Opstalrecht: een overzicht van de nieuwe artikelen, telkens verduidelijkt met de motivering uit de Memorie van Toelichting (LegalNews)

Auteur: LegalNews

Webinar on demand – Erfpacht, opstal en mede-eigendom bekeken door een fiscale bril

Mr. Esther Everaert en Mr. Lizelotte De Maeyer (Stibbe)

***

In deze bijdrage, sommen we de nieuwe artikelen op, telkens met een eigen selectie uit de oorspronkelijke Memorie van Toelichting uit het oorspronkelijke wetsontwerp van 31 oktober 2018.

Wie de integrale Memorie van Toelichting wil raadplegen: DOV 54. 3348/001

Algemene redenen voor de wijzigingen

Eerst en vooral moet erop worden gewezen dat het Burgerlijk Wetboek eindelijk moet worden aangevuld met de twee oude Nederlandse wetten van 1824, teneinde de limitatieve lijst van de zakelijke rechten te vervolledigen, aangezien het opstalrecht en het erfpachtrecht sinds een goede vijftig jaar bijzonder vaak worden gebruikt in de vastgoedpraktijk.

Het opstalrecht heeft zich doorheen de decennia tot een “generiek” zakelijk recht ontwikkeld dat vrij inwisselbaar is met erfpacht. Vanuit het oogpunt van transparantie en efficiëntie wil het huidige ontwerp de specificiteit van het opstalrecht opnieuw benadrukken: het gaat om een beperkt zakelijk recht dat een – in beginsel tijdelijke – opsplitsing van het eigendomsrecht op een onroerend goed met zich meebrengt, en een eigendomsrecht verleent op een volume waarbinnen de opstalhouder alsdan bouwwerken of beplantingen kan verkregen hebben of kan aanbrengen. Het recht bestaat ongeacht of die bevoegdheid wordt uitgeoefend, maar die bevoegdheid maakt wel de kern van de bevoegdheden van de opstalhouder uit. De bouwwerken en beplantingen die de opstalhouder verkrijgt of opricht, zijn slechts het gevolg van de uitoefening van het zakelijk recht, maar vormen niet het eigenlijke voorwerp van het opstalrecht. Die finaliteit van het opstalrecht, te weten reeds bestaande bouwwerken verwerven of bouwwerken in de ruimste zin of beplantingen uitvoeren, moet noodzakelijkerwijs het voorwerp zijn van de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen.

Bij gebreke daaraan zou het opstalrecht kunnen worden gedenatureerd. Die finaliteit moet ook worden gerealiseerd, zoniet dreigt het recht teniet te gaan door onbruik. Die gemeenschappelijke bedoeling onderscheidt dat recht, verbonden met het eigendomsrecht op volumes dat kenmerkend is voor het opstalrecht, ook van de andere beperkte zakelijke rechten die meer gericht zijn op het gebruik en genot.

Erfpacht kan, bijvoorbeeld, het gebruik en genot van een al dan niet bebouwd volume tot voorwerp hebben, maar brengt op zich, in essentie, niet de eigendom met zich mee van dat volume, dat tot de eigenaar ervan blijft behoren. De essentie van het erfpachtrecht is het ruime gebruik en genot van andermans goed; de eigendom van bepaalde bouwwerken of beplantingen met toepassing van het concept van accessoir opstalrecht slaat louter op die bouwwerken of beplantingen en is louter een gevolg, een accessorium.

Het opstalrecht geeft dan weer gestalte aan de derde dimensie van het vastgoedrecht, door de toekenning van de eigendom van volumes op, boven of onder andermans grond, geheel of gedeeltelijk, naargelang het geval. Alle rechten en plichten van de partijen worden aan die eigendomssplitsing opgetrokken. De voorgestelde tekst bouwt voort op de beperkte hervorming die reeds aan de omschrijving van het opstalrecht in 2014 werd doorgevoerd. In lijn met de wetswijziging van 25 april 2014 beoogt de wetgever geen onderscheid te maken naargelang dit volume zich op, boven of onder andermans grond bevindt.

De Opstalwet van 1824 bood slechts een heel beperkt kader voor horizontale eigendomssplitsingen, vooral wanneer men de cassatierechtspraak zo interpreteert dat een verzaking aan de natrekking altijd met de vestiging van een opstalrecht wordt gelijkgesteld. De rechtsleer was evenwel verdeeld over die interpretatie en bijgevolg over het respectieve toepassingsgebied van de Opstalwet en van artikel  553  in fine van het Burgerlijk Wetboek. Om een einde te maken aan die controverse en tegelijk het instrumentarium te verrijken, wordt – naar het model van andere rechtstelsels – de duurtijd van opstal geflexibiliseerd: de wettelijke maximumduurtijd wordt opgetrokken van 50 naar 99 jaar en daarnaast wordt zelfs in een aantal gevallen een eeuwigdurend opstalrecht, dat slechts uitzonderlijk beëindigbaar is, mogelijk gemaakt. Gedeeltelijk verankert zulks de ontwikkelingen in de rechtspraktijk, gedeeltelijk wordt een innovatieve uitzondering gemaakt voor heterogene complexen zonder gemene delen. Aldus vermindert de behoefte om zich “kunstmatig” onder het regime van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen te onderwerpen (art. 577-3 e.v. BW). Ook de figuur van het accessoir opstalrecht, die een louter praetoriaanse en doctrinale evolutie heeft gekend, wordt wettelijk verankerd ten einde de rechtszekerheid te verhogen. Voor het overige worden de wettelijke oplossingen grotendeels overgenomen, maar ter wille van de rechtszekerheid ook geëxpliciteerd.

Ondertitel 1. Definitie, voorwerp en duurtijd

Definitie (art. 3.177)

1. Oud artikel

Artikel 1 van de wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal: “Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.”

2. Nieuw artikel

Het opstalrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben.

