken. Zo niet, kan hij nog steeds het herstel eisen van de conformiteit van het goed voor de toekomst, maar niet van de reeds geleden gebruiks- en genotsderving. Bovendien is de huurder verantwoordelijk voor schade ontstaan door zijn eigen nalatigheid. De vordering van de huurder voor de geleden gebruiks- en genotsderving verjaart twee jaar na deze kennisgeving. De vordering wegens een conformiteitsgebrek verjaart daarentegen pas twee jaar na het tenietgaan van de huur, vanuit de idee dat de verbintenis tot conforme levering een voortdurend karakter heeft en dus niet kan verjaren zolang de huur loopt.

Nieuw is dat de verhuurder tot slot ook uitdrukkelijk de huurder moet vergoeden voor eventuele inrichtings- of veranderingswerken aan het goed. Indien partijen geen afwijkende regeling hebben voorzien, wordt deze vergoeding begroot conform de regels voor ongerechtvaardigde verrijking. Niet-verwijderbare werken die gebeurden zonder toelating van de verhuurder, moeten niet worden vergoed.

4.    Plichten huurder

Ook de plichten van de huurder blijven grotendeels ongewijzigd. De huurder blijft gehouden tot betaling van de huur en kosten, alsook van de indexatie indien contractueel voorzien. Het nieuwe artikel 7.3.18 verwijst thans uitdrukkelijk naar de gezondheidsindex als referentie bij de indexering. Daarnaast wordt gesleuteld aan de terugvordering door de huurder van onverschuldigde betalingen: artikel 7.3.20 voorziet dat deze vordering verjaart na vijf jaar. De dubbele termijn uit het huidige artikel 1728quater van het oud Burgerlijk Wetboek, evenals het vereiste aangetekende verzoek tot terugbetaling, worden niet hernomen.

De huurder moet het goed nog steeds gebruiken als een voorzichtig en redelijk persoon, conform de contractuele bestemming. Vergelijkbaar met de regels inzake handelshuur, krijgt de huurder nu echter uitdrukkelijk het recht om, zonder toestemming, bestemmingsconforme inrichtings- of veranderingswerken uit te voeren voor zover ze zonder schade kunnen worden verwijderd. Bij het einde van de huur moet de huurder de werken verwijderen, tenzij de verhuurder ze wil behouden. Het kleine onderhoud, alsook de kleine herstellingen of herstellingen door een verkeerd gebruik of gebrek aan onderhoud, blijven ten laste van de huurder. Dringende herstellingen door de verhuurder moet de huurder nog steeds gedogen, dit gedurende een ‘redelijke’ termijn. Artikel 7.3.24 verduidelijkt dat deze ‘redelijke’ termijn bij onroerende verhuur 40 dagen bedraagt.

5.    Uitdrukkelijk ontbindend beding?

Tot op heden voorziet artikel 1762bis van het oud Burgerlijk Wetboek dat de ontbindende ‘voorwaarde’ in de huur voor niet geschreven wordt gehouden. Deze terminologie gaf meer dan eens aanleiding tot verwarring. Het voorgestelde artikel 7.3.30 herneemt de regel, maar verduidelijkt dat deze doelt op het uitdrukkelijk ontbindend beding. Bovendien geldt de sanctie slechts bij onroerende verhuur en enkel ten aanzien van de verhuurder: de huurder van een onroerend goed kan zich dus wel beroepen op het uitdrukkelijk ontbindend beding indien dit contractueel werd voorzien. Ook bij de verhuur van roerende goederen kan een uitdrukkelijk ontbindend beding uitwerking krijgen. Verder wordt de toepassing van artikel 5.93 van het Burgerlijk Wetboek uitgesloten t.a.v. de verhuurder van een onroerend goed, die zich dus niet kan beroepen op de figuur van de buitengerechtelijke ontbinding door schriftelijke kennisgeving. Deze bepalingen zijn van dwingend recht ten voordele van de huurder.

6.    Besluit

De bepalingen rond huur in het wetsvoorstel tot invoering van Boek 7 brengen zoals verwacht geen aardsverschuiving met zich mee in de materie. Toch had het voorstel verder kunnen gaan en meer duidelijkheid kunnen scheppen rond bepaalde thema’s, zoals de invulling van het huidige artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek en de discussie over het ‘geheel’ dan wel ‘gedeeltelijk’ tenietgaan van het goed, wat o.a. tijdens de recente corona-pandemie voor uiteenlopende rechtspraak zorgde. In die zin is het een gemiste kans dat de wetgever het niet opportuun achtte om deze discussie uit te klaren in de nieuwe wettekst. Toch bevatten de voorgestelde bepalingen enkele welgekomen verduidelijkingen of aanpassingen om de gekende regels meer in overeenstemming te brengen met de moderne maatschappij.

Bron: Schoups