Wanneer een erfpachter de grond koopt. Van wie zijn de gebouwen? Cass. 27 maart 2026 (Eric B.)

Auteur: Eric B.

Samenvatting gemaakt met behulp van AI

Feiten

Een vennootschap sloot in 1999 een erfpachtovereenkomst af voor een terrein. Op dit terrein bouwde de erfpachter vervolgens zelf een volledig nieuw hotel. Het contract bevatte een aankoopoptie voor de gronden en bepaalde daarnaast dat alle gebouwen op het einde van de erfpacht kosteloos naar de eigenaar zouden gaan. De erfpachter besloot uiteindelijk om de aankoopoptie te lichten en de grond definitief te kopen.

Verweermiddelen

De oorspronkelijke eigenaar van de grond stelde dat door deze aankoop de erfpachtovereenkomst onmiddellijk eindigde. Hierdoor zouden de gebouwen (inclusief het hotel) automatisch en kosteloos zijn eigendom worden, net zoals bij een normale beëindiging van het contract. De lagere rechter volgde deze opmerkelijke redenering en oordeelde dat de aankoopoptie dus betrekking had op de grond mét het hotel. De erfpachter vocht deze beslissing echter hevig aan, aangezien hij hierdoor de eigendom van het door hemzelf opgerichte hotel dreigde te verliezen.

Principes

De rechtspraak verduidelijkt hoe eigendomsrechten precies werken bij een erfpacht. Tijdens de duur van een erfpacht blijft de verhuurder eigenaar van de grond, maar wordt de erfpachter de absolute eigenaar van de gebouwen die hij zelf opricht. Normaal gesproken gaan die gebouwen pas op het einde van de erfpacht over naar de grondeigenaar. Wanneer de erfpachter echter zélf de grond koopt, ontstaat er een juridische “vermenging” van hoedanigheden. Deze specifieke vermenging zorgt er echter niet voor dat de erfpacht definitief uitdooft op een manier waardoor de gebouwen plots overgaan naar de initiële grondeigenaar.

Besluit

Het hoogste rechtscollege oordeelt dan ook dat de lagere rechtbank de wet volledig verkeerd heeft toegepast. De aankoop van de grond door de erfpachter leidt absoluut niet tot de overdracht van de door hem gebouwde constructies aan de voormalige grondeigenaar. De eerdere uitspraak wordt bijgevolg vernietigd en de complexe zaak wordt doorverwezen naar een ander hof van beroep voor een correcte herbeoordeling.

Lees hier het arrest