3. Reden van de wijzigingen

In dit ontwerp wordt het opstalrecht in eerste instantie omschreven als het, in beginsel tijdelijke (zie infra met betrekking tot de duurtijd), eigendomsrecht op een volume, wat spoort met de driedimensionale opvatting van de eigendom die wordt gezien in de 21e eeuw.

Om het met de woorden van professor H. Perinet te zeggen, wordt het volume omschreven als een geometrische ruimte met drie dimensies, geografisch gesitueerd op een welbepaalde plaats.
De uitdrukking van het opstalrecht in termen van volumes spoort ook met de uitbreiding, in 2014, van de personen die een opstalrecht kunnen vestigen binnen de grenzen van hun recht. De eerste beperking is het voorwerp zelf van het onroerend zakelijk recht, dat hoogstens het mogelijke voorwerp zal bepalen van het later verleende opstalrecht. Dat voorwerp zou enkel een gebouw kunnen zijn, een onroerend goed door incorporatie of, meer algemeen, een al dan niet gebouwd volume. Wij behouden evenwel als aanknopingspunt de grond, die in het extreme kan worden herleid tot een plat oppervlak met twee dimensies, waarbij de opstalrechten kunnen worden gevestigd op, boven of onder de grond, zoals sedert 2014 uitdrukkelijk wordt vermeld in artikel 1 van de Opstalwet van 10 januari 1824. Dit ontwerp ligt dan ook in het verlengde van die wetswijziging en van de verzuchtingen van de vastgoedpraktijk.

Het is ook de bedoeling het opstalrecht uit te sluiten voor het verwerven van een volume zonder de gemeenschappelijke hoofdbedoeling er zelf bouwwerken of beplantingen op te hebben of te realiseren, zulks met het oog op het optimale gebruik van land. Het recht bestaat vanaf de vestiging ervan aangezien het om een zakelijk recht gaat op de bestaande en bepaalde grond of deel van de grond, maar het moet worden uitgeoefend middels verwerving (al dan niet tegen betaling) van de bestaande bouwwerken of beplantingen of middels aanleg ervan. De in de wet van 1824 aanwezige woorden gebouwen, werken en beplantingen worden vervangen door de termen bouwwerken en beplantingen om elke realisatie, elk product dat voortvloeit uit het werk van de mens te dekken. De essentie van het opstalrecht is de intentie tot het hebben of tot de realisatie van die werken of beplantingen, in de ruime zin, die de hoofdbevoegdheid van dit recht vormen, waardoor het kan worden onderscheiden van het erfpachtrecht, dat hoofdzakelijk in termen van gebruik en genot wordt uitgedrukt. De definitie is ruim en omvat alle bestaande situaties: braakliggende of bebouwde grond, al dan niet bebouwd volume, voor het geheel of een deel, op, boven of onder de grond. Ook aan de rechtspraak volgens welke de verzaking aan de natrekking gelijkstaat met de vestiging van een opstalrecht, wordt geen afbreuk gedaan. Hier moet melding worden gemaakt van een recent cassatiearrest van 6 september 2018 in een situatie die blijkbaar specifiek was.
Gezien het om de definitie van het recht gaat en niet om een bepaling met betrekking tot de wijze waarop het ontstaat, zijn alle modaliteiten mogelijk: een opstalrecht kan al dan niet onder bezwarende titel worden gevestigd en al dan niet met inbegrip van bestaande gebouwen waarvoor men de waarde al dan niet heeft voldaan. Die laatste worden overigens op dezelfde wijze behandeld als deze die de opstalhouder zelf heeft opgericht (zie met name de verduidelijking bij artikel 194). Het enige verschil dat ter zake zou kunnen blijven bestaan, is het onderscheid tussen vrijwillige of verplichte bouwwerken en beplantingen dat hier ook in de marge werd overgenomen naar het voorbeeld van datgene waarin werd voorzien bij erfpacht.

In antwoord op de opmerking van de Raad van State, merken de opstellers op dat er civielrechtelijk op het vlak van de inhoud van het recht niets is gewijzigd: ook in het huidige recht erkent het Hof van Cassatie (23 mei 2013) het opstalrecht als zakelijk recht, zelfs al zijn nog geen bouwwerken of beplantingen aangebracht, zodat er ook geen civielrechtelijke reden is om fiscaal wijzigingen door te voeren. Ook in antwoord op de Raad van State, combineert een opstalrecht van oudsher het karakter van gebruiksrecht met tijdelijk eigendomsrecht. Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen het opstalrecht (gebruik) en de gevolgen ervan (eigendom van het volume). Dat laatste kan overigens niet verdwijnen. Dat spoort trouwens met de logica van het systeem. Het recht van opstal behoort tot de opsomming van de zakelijke gebruiksrechten en is als zodanig vatbaar voor bevrijdende verjaring.

Hoedanigheid van de vestiger (art. 3.178)

1. Oud artikel

Artikel 1, tweede lid Opstalwet: “Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.”

2. Nieuw artikel

Een opstalrecht kan worden gevestigd door de eigenaar of door elke titularis van een zakelijk gebruiksrecht binnen de grenzen van zijn recht.

3. Reden van de wijzigingen

Sinds de hervorming van 2014 kan een opstalrecht gevestigd worden door “elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.” Het wetgevend optreden van 2014 heeft een einde gemaakt aan de controverse over de vraag of enkel de grondeigenaar een opstal kan vestigen, dan wel of ook een titularis van een beperkt zakelijk recht daartoe ook de bevoegdheid heeft.

De wet van 2014 heeft geopteerd voor een ruime bepaling van de mogelijke opstalgevers op voorwaarde dat hij binnen de grenzen van zijn eigen recht op het voorwerp van het opstalrecht, d.i. het onroerend goed, blijft. Toch heeft de wet van 25 april 2014 volgens sommigen de vraag open gelaten of een derde, die geen titularis is van een beperkt zakelijk recht, een opstalrecht kan vestigen op grond van een persoonlijk of administratief recht.

