Ook benadeelden niet betrokken bij precontractuele besprekingen kunnen de verkoper van een onroerend goed aanspreken (Advocatenbureau Van Cauter)

Auteur: Tim Van Cauter (Advocatenbureau Van Cauter)

In een arrest van 22 juni 2022 verduidelijkt het Hof van Cassatie dat ook partijen die niet betrokken waren bij de precontractuele besprekingen voorafgaand aan de aankoop van een onroerend goed zich kunnen beroepen op de precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper indien naderhand blijkt dat het verkochte onroerend goed met een bouwmisdrijf is aangetast.

Feiten. A verkocht op 6 april 2011 een pand bestaande uit drie appartementen en een handelsgelijkvloers aan B. B verkocht vervolgens in 2016 het handelsgelijkvloers aan C. C. verkocht dit op zijn beurt op 13 juli 2017 aan D [1].

A -> B -> C -> D

Voorafgaand aan het verlijden van de akte tussen C en D ontdekt de notaris dat het pand was behept met een bouwmisdrijf. De verbouwingen waren destijds niet uitgevoerd conform de bouwvergunning. D weigerde over te gaan tot ondertekening van de notariële akte. Nadat D de ontbinding van de onderhandse compromis met schadevergoeding had bekomen van C, stelde B in 2017 A in gebreke maar deze betwistte zijn aansprakelijkheid.

Hof van Beroep van Antwerpen.  Hoewel het Hof van Beroep van Antwerpen in zijn arrest van 30 juni 2020 meende dat A zich ten aanzien van B bij het sluiten van de verkoopovereenkomst van het onroerend goed zich schuldig had gemaakt aan bedrog door het bouwmisdrijf te verzwijgen, meende het hof van beroep dat vordering tot schadevergoeding van C t.a.v. A niet gegrond was. Deze vordering achtte het Hof van Beroep van Antwerpen ongegrond omdat uit geen enkel stuk bleek dat C betrokken was bij de precontractuele besprekingen met het oog op de verkoop van het onroerend goed aan B.

Hof van Cassatie. Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 22 juni 2022 dit standpunt van het Hof van Beroep verworpen, waardoor het arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen werd verbroken. Volgens het Hof van Cassatie verantwoordt het Hof van Beroep van Antwerpen meer bepaald zijn beslissing niet correct door te oordelen dat A niet aansprakelijk was t.a.v. C (omdat deze laatste niet heeft deelgenomen aan de precontractuele besprekingen tussen A en B over de verkoop van het onroerend goed), terwijl A t.a.v. B bedrog pleegde door het bouwmisdrijf m.b.t. onroerend goed te verzwijgen [2].

Precontractuele aansprakelijkheid. Wanneer een contractspartij in de fase voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst een fout begaat, is zij overeenkomstig de artikelen 1382 en 1383 van het Oud Burgerlijk Wetboek verplicht de hierdoor aan een derde veroorzaakte schade te vergoeden. Deze fout voorafgaand aan de verkoop van een onroerend goed kan bestaan in de verstrekking van onjuiste of onvolledige informatie m.b.t. het onroerend goed.

De verkoper moet aan de koper de informatie geven die de wet [3], de goede trouw en de gebruiken, in het licht van de hoedanigheid van de partijen, hun redelijke verwachtingen en het voorwerp van het contract, hem of haar oplegt [4].

Indien de verkoper deze informatie niet geeft, loopt hij of zij het risico hiervoor aansprakelijk te worden gesteld, niet enkel door zijn of haar contractspartij maar eventueel zelfs door een latere eigenaar van het verkochte onroerend goed.

Enkele recente gevallen waar de precontractuele aansprakelijkheid van de verkoper werd weerhouden:

• Wie bij de overdracht van een grond in de notariële akte incorrect verklaart dat deze niet onder het Bosdecreet valt en verzwijgt dat er sprake is van een herbebossingsplicht, pleegt inbreuk op zijn precontractuele informatieplicht [5];
• Wanneer kort voor de voorgenomen overdracht van een appartement door de algemene vergadering beslist werd tot het uitvoeren van belangrijke werken aan gevel en terrassen voor een bedrag van 323.595,00 EUR, maar de notulen van die vergadering niet werden meegedeeld, dan is de mede-eigenaar die het appartement heeft verkocht omwille van dit verzuim van zijn precontractuele informatieplicht aansprakelijk en moet hij of zij de door de nieuwe mede-eigenaar geleden schade vergoeden [6].

***

[1] VAN DE PUTTE, W. en VAN DEN ABEELE, F., “ (Door)verkoop van goed met stedenbouwkundige overtreding” (noot onder Cass. 22 juni 2022), RW 2022-2023, 656-657.

[2] Cass. 23 juni 2022, nr. C.20.0470.N, https://juportal.be.

[3] Diverse bijzondere wetgeving concretiseert deze precontractuele informatieplicht: zoals o.m. de verplichte voorafgaande mededeling/publiciteit over de te verwachten kosten en verplichtingen inzake mede-eigendom (art. 577-11 van het Oud BW), over mogelijke verontreiniging van de te verkopen grond middels het bodemattest (art. 101 § 1 van het Vlaamse Bodemdecreet), relevante stedenbouwkundige inlichtingen m.b.t. het te verwerven onroerend goed (art. 5.2.1 t.e.m. art. 5.2.6 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening), over de ligging van het onroerend goed in overstromingsgevoelig gebied (art. 1.3.3.3.2 van het Vlaams gecoördineerd decreet betreffende het integraal waterbeleid), over het beschermd karakter van het onroerend goed overeenkomstig het Vlaams Onroerend Erfgoeddecreet (art. 6.4.8 van voormeld decreet), over een herbossingsplicht (art. 91 § 2 van het Vlaamse Bosdecreet)  en sinds 23 november 2022 dient de koper ook voorafgaandelijk te worden ingelicht over de aanwezigheid van asbest in een gebouw opgericht voor 2001 (art. 33/14 van het Vlaamse Materialendecreet).

[4] Art. 5.16 BW. Het beginsel van partijen tijdens de precontractuele onderhandelingen jegens elkaar buitencontractuele aansprakelijkheid kunnen oplopen, wordt bevestigd in art. 5.17, eerste lid, BW.

[5] Antwerpen 14 juli 2022, NJW 2022, afl. 471, 844-848.

[6] Gent 31 oktober 2019, T. App. 2020, afl. 1, 44-48.

Bron: Advocatenbureau Van Cauter