Koopovereenkomst, bodemattest en opschortende voorwaarde – Cassatie 22 maart 2018 (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 22/04/2018

Via een post op LinkedIn wijst dr. Kristof Vanhove (advocaat-vennoot Integra) op het recente arrest van het Hof van Cassatie van 22 maart 2018.

Wat waren de feiten?

1. Partijen ondertekenen op 1 maart 2013 een onderhandse akte hebben ondertekend waarin de “hoofdinhoud van de overeenkomst” als volgt wordt omschreven:

1.1. Verkoopbelofte van de kandidaat-verkoper (aankoop of call-optie)

De kandidaat verkoper verbindt er zich toe om gedurende een termijn van 4 maanden ingaand op heden, het hierboven beschreven onroerend goed enkel aan de kandidaat-koper te verkopen, tegen de hierna bepaalde voorwaarden. De kandidaat-koper heeft dus het recht dit eigendom tegen die voorwaarden aan te kopen mits hij, voor het verstrijken van deze termijn, de hem verleende aankoopoptie licht. (…)

1.2. Hierop aansluitende aankoopbelofte van de kandidaat-koper (verkoop of putoptie)

Voor het geval hij niet (tijdig) zou ingaan op die verkoopbelofte en hij de hem verleende verkoopoptie dus niet licht, verbindt de kandidaat-koper er zich jegens de kandidaat-verkoper toe, gedurende een periode van één maand, die een aanvang neemt op het ogenblik van het verstrijken van de onder punt 1 vermelde termijn, het hierboven beschreven eigendom aan te kopen tegen zelfde voorwaarden, indien de kandidaat-verkoper aangeeft op deze aankoopbelofte te willen ingaan. Tijdens deze periode heeft de kandidaat-verkoper dus het recht van de kandidaat-koper te eisen dat hij het eigendomsrecht aankoopt tegen zelfde voorwaarden. (…)

1.3. De verkoop zelf komt pas tot stand door het verlijden van de authentieke akte

Partijen zijn, in afwijking van het gemeen recht, uitdrukkelijk overeengekomen dat de verkoop zelf pas tot stand komt door en op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte vaststellende die verkoop, zodat zij van deze verkoop een plechtig contract hebben gemaakt. Zolang de  authentieke akte niet werd verleden, bestaat er dus nog geen verkoop maar enkel een verbintenis tot verkopen en/of een verbintenis tot kopen. Zelfs het lichten van de optie brengt de verkoop nog niet tot stand.”

2. De overeenkomst bevat ook een opschortende voorwaarde in het voordeel van de kandidaat-koper bevat die als volgt werd geformuleerd: “Het bekomen, voor het verstrijken van de termijn waarvoor de verkoopbelofte verleend werd, van de vereiste bodemattesten betreffende voorgeschreven eigendom waaruit blijkt dat voor dit eigendom geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM of waaruit geen bodemverontreiniging blijkt die aanleiding geeft tot een saneringsverplichting ten laste van de eigenaar van deze grond (…)”.

Wat was het oordeel van het Hof van Beroep?

De appelrechters oordelen dat, anders dan de benaming daarvan laat vermoeden, de overeenkomst van 1 maart 2013 in werkelijkheid meer is dan een “tijdelijke verkoop/aankoopbelofte”, dat uit de aangehaalde clausules volgt dat de verweerders zich nadrukkelijk verbinden tot de aankoop van het betrokken goed zelfs indien zij de hen verleende aankoopoptie niet lichten en dat bijgevolg van een optieovereenkomst in werkelijkheid geen sprake is. Vervolgens stellen zij vast dat de eiser voor de totstandkoming van de overeenkomst geen bodemattest heeft aangevraagd en meegedeeld aan de verweerders en de onderhandse akte ook geen inhoud van een bodemattest vermeldt. Op grond hiervan oordelen zij dat de overeenkomst tot stand kwam in strijd met het bepaalde in artikel 101, § 1 en § 2 Bodemdecreet en bijgevolg principieel nietig is.

Wat zegt het Hof van Cassatie?

Door aldus, bij de beoordeling van de geldigheid van de overeenkomst geen acht te slaan op de opschortende voorwaarde die in het voordeel van de verweerders was bedongen, althans in zoverre deze de overeenkomst afhankelijk stelde van het voorleggen van een blanco bodem-attest, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

Lees hier het arrest van 22 maart 2018