De opstellers van dit ontwerp hebben enkel bevestigd dat de titularissen van een zakelijk recht een opstalrecht aan een derde kunnen toekennen. Zij hebben het woord “gebruik” toegevoegd aan de woorden “titularis van een zakelijk recht”, zodat de titularissen van een zakelijke zekerheid geen opstalrecht kunnen vestigen.

Blijft nog de controversiële vraag of de titularis van een erfdienstbaarheid gebruik kan maken van die uitzonderlijke toestemming. Volgens de opstellers is het mogelijk dat die titularis van een zakelijk gebruiksrecht, die gebruik maakt van een accessoir opstalrecht, binnen de grenzen van zijn recht en met inachtneming van het accessoire karakter ten aanzien van de grond die met de erfdienstbaarheid bezwaard is, een opstalrecht kan vestigen. Wat de terminologische opmerking van de Raad van State betreft, begrijpen de opstellers deze opmerking niet. De definitie is analoog aan deze bij erfdienstbaarheden, erfpacht en vruchtgebruik.

Voorwerp (art. 3.179)

1. Oud artikel

Artikel 5 Opstalwet: “Zoo lang het recht van opstal duurt, kan de opstalgever of diens rechtsopvolger dengenen die dat recht heeft niet beletten de gebouwen en andere werken te slopen, of de beplantingen te rooien, en een en ander weg te nemen, mits laatstgemelde den prijs daarvan, tijdens het verkrijgen van het recht van opstal, hebben voldaan, of wel de gebouwen, werken en beplantingen door hem zelf gesteld of gemaakt zijn; en voorbehoudens dat de grond zal moeten worden hersteld in den staat waarin dezelve zich vóór het opbouwen of beplanten bevond.” Artikel 7 Opstalwet: “Indien het recht van opstal gevestigd is op, boven of onder een grond, waarop of waaronder zich reeds gebouwen, werken en beplantingen, bevonden, welker waarde door de opstalhouder niet voldaan is, zal de opstalgever of diens rechtsopvolger, bij het eindigen van het recht van opstal, al die voorwerpen terug nemen, zonder daarvoor tot enige schadeloosstelling gehouden te zijn.”

2. Nieuw artikel

Behoudens andersluidend beding in de akte tot vestiging of overdracht van een opstalrecht op een bebouwd of beplant onroerend goed, brengt een dergelijke akte contractuele verkrijging teweeg, door de opstalhouder of de overnemer en voor de duur van zijn opstalrecht, van de eigendom van de eerder bestaande bouwwerken en beplantingen. Voor die bouwwerken en beplantingen gelden dezelfde regels als wanneer de opstalhouder deze zelf zou hebben opgericht. De opstalhouder heeft geen enkele bevoegdheid met betrekking tot de volumes op, boven of onder de grond die uitdrukkelijk buiten zijn recht zijn gehouden, zonder afbreuk te doen aan artikel 3.116.

3. Reden van de wijzigingen

Sinds de Wet van 10 januari 1824 kan een opstalrecht betrekking hebben op een braakliggende grond of een reeds bebouwde of beplante grond. In dat laatste geval voorziet de wetgever in gedifferentieerde regels naargelang de prijs van die bestaande werken of beplantingen al dan niet werd voldaan bij de vestiging van het opstalrecht. De relevantie van de vraag of de waarde van de werken of beplantingen al dan niet werd voldaan, werd bekritiseerd in de rechtsleer.

Er bestaat bovendien, op grond van de wet van 1824, controverse over de aard en de reikwijdte van de rechten van de opstalhouder op die bestaande en niet “voldane” werken: eigendomsrecht, gebruiksrecht overeenkomstig met dat van de erfpachter, of zelfs een zeer beperkt gebruiksrecht naar het voorbeeld van het gebruiksrecht waarover de opstalhouder beschikt op de grond. Het huidige voorstel van definitie van het opstalrecht sluit, door de algemeenheid ervan, geen enkele van de mogelijke situaties op grond van de Wet van 10 januari 1824 uit: de opstalhouder kan steeds zelf bouwen of een recht van opstal op een reeds gebouwd volume verkrijgen, ongeacht of de waarde van voornoemde constructies al dan niet werd voldaan. Om te voorkomen dat er evenwel opnieuw controverse ontstaat over de kwalificatie van de rechten van de opstalhouder in deze laatste situatie, hebben de opstellers, met het oog op uniformisering en vereenvoudiging, verduidelijkt dat die situatie eveneens tot eigendom leidt, alsof de opstalhouder die constructies zelf heeft opgericht. In antwoord op de kritiek van de Raad van State, oordelen de opstellers dat de tekst duidelijk is: ofwel zijn de bestaande gebouwen in het opstalrecht begrepen, in welk geval de opstalhouder eigenaar is, ofwel zijn die gebouwen niet in het opstalrecht begrepen, in welk geval hij er geen bevoegdheden op heeft, met de wettelijke uitzonderingen die noodzakelijk zijn voor de uitoefening van zijn recht. In dat laatste geval staat niets eraan in de weg om – naast het opstalrecht – een erfpachtrecht te vestigen, zoals de Raad van State terecht opmerkt. Dat moet dan wel bedongen zijn.

Duurtijd (art. 3.180)

1. Oud artikel

Artikel 4 Opstalwet: “Het recht van opstal kan voor geen langere tijd dan van vijftig jaren worden bepaald, behoudens de bevoegdheid om hetzelve te vernieuwen.”

2. Nieuw artikel

Niettegenstaande enig andersluidend beding, kan de duurtijd van een opstalrecht niet langer dan negenennegentig jaar zijn. Het opstalrecht kan worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan negenennegentig jaar mag bedragen. Het kan worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen.

