Verdwijnt de noodzaak, verdwijnt ook de erfdienstbaarheid? (Desdalex)

Auteur: Desdalex

Oude notariële akten bevatten vaak erfdienstbaarheden waarvan de oorspronkelijke context intussen volledig is verdwenen. Betekent dit dat de erfdienstbaarheid blijft bestaan? Of kan zij ophouden te bestaan zodra haar oorspronkelijke functie wegvalt? Het Hof van Cassatie geeft in een arrest van 15 mei 2026 belangrijke verduidelijkingen over de interpretatie van conventionele erfdienstbaarheden en de rol van de oorspronkelijke partijbedoeling.

De feiten

Het geschil had betrekking op een erfdienstbaarheid van doorgang die bij notariële akte van 2 februari 1923 werd gevestigd in het kader van een openbare verkoop van vier aanpalende percelen. De erfdienstbaarheid had een zeer specifieke functie: de achtergelegen woningen, die geen rechtstreekse toegang hadden tot de openbare weg, bereikbaar maken en de eigenaars toegang verschaffen tot hun tuin en het daar gelegen buitentoilet.

In de daaropvolgende decennia wijzigde de configuratie van de percelen ingrijpend. De oorspronkelijk afzonderlijke woongelegenheden werden samengevoegd tot één woning, er werden interne doorgangen gecreëerd, een rechtstreekse toegang tot de straat werd aangelegd en via een nieuwe trap kon de tuin rechtstreeks vanuit de woning worden bereikt. Daardoor verdween de feitelijke noodzaak om nog gebruik te maken van de historische doorgang.

Toen de eigenaar van het perceel waarover de doorgang liep constructies aanbracht die de doorgang gedeeltelijk afsloten, stapten de buren, die volgens de vestigingsakte het recht hadden om van die doorgang gebruik te maken, naar de rechter. Zij vroegen de verwijdering van de constructies zodat zij opnieuw ongehinderd gebruik konden maken van de erfdienstbaarheid.

De eigenaar van het perceel waarop de doorgang rustte, voerde echter aan dat de erfdienstbaarheid inmiddels was geëindigd. Volgens hem had de doorgang haar oorspronkelijke functie verloren doordat de achterliggende woning intussen een rechtstreekse toegang tot de straat en de tuin had gekregen.

De vrederechter oordeelde aanvankelijk dat de erfdienstbaarheid was uitgedoofd door dertig jaar niet-gebruik. In hoger beroep kwam de rechtbank van eerste aanleg echter tot een andere conclusie. Zij besliste dat de erfdienstbaarheid was geëindigd omdat de partijen bij de vestiging ervan stilzwijgend hadden bedoeld dat zij slechts zou blijven bestaan zolang de achterliggende woning geen eigen toegang tot de straat en de tuin had. Tegen die beslissing werd cassatieberoep ingesteld.

De beslissing van het Hof van Cassatie

Het Hof van Cassatie verwerpt het cassatieberoep en bevestigt het oordeel van de appelrechter.
1 Cass. 15 mei 2026, C.25.0293.F, ECLI:BE:CASS:2026:ARR.20260515.1F.6.

Het Hof herhaalt vooreerst dat op een in 1923 gevestigde erfdienstbaarheid nog steeds het oude Burgerlijk Wetboek van toepassing is. De bepalingen van Boek 3 (“Goederen”) en Boek 5 (“Verbintenissen”) van het nieuwe Burgerlijk Wetboek zijn immers niet van toepassing op de gevolgen van vóór hun inwerkingtreding gevestigde zakelijke rechten.

Vervolgens bevestigt het Hof een belangrijk principe: geen enkele wettelijke bepaling verhindert dat partijen bij de vestiging van een conventionele erfdienstbaarheid een ontbindende voorwaarde overeenkomen, ook wanneer die voorwaarde niet uitdrukkelijk is opgenomen maar stilzwijgend voortvloeit uit hun gemeenschappelijke bedoeling.

De feitenrechter had immers vastgesteld dat de enige bedoeling van de partijen in 1923 erin bestond de toenmalige ingesloten toestand van het perceel op te heffen en toegang te verschaffen tot de tuin en het buitentoilet. Uit die gemeenschappelijke bedoeling mocht worden afgeleid dat de erfdienstbaarheid haar bestaansreden zou verliezen zodra die noodzaak zou verdwijnen.

Het Hof oordeelt dat deze feitelijke appreciatie geen schending van het recht inhoudt.

Waarom is dit arrest belangrijk?

Dit arrest bevestigt dat bij de beoordeling van een conventionele erfdienstbaarheid niet alleen de letterlijke bewoordingen van de vestigingsakte van belang zijn. Ook de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen op het ogenblik van de vestiging kan bepalend zijn voor de vraag of en onder welke voorwaarden de erfdienstbaarheid blijft bestaan.

Het Hof van Cassatie aanvaardt immers dat een rechter, op basis van de concrete omstandigheden en de bedoeling van de partijen, kan vaststellen dat een conventionele erfdienstbaarheid stilzwijgend werd gekoppeld aan een ontbindende voorwaarde. Wanneer die voorwaarde zich verwezenlijkt, houdt de erfdienstbaarheid van rechtswege op te bestaan.

Voor de vastgoedpraktijk onderstreept dit arrest dan ook het belang van een zorgvuldig onderzoek van oudere vestigingsakten. Niet alleen de tekst van de akte, maar ook de context waarin de erfdienstbaarheid werd gevestigd en het doel dat partijen ermee voor ogen hadden, kunnen doorslaggevend zijn bij de beoordeling van haar huidige draagwijdte of zelfs haar voortbestaan.

Bron: Desdalex