Wederzijdse koop-verkoopbelofte (Talo Advocaten)

Auteur: Jan Van Bragt (Talo Advocaten)

Wederzijdse koop-verkoopbelofte heeft niet steeds een koop-verkoop tot resultaat, maar wel al verstrekkende gevolgen:

Bij de overdracht van een koop-verkoopovereenkomst wordt de authentieke akte meestal voorafgegaan door een onderhandse overeenkomst, dewelke tussen partijen bindende werking heeft.

Dit document is een geschrift dat meestal door een notaris of makelaar wordt opgesteld. In plaats van al een koop-verkoopovereenkomst te ondertekenen, wordt vaak een wederzijdse koop-verkoopbelofte afgesloten. Hierin belooft de verkoper om het pand aan de koper te verkopen indien deze binnen een bepaalde termijn zijn aankoopoptie licht. De koper belooft op zijn beurt het pand aan te kopen, na lichting van de verkoopoptie door de verkoper.

In principe komt door het afsluiten van een wederzijdse aankoop-verkoopbelofte meteen een koop-verkoop tot stand. Er is namelijk wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs. Ook op fiscaalrechtelijk vlak heeft dit gevolgen. Door de eigendomsoverdracht begint o.a. de termijn te lopen waarbinnen registratierechten verschuldigd zijn.

Om al bepaalde fiscale gevolgen te vermijden, wordt in de koop-verkoopbelofte geregeld een clausule toegevoegd dat de koop-verkoop pas tot stand komt, nadat de notariële akte verleden is. Op het ogenblik van de koop-verkoopbelofte komt dus nog geen koop-verkoop tot stand, ook niet na het lichten van de opties.

Door dit artikel op te nemen, ontstaan er tussen partijen nog geen verbintenissen zoals bij een koop-verkoop; van eigendomsoverdracht is nog geen sprake. De fiscale gevolgen komen pas later tot stand.

Het gegeven dat er nog geen koop/verkoopovereenkomst bestaat, sluit echter niet uit dat er al een overeenkomst waaruit verbintenissen uit voort komen.

De voornaamste verbintenis die partijen dienen te honoreren, is dat zij een notariële akte dienen af te sluiten, van zodra de wederpartij tijdig haar optie licht.

Ook mogen partijen zich in tussentijd niet schuldig maken aan handelingen die het verlijden van de akte in gevaar kan brengen.  Zo is de verkoper is niet ontslaan van zijn verbintenis om het onroerend goed te onderhouden in de staat zoals op het ogenblik waarop de koop tot stand is gekomen.

Ook de aanwezigheid van verborgen gebreken kan een rol spelen. Indien voorafgaand aan de notariële akte bepaalde gebreken naar boven komen die de koper bij de bezichtiging nog niet had kunnen zien, dan kan dit in bepaalde gevallen leiden tot de ontbinding van de overeenkomst.

Wat tevens roet in het eten kan gooien zijn de documenten die aan de koper moeten worden voorgelegd (bodemattest, stedenbouwkundig uittreksel; etc.). In principe kan de koop-verkoopbelofte zonder deze documenten geldig worden afgesloten, in tegenstelling tot de koop-verkoop. Als later uit deze documenten echter blijkt dat het onroerend goed niet behept is met bodemverontreiniging of stedenbouwkundige inbreuken, kan dit tot conflicten leiden die het verlijden van de notariële akte bemoeilijken.

Illustratief is dat meestal een sanctieclausule in de overeenkomst wordt opgenomen, voor het geval één van de partijen zijn verbintenissen niet nakomt waardoor de akteverlijding niet kan doorgaan. Meestal wordt dit gekoppeld aan een schadevergoeding die overeenkomt met een percentage op de verkoopprijs.

Het afsluiten van een wederzijdse koop-verkoopbelofte, met voorbehoud dat de verkoop pas bij de notariële akte tot stand komt, verbindt partijen toch reeds tot belangrijke verbintenissen en kan  reeds verstrekkende gevolgen hebben.

Bron: Talo Advocaten