Het opstalrecht kan eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is:

1. hetzij voor doeleinden van het openbaar domein;
2. hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben. Wanneer het opstalrecht het gevolg is van een hoofdrecht, overeenkomstig artikel 3.182, is de duur ervan identiek aan de duur van dat hoofdrecht.

3. Reden van de wijzigingen

De normale duurtijd van een beperkt zakelijk gebruiksrecht lijkt thans een eeuw te zijn en derhalve moet de huidige maximale duurtijd van 50 jaar worden vervangen door een duurtijd van 99 jaar, ook met het oog op een afstemming met het erfpachtrecht. Zo kan men voorkomen dat een keuze tussen deze twee rechten wordt gemaakt op grond van de maximale duurtijd en niet op grond van het wezen ervan. Er moet uiteraard worden voorzien in een bepaling van overgangsrecht met betrekking tot die veralgemeende verlenging van de duurtijd van de zakelijke gebruiksrechten. Overeenkomstig de cassatierechtspraak moet een voor onbepaalde duurtijd verleend opstalrecht in de toekomst worden beschouwd als gesloten voor een duurtijd van 99 jaar, behoudens de uitzonderingen die in deze bepaling zijn opgenomen. Ook een opstalrecht verleend voor een termijn die de maximale duurtijd overschrijdt, moet worden beperkt tot de wettelijke maximale duurtijd. De hernieuwing van het opstalrecht kan enkel nog gebeuren mits uitdrukkelijk akkoord van de partijen en voor een maximale duurtijd, in elke hypothese, van 99 jaar. Indien het opstalrecht feitelijk wordt voortgezet na het einde van de termijn, zal dit worden beschouwd als een eenvoudig gedogen dat op elk ogenblik kan worden beëindigd. Die maximale duurtijd geldt ook voor de verlenging, die in de praktijk vaak de voorkeur moet krijgen boven de hernieuwing: een verlenging die is bedongen vóór het verstrijken van de oorspronkelijke duurtijd behoudt immers het eerste contract, waarbij de eerste termijn enkel wordt vervangen door een nieuwe termijn, zodat de natrekking niet optreedt bij de verlenging, wat niet zonder praktische, in het bijzonder fiscale, gevolgen is. Voor het overige hebben de opstellers van het ontwerp een voorstel gedaan om de voor de praktijk zeer belangrijke vraag naar de opsplitsing van de eigendom in volumes in Belgisch recht te beantwoorden.. Die vraag moet in de 21e eeuw worden beantwoord, met name om afstemming met de buurlanden te waarborgen. De vraag is ook van belang ten aanzien van de publiek-private partnerschappen in ruime zin. Vanuit conceptueel oogpunt lijkt een uitzonderlijk eeuwigdurend opstalrecht beter dan een eeuwigdurend onroerend eigendomsrecht op de volumes. Voornoemd opstalrecht – ook al is het uitzonderlijk eeuwigdurend – gaat verloren door bevrijdende verjaring na dertig jaar als geen gebruik wordt gemaakt van het volume waarop het opstalrecht is verleend, door bouwwerken of beplantingen te handhaven, her op te bouwen of op te richten. Dat spoort derhalve met de sociale functie van het gebruik van de volumes en voorkomt dat ruimtevolumes “steriel” worden gemaakt. Dat voorkomt met andere woorden dat land leeg blijft staan louter met het oog op egoïstisch of speculatief oogmerk. Die mogelijkheid van eeuwigdurende splitsing van de onroerende eigendom is evenwel onderworpen aan strikte voorwaarden en kan enkel door de eigenaar van de grond gebeuren. Ten eerste is, zoals bij erfpacht, een opstalrecht dat is toegekend met het oog op het oprichten van constructies die tot het openbaar domein behoren, niet beperkt tot 99 jaar. Dergelijk opstalrecht moet immers kunnen voortduren zolang de openbare bestemming in de zin van de bestemming tot het gebruik van allen of tot een openbare dienst duurt. Een dergelijke uitzondering bouwt voort op een zienswijze die in de rechtsleer breed wordt gedragen.

Vervolgens worden de heterogene onroerende complexen beoogd, met andere woorden het samen bestaan op eenzelfde grond van ten minste twee volumes met werken en met (1) verschillende bestemmingen en (2) die vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. De feitelijke situatie kan overeenstemmen met relatief eenvoudige zaken zoals een residentieel gebouw, een openbare plaats of een bovengronds winkelcentrum met een ondergrondse parking of situaties met tal van constructies en werken op of onder een gemeenschappelijke overkapping. Essentieel in het complex is de afwezigheid van gemene delen. Er mag immers geen afbreuk worden gedaan aan het dwingende karakter van de regels inzake appartementsmede-eigendom. Ook het toepassingsdomein van de appartementsregeling is van dwingend recht en mag, behalve in de hypothese van artikel 3.84, eerste lid in fine, niet worden omzeild. Aangezien er in deze hypothese geen gemene delen zijn, is ze duidelijk te onderscheiden van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen (art. 3.84). Bij gewone appartementsgebouwen is er geen sprake van een heterogeen complex, en kan dus niet met eeuwigdurende opstalrechten worden gewerkt. Er moet, in voorkomend geval, gewaakt worden over wetsontduiking.

Naast het feit dat het ontdoken wetsvoorschrift van dwingend recht moet zijn, zal er sprake kunnen zijn van wetsontduiking indien

(1) partijen de dwingende regel proberen te ontgaan door gebruik te maken van het instrument “erfdienstbaarheden” dat het verboden resultaat indirect bewerkstelligt en

(2) ontduikingsopzet kan worden aangetoond of blijkt uit de omstandigheden. In dat opzicht moet nog worden opgemerkt dat in het ontwerp een nieuwe wettelijke erfdienstbaarheid wordt voorgesteld: de titularis van een onroerend zakelijk gebruiksrecht geniet op grond van de wet van alle erfdienstbaarheden die nodig zijn voor de uitoefening van zijn recht op de grond van de eigenaar die is bezwaard met het zakelijk recht. Het heterogene onroerende complex onderscheidt zich dan ook van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen door de afwezigheid van gemene delen, noodzakelijke accessoria van privatieve delen, gemeenschappelijk voor de verschillende volumes of voor sommige ervan. Zulks belet niet, zoals eerder gesteld, dat er een aantal collectieve voorzieningen bestaan die door de verschillende opstalhouders op de volumes worden gebruikt. Er moet worden opgemerkt dat het gebruik van het recht van opstal met het kenmerk ervan bestemd te zijn voor de verkrijging of realisatie van bouwwerken (of beplantingen) ertoe noopt dat die heterogene volumes effectief worden verwezenlijkt om aldus de realisatie van de andere volumes op de aldus “gedeelde” grond mogelijk te maken. Bij gebreke aan dergelijke realisatie kan het recht van opstal verloren gaan door bevrijdende verjaring. Komt daar nog bij dat, in beide uitzonderingssituaties van eeuwigdurende opstalrechten, die voorwaarden bestendig moeten zijn. Zoniet zal de duurtijd van het opstalrecht herzien worden: het zal niet langer eeuwigdurend zijn maar beperkt tot 99 jaar, in principe te rekenen vanaf de verandering van bestemming of de verdwijning van het heterogene complex van volumes met diverse bestemmingen en vatbaar voor autonoom beheer. Aangezien het accessoir opstalrecht is gecodificeerd, moest bovendien de duurtijd ervan worden verduidelijkt. Aangezien het accessoir opstalrecht het gevolg is van een vestiging van een hoofdrecht, neemt het van nature de duur over van het hoofdrecht waaruit het voortvloeit. Ten slotte kent men het belang en de juridische moeilijkheden die gepaard gaan met overheidsprojecten die beogen een samenwerking met privépartners op te starten of doelstellingen inzake sociale huisvesting te realiseren, bijvoorbeeld in het kader van een Community Land Trust.

Die projecten doen evenwel moeilijkheden ontstaan die verder reiken dan het burgerlijk recht, die complexe interacties vertonen met het fiscaal recht, het publiek recht en overheidsopdrachten, en die volgens de opstellers op globale wijze moeten worden benaderd met bijzondere wetgevingen. Bovendien raken die projecten vaak aan gewestelijke bevoegdheden en vallen zij niet enkel onder de federale bevoegdheid. De opstellers van het ontwerp zijn verwonderd over de kritiek van de Raad van State op de beleidskeuze die wordt genomen. Het wordt sinds vele jaren door alle rechtsleer als één van de voornaamste lacunes in het Belgische goederenrecht beschouwd dat een horizontale eigendomssplitsing slechts tijdelijk mogelijk is. Deze bepaling wil daaraan tegemoet komen. Deze bepaling, die overigens op het Franse recht is geïnspireerd, is zeker niet alleen in het voordeel van de bouwpromotoren, maar biedt bijkomende mogelijkheden om volumes te stapelen, wat in ons steeds meer volgebouwde land een absolute noodzaak is. Overigens is erover gewaakt dat het dwingendrechtelijke regime van de appartementsmede-eigendom, die ook volumes stapelt, onaangeroerd blijft.

Ondertitel 2. Specifieke wijzen van verkrijging

Verkrijgende verjaring (art. 3.181)

1. Nieuw artikel

In geval van verkrijgende verjaring wordt het opstalrecht geacht te zijn gevestigd voor negenennegentig jaar, tenzij een rechtshandeling een kortere duurtijd bepaalt. De duurtijd van het recht loopt vanaf de dienstige inbezitstelling of vanaf een later tijdstip bepaald in de rechtshandeling.

2. Reden van de wijzigingen

In de eerste plaats weze eraan herinnerd dat de fundamentele regels voor de verkrijgende verjaring die voortaan 30 jaar zou zijn, en zelfs 10 jaar in geval van goede trouw van de bezitter, zich in het algemeen deel bevinden. Ook hier bestaat controverse op het vlak van het aanvangsmoment van de totale duurtijd van het door verjaring ontstane recht.

Die controverse hangt onder andere samen met de vraag naar de terugwerkende kracht (die niet door iedereen wordt aanvaard), van het mechanisme van de verkrijgende verjaring. Deze bepaling wil aan die onzekerheid een einde maken in aansluiting op de regel van de terugwerkende kracht in het algemeen deel: de duurtijd van het recht van opstal verkregen door verjaring begint te lopen vanaf het bezit of vanaf een later tijdstip bepaald in de titel.

Hoewel het hier gaat om een oorspronkelijke wijze van verkrijging, zal de bezitter parallel immers vaak een rechtshandeling in zijn voordeel kunnen inroepen, in het bijzonder wanneer hij zich beroept op de verkorte verkrijgende verjaring. De verkrijgende verjaring treedt dan op als remedie voor de rechtshandeling die geen uitwerking kon hebben op zakenrechtelijk vlak; er moet dan ook een beroep worden gedaan op de wil van de partijen zowel met betrekking tot de duurtijd waarin is voorzien voor het recht als met betrekking tot het tijdstip waarop het geacht wordt een aanvang te nemen.

Voor de erfpacht wordt een parallelle bepaling voorgesteld. In antwoord op de kritiek van de Raad van State, kan het volgende voorbeeld worden gegeven van een geval waarin een titel een kortere termijn dan 99 jaar verleent: X verleent aan Y een opstalrecht voor 50 jaar. Naderhand blijkt dat X niet beschikkingsbevoegd is. Y kan zich, indien hij aan de verkorte verjaringstermijnen voldoet, eventueel op verkrijgende verjaring beroepen, maar uiteraard niet voor een termijn die 50 jaar te boven gaat. Overigens begrijpen de opstellers niet dat de Raad van State oordeelt dat de verjaringstermijnen zijn verkort. De korte verjaringstermijn van 10 jaar bestond ook al in het huidige recht (art. 2265 BW). Ook de gedachte dat een opstalrecht vaak gevestigd is door verkrijgende verjaring strijdt met de werkelijkheid: de grote meerderheid van de opstalrechten worden conventioneel gevestigd. Overigens is niet in te zien hoe het bezit ten titel van opstalhouder, dat het oprichten van bouwwerken of beplantingen impliceert, minder zichtbaar zou zijn dan het bezit als eigenaar.

