Mede-eigendom (DLPA Advocaten)

Auteur: Séverine Vermeire (DLPA Advocaten)

Het nieuwe goederenrecht heeft veel meer te bieden dan de verplichting om een verdwaalde bal van uw buur in uw tuin terug te geven.

De voornaamste wijzigingen voor het (mede-)eigendomsrecht leest u hier.

EIGENDOM

Het eigendomsrecht is het meest uitgebreid recht op een goed. Dit recht wordt in boek 3 van het Burgerlijk Wetboek duidelijk gedefinieerd en er zijn ook enkele andere nieuwe elementen te melden.

Nieuwe definitie van private eigendom

Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar alle bevoegdheden om zijn eigendom te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. Het eigendomsrecht is echter niet meer absoluut. De eigenaar moet rekening houden met de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden aan zijn eigendom worden opgelegd. Die derden kunnen zowel mede-contractanten van de eigenaar zijn (bv. een huurder) als personen waarmee er geen juridische band is (bv. een buurman). Waar vroeger de rechtspraak te hulp moest komen (met o.a. het verbod op rechtsmisbruik of de theorie over de burenhinder), zijn de beperkingen voortaan opgenomen in de wettelijke definitie van het eigendomsrecht.

Ladderrecht, ook voor nieuwe bouwwerken

De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn buurman toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden. De eigenaar kan zich daar enkel tegen verzetten als hij rechtmatige motieven laat gelden.

Het ladderrecht uit het voormalige Veldwetboek geldt nu ook voor bouwwerken die nog opgericht moeten worden en niet louter voor herstel of onderhoud.

Wandelrecht

Heeft u al van het wandelrecht gehoord? Onbebouwde onroerende goederen mogen sinds kort door iedereen tijdelijk gebruikt worden, bijvoorbeeld om erop te wandelen, te spelen, enz.

Deze opmerkelijke uitzonderingsbepaling is enkel maar van toepassing als het goed niet is bebouwd of bewerkt, niet is afgesloten, voor zover de eigenaar het niet uitdrukkelijk verboden heeft en er geen enkele schade voor de eigenaar wordt veroorzaakt.

De toepassingsvoorwaarden zijn cumulatief. In de praktijk zullen slechts enkele percelen in aanmerking komen voor het wandelrecht. Het is immers niet zo dat voortaan zomaar toegang mag worden genomen tot landbouwgrond. Aan de vereiste dat het perceel onbewerkt is, zal voor landbouwgrond niet zijn voldaan.

Horizontale grenzen van een eigendom

Om uit te maken waar de horizontale grenzen van de eigendom liggen, is een wettelijke bewijshiërarchie ingevoerd. In eerste instantie worden de grenzen bepaald door verkrijgende verjaring. Bij gebreke hiervan, bepaalt de authentieke akte tot afpaling de perceelsgrens. Is er geen afpaling, dan worden de perceelsgrenzen bepaald door de eigendomstitels. Bieden ook deze geen uitsluitsel, dan worden de perceelsgrenzen vastgelegd volgens de toestand van het bezit en de andere feitelijke vermoedens, waaronder de feitelijke afsluiting en de kadastrale documenten.

Verticale grenzen van een eigendom

Het eigendomsrecht op de grond strekt zich enkel uit tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Hij kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen.

MEDE-EIGENDOM

Er is sprake van een mede-eigendom wanneer verschillende personen op eenzelfde goed of geheel van goederen samen titularis zijn van een eigendomsrecht.

Een mede-eigendom kan ontstaan door toeval (bv. in een erfenis), door de wil van de partijen (bv. een ongehuwd koppel koopt een huis) of op gedwongen wijze (bv. een appartementsmede-eigendom).

Inzake mede-eigendom kunnen wij volgende zaken meegeven.

Mogelijkheid tot uitonverdeeldheidtreding bij vrijwillige mede-eigendom

Compleet nieuw is dat een vrijwillige mede-eigendom van onbepaalde duur (bv. aangegaan door een ongehuwd koppel bij de aankoop van een woning) door elke mede-eigenaar kan worden opgezegd met inachtneming van een redelijke opzeggingstermijn. Ook een schuldeiser van de mede-eigenaars kan vorderen dat de vrijwillige mede-eigendom van onbepaalde duur wordt opgezegd onder dezelfde modaliteiten.

Bij gebreke van akkoord tussen de mede-eigenaars bepaalt de rechter de duur van de opzeggingstermijn. Hij houdt daarbij rekening met de door de partijen reeds gemaakte kosten, het voortbestaan van de doorslaggevende beweegreden die partijen ertoe heeft aangezet om de vrijwillige mede-eigendom tot stand te brengen en het nadeel dat uit de beëindiging voor de andere deelgenoot voortvloeit. De opzeggingstermijn kan niet langer zijn dan vijf jaar.

Appartementsmede-eigendom

Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat het nieuwe goederenrecht quasi geen wijzigingen aanbrengt aan het appartementsrecht. Bij wet van 18 juni 2018 werd reeds een grondige hervorming doorgevoerd, die eensluidend – op de bepalingen inzake volledige afbraak en heropbouw na – in het Boek 3 ‘Goederen’ van het Burgerlijk Wetboek werd opgenomen.

Bron: DLPA Advocaten