Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024

If you liked it then you should have put a signature on it. Maar ook zonder ondertekende overeenkomst kunnen partijen gebonden zijn