Accessoir opstalrecht (art. 3.182)

1. Nieuw artikel

Het opstalrecht kan ook ontstaan als gevolg van een gebruiksrecht op een onroerend goed verleend met bevoegdheid om er bouwwerken of beplantingen op te plaatsen. In dat geval is het opstalrecht onderworpen aan de wettelijke regeling die van toepassing is op het recht waaruit het voortvloeit. Het accessoir opstalrecht en het eigendomsrecht op de bouwwerken en beplantingen dat eruit voortvloeit, kunnen niet worden overgedragen, in beslag worden genomen of met een hypotheek worden bezwaard los van het recht waaruit zij voortvloeien.

2. Reden van de wijzigingen

De figuur van het accessoire opstalrecht of onzelfstandige opstalrecht is sinds een aantal jaren erkend in de rechtspraak en de rechtsleer. De mogelijkheid dient zich hier aan om het in een wettekst te verankeren. De moeilijkheid ligt in de vraag of het wenselijk is de reikwijdte open te houden dan wel deze figuur te beperken tot de thans aanvaarde gevallen. Er is gekozen om open te blijven op het vlak van de aard van de hoofdrechten waaruit een accessoir opstalrecht kan ontstaan: dat kan bijvoorbeeld een zakelijk recht, een persoonlijk recht of een administratief recht zijn. Er is overigens aan te herinneren dat zakelijke of persoonlijke gebruiksrechten kunnen worden gevestigd op goederen van het openbaar domein voor zover zij verenigbaar zijn met de openbare bestemming van het goed. De bevestiging van een accessoir opstalrecht in één van die gevallen brengt meer zekerheid en efficiëntie mee, meer bepaald voor de publiek-private partnerschappen in de ruime zin. De opstellers hebben er uitdrukkelijk voor geopteerd om het te beperken tot gebruiksrechten op onroerende goederen, ten einde de rechtszekerheid te handhaven. Een huwelijkscontract kan geen accessoir opstalrecht doen ontstaan. Uiteraard kan wel een impliciet opstalrecht ontstaan indien bv. twee partners gezamenlijk bouwen op de grond van één van hen en hiervan gebruik maken als mede-eigenaars. Ook in dat geval kan de natrekking, op basis van de omstandigheden van het geval, dus worden uitgesloten.

Het accessoire opstalrecht wordt gekenmerkt door een versterkte accessoriteit: het kan niet worden overgedragen zonder dat het hoofdrecht tegelijkertijd wordt overgedragen. Zoals ook werd vermeld in de Titels over erfpacht en vruchtgebruik moet enige wijziging van het zakelijk statuut die kan leiden tot een dergelijke loskoppeling van het accessoir opstalrecht en het hoofdrecht, worden uitgesloten. Dit ontwerp verbiedt ook dat het accessoir opstalrecht afzonderlijk het voorwerp kan zijn van een zakelijke zekerheid. Zodoende wilden de opstellers van dit ontwerp een rechtszekere oplossing bieden voor die controverse.

Ondertitel 3. Rechten en verplichtingen van de partijen

Rechten op het recht (art. 3.183)

1. Oud artikel

Artikel  2  van de wet over het recht van opstal: “Degene die het recht van opstal heeft kan hetzelve vervreemden en met hypotheek belasten. Hij kan de goederen, aan het recht van opstal onderworpen, met erfdienstbaarheden bezwaren, doch alleen voor het tijdvak, gedurende hetwelk hij het genot van dat recht bezit.”

2. Nieuw artikel

De opstalhouder kan zijn opstalrecht overdragen en met een hypotheek bezwaren; hij kan de onroerende goederen waarvan hij eigenaar is slechts vervreemden of met een hypotheek bezwaren door tegelijk, gedeeltelijk of geheel, het opstalrecht waarvan hij titularis is te vervreemden of met een hypotheek te bezwaren.

3. Reden van de wijzigingen

Het opstalrecht is een vermogenswaarde die niet intuïtu personae is en dus kan worden overgedragen en met een hypotheek kan worden bezwaard. Zelfs met inachtneming van het nemo plus iuris…-beginsel, moet erop worden gewezen dat het eigendomsrecht van de opstalhouder slechts een gevolg is van zijn beperkt zakelijk recht van opstal, wat betekent dat de daden van vervreemding zowel het ene als het andere moeten betreffen. De overdracht van de werken, op welke titel ook, kan enkel gebeuren samen met de overdracht of, in voorkomend geval, gedeeltelijke overdracht van het opstalrecht, voor zover het betrekking heeft op de overgedragen elementen. Anders zou het ertoe leiden dat aan de overnemer een tijdelijk eigendomsrecht wordt toegekend dat op geen enkel onderliggend zelfstandig of accessoir opstalrecht gesteund zou zijn, hetgeen strijdig zou zijn met het eeuwigdurende karakter van het eigendomsrecht.

Rechten op de volumes (art. 3.184)

1. Oud artikel

Artikel 5 van de wet over het recht van opstal: “Zo lang het recht van opstal duurt, kan de opstalgever of diens rechtsopvolger degenen die dat recht heeft niet beletten de gebouwen en andere werken te slopen, of de beplantingen te rooien, en een en ander weg te nemen, mits laatstgemelde den prijs daarvan, tijdens het verkrijgen van het recht van opstal, hebben voldaan, of wel de gebouwen, werken en beplantingen door hem zelf gesteld of gemaakt zijn; en voorbehoudens dat de grond zal moeten worden hersteld in den staat waarin dezelve zich vóór het opbouwen of beplanten bevond.”

