Brandverzekering: moet een eigenaar ‘fysiek’ aanwezig zijn om als derde te worden vergoed? Cass. 27 februari 2026 (Eric B.)

Auteur: Eric B.

Feiten

Twee eigenaren verhuren de begane grond van hun pand als commerciële ruimte aan een broodjeszaak.

De uitbater van deze zaak sluit een verplichte brandverzekering af ter dekking van objectieve aansprakelijkheid bij AXA Belgium.

In de nacht van 21 op 22 november 2012 breekt er plots brand uit aan de achterzijde van de broodjeszaak.

Deze hevige brand veroorzaakt aanzienlijke materiële schade aan het gehele gebouw van de verhuurders.

Verweermiddelen

Het hof van beroep te Luik weigert in eerste instantie om de schade van de eigenaren te vergoeden.

De rechters oordelen namelijk dat de eigenaren niet konden bewijzen dat zij tijdens de brand fysiek aanwezig waren in of nabij het bewuste pand.

Volgens het hof vloeide hun schade uitsluitend voort uit hun hoedanigheid als eigenaar-verhuurder, waardoor zij geen aanspraak zouden kunnen maken op de wettelijke dekking voor “derden”.

Principes

Het Hof van Cassatie is het hier echter volstrekt mee oneens op basis van de wet van 30 juli 1979.

Artikel 8 van deze wet stelt de uitbater objectief aansprakelijk voor materiële en lichamelijke schade aan “derden” veroorzaakt door een brand of ontploffing in publiek toegankelijke ruimtes.

Uit deze wettekst volgt absoluut niet dat men zijn of haar fysieke aanwezigheid op het moment van het schadegeval moet aantonen om wettelijk als “derde” te worden beschouwd.

Ook de eigenaar van een verhuurd pand is simpelweg een derde die recht heeft op een vergoeding voor de door de brand geleden schade.

Besluit

Het eerdere arrest van het hof van beroep wordt door het Hof van Cassatie volledig vernietigd.

De zaak wordt nu voor een definitieve en correcte afhandeling doorverwezen naar het hof van beroep te Bergen.

Lees hier het arrest