2. Nieuw artikel

Tijdens de duurtijd van zijn recht oefent de opstalhouder op zijn volume alle bevoegdheden van eigenaar uit, binnen de grenzen van de rechten van de opstalgever en zonder afbreuk te doen aan de overige bestaande rechten op de grond. Hij mag de bouwwerken en beplantingen waartoe hij gehouden was, niet verwijderen.

3. Reden van de wijzigingen

Er dient opnieuw invulling te worden gegeven aan de principiële omvang van de bevoegdheden van de opstalhouder, eigenaar van het volume en van de inhoud ervan. In de Nederlandse versie is het woord “grond” hier, in het kader van deze titel over het opstalrecht, gebruikt in zijn reeds aangehaalde driedimensionele betekenis van de onroerende eigendom en niet in zijn restrictieve betekenis van bodem. Het huidige ontwerp voorziet in een gedifferentieerde regeling voor de afbraak van de constructies, naargelang zij al dan niet verplicht tot stand zijn gebracht. Dat is overigens het enige onderscheid dat de opstellers voorstellen te behouden, zulks parallel met wat wordt voorgesteld voor erfpacht. De bevoegdheid om af te breken wat vrijwillig werd uitgevoerd, lijkt de opstellers meer in overeenstemming te zijn met de aard van het recht van de opstalhouder en lijkt dus principieel te moeten worden erkend, behoudens andersluidende overeenkomst. Die afbraak van de vrijwillige bouwwerken kan geschieden gedurende de duurtijd van het recht en niet na het tenietgaan ervan: zodra het recht is verstreken, mag de opstalhouder de door hem opgerichte of verkregen constructies niet langer afbreken.

Verplichtingen (art. 3.185)

1. Nieuw artikel

Tijdens de duur van zijn recht is de opstalhouder gehouden tot betaling van alle lasten en belastingen met betrekking tot de volumes, bouwwerken en beplantingen waarvan hij eigenaar is. De opstalgever, de grondeigenaar of hun rechtsopvolgers dragen die lasten en belastingen voor hetgeen waarvan zij eigenaar zijn. Elkeen moet, wat zijn eigendom betreft, de onderhoudsherstellingen en grove herstellingen in de zin van de artikelen 3.153 en 3.154 uitvoeren waartoe hij wettelijk of contractueel gehouden is, evenals de herstellingen die noodzakelijk zijn met het oog op de uitoefening van de andere bestaande gebruiksrechten op de grond.

2. Reden van de wijzigingen

De opstellers van dit ontwerp hebben gekozen voor een principe waarbij ieder wat zijn eigendom betreft, bij gebreke aan bijzondere conventionele en wettelijke regelingen, de lasten en belastingen (opgelegd door een overheid of door een derde die wettelijk het recht heeft ze te eisen) betaalt. Met betrekking tot de herstellingen is de opstalhouder krachtens de wet in beginsel niet gehouden tot de onderhoudsverplichtingen en evenmin tot de grove herstellingen aangezien hij fundamenteel een eigenaar is van het volume waarop het opstalrecht is verleend wegens en tijdens zijn zakelijk gebruiksrecht. Aangezien er verschillende opstalgevers kunnen zijn, moeten de opstellers van dit ontwerp evenwel, gelet op de grote waaier aan toepassingsgevallen, verwijzen naar de verplichtingen die de opstalhouder conventioneel of wettelijk zou kunnen hebben, zulks omdat de opstalgever zelf verplichtingen inzake herstelling zou hebben en hij enkel een opstalrecht kan vestigen binnen de grenzen van zijn recht. Langs de andere kant onderstelt een co-existentie van verschillende gebruiksrechten op eenzelfde grond dat aan ieder wat zijn eigendom betreft de grove herstellingen worden opgelegd die strikt noodzakelijk zijn met het oog op de uitoefening van de rechten van de anderen. Enkel zo kan de splitsing van een grond onder verschillende personen efficiënt blijven en niet worden verlamd door het gebrek aan daadkracht van één van de titularissen van zakelijke rechten op (een deel van) die grond. Hier wordt de grond beoogd in de zin van een driedimensioneel element en niet beperkt tot de grond. Wat alle, al was het maar tijdelijke, eigenaars betreft, wordt hier een vorm van wettelijke onzelfstandige zakelijke verplichting opgelegd voor de grove herstellingen die strikt noodzakelijk zijn met het oog op de uitoefening van de zakelijke rechten van de anderen, een beetje in navolging van artikel 656 van het Burgerlijk Wetboek inzake mede-eigendom. De opstellers hebben evenwel de generieke term “van de andere gebruiksrechten” gebruikt aangezien een verplichting van dezelfde aard ook moet bestaan ten gunste van de titularissen van persoonlijke gebruiksrechten, zoals de huurder.

Ondertitel 4. Specifieke wijzen van tenietgaan

Algemeen (art. 3.186)

1. Oud artikel

Artikel 9 van de wet over het recht van opstal: “Het recht van opstal, gaat, onder anderen, verloren:

1. Door vermenging;
2. Door het te niet gaan van den grond;
3. Door de verjaring van dertig jaren.”

2. Nieuw artikel

Het opstalrecht gaat niet teniet door het loutere feit van het tenietgaan van de bouwwerken of beplantingen van de opstalhouder.

3. Reden van de wijzigingen

De huidige opvatting van het opstalrecht, waarbij sprake is van – abstractere – volumes in plaats van constructies of beplantingen, en de essentie van het opstalrecht die bestaat in het hebben of realiseren van werken of beplantingen – het op positieve wijze innemen van het volume –, impliceren de in de tekst vermelde oplossing, tenzij de partijen op uitdrukkelijke wijze anders overeenkomen. Behoudens bijzonder uitzonderlijke omstandigheden van tenietgaan van een deel van het land, verdwijnt het volume immers nooit. Aangezien het opstalrecht in termen van volumes is gedefinieerd, moet evenwel worden toegezien op de risico’s van herkwalificatie die zouden kunnen voortvloeien uit een clausule die afwijkt van deze bepaling, wat altijd samen met andere denaturerende elementen moet worden gezien. In antwoord op de opmerking van de Raad van State merken de opstellers op dat een volume niet kan verdwijnen. Het weze herhaald dat het volume kan voortbestaan los van de werken of beplantingen die er deel van uitmaken.

Verlies van nut (art. 3.187)

1. Nieuw artikel

Indien een eeuwigdurend opstalrecht zoals bedoeld in artikel 3.180 sinds minstens negenennegentig jaar bestaat, kan de rechter de opheffing ervan bevelen wanneer dat recht ieder nut, zelfs toekomstig of potentieel, heeft verloren.

2. Reden van de wijzigingen

De met betrekking tot erfpacht uiteengezette redenen gelden ook voor deze bepaling aangezien de veralgemening wordt voorgesteld van het beginsel van tenietgaan van het recht in geval van verlies van ieder nut, zelfs toekomstig en zelfs potentieel. Deze mogelijkheid was aanvankelijk voorbehouden voor het zakelijk recht van erfdienstbaarheid in artikel 710bis van het Burgerlijk Wetboek, zoals geïnterpreteerd in de rechtspraak. De bepaling is ook enkel van toepassing in geval van een eeuwigdurend opstalrecht en dan nog slechts op voorwaarde dat het recht ten minste 99 jaar heeft bestaan. Hiermee wil de wetgever het grondkrediet en de rechtszekerheid beschermen. Bovendien wordt erop aangedrongen dat er sprake moet zijn van een verlies van ieder nut, zelfs potentieel, in tegenstelling tot wat het geval is bij erfdienstbaarheden, in het kader waarvan wordt voorgesteld dat het tenietgaan voortaan wordt beperkt tot het verlies van ieder nut, zelfs toekomstig, zonder meer. De redenen gelden a fortiori met betrekking tot een recht waarvan het essentiële gevolg de toekenning in eigendom is van een volume met het oog op effectief gebruik. Het bestaan zelf van die mogelijkheid wijst er evenwel op dat het opstalrecht slechts een beperkt zakelijk gebruiksrecht is en geen eigendom in de zin van artikel 544 van het Burgerlijk Wetboek.

Natrekking en vergoeding (art. 3.188)

1. Oud artikel

Artikel 6 van de wet over het recht van opstal: “Bij het eindigen van het recht van opstal treedt de [1 opstalgever of diens rechtsopvolger]1 in den eigendom van de gebouwen, werken en beplantingen, onder gehoudenis om de waarde daarvan op dien tijd te betalen aan dengenen die het recht van opstal had, welke laatste het recht van terughouding zal hebben, tot dat die betaling zal voldaan zijn.” Artikel 7 van de wet over het recht van opstal: “Indien het recht van opstal gevestigd is op, boven of onder een grond, waarop of waaronder zich reeds gebouwen, werken en beplantingen, bevonden, welker waarde door de opstalhouder niet voldaan is, zal de opstalgever of diens rechtsopvolger, bij het eindigen van het recht van opstal, al die voorwerpen terug nemen, zonder daarvoor tot enige schadeloosstelling gehouden te zijn.”

2. Nieuw artikel

Bij het tenietgaan van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op het volume over op de opstalgever of diens rechtsopvolger. De opstalgever moet de opstalhouder vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen opgericht of verkregen binnen de grenzen van zijn recht, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. Tot de betaling van de vergoeding heeft de opstalhouder een retentierecht op het volume. In geval van algemene rechtsovergang, rechtsovergang onder algemene titel of overdracht van het recht van de opstalgever, rust de vergoedingsverplichting op de rechtverkrijgende.”

3. Reden van de wijzigingen

Om de regeling te vereenvoudigen en te uniformeren, wordt het beginsel van de ongerechtvaardigde verrijking zonder oorzaak in het vizier genomen. Dat biedt ook de mogelijkheid om te voorkomen dat, zoals in de wet van 1824, uitdrukkelijk moet worden voorzien in alle situaties naargelang de opstalhouder werken waarvan hij de waarde heeft voldaan, zelf heeft gebouwd of verkregen, of, omgekeerd, een opstalrecht heeft verkregen dat bestaande werken omvat waarvoor hij niets heeft betaald. In antwoord op de Raad van State preciseren de opstellers dat, indien er niets gebouwd of geplant is, er geen meerwaarde aan het volume is gegeven en dus geen verrijking. Er is toegevoegd “of verkregen” ten einde de hypothese te dekken waarin er bestaande bouwwerken of beplantingen zijn. De veelheid aan andere mogelijke opstalgevers naast de grondeigenaar zou ertoe kunnen leiden dat, hoewel de eigenaar van de grond zich niet had verbonden tot een vergoeding na het verstrijken van de door hem verleende zakelijke rechten, de opstalhouder hem toch zou kunnen dagvaarden tot vergoeding van de meerwaarde die hij heeft aangebracht, inzonderheid als het recht van de opstalgever vroegtijdig zou eindigen.

Als men dat wil voorkomen, mogen als schuldenaar van de eventuele meerwaarde enkel de opstalgever of de rechtsopvolger in geval van algemene overgang, overgang onder algemene titel of overdracht worden beoogd. De grondeigenaar kan in geval van vroegtijdig tenietgaan van het recht van de opstalgever dan ook geen schuldenaar van die verplichting zijn.

Lees hier de wet van 4 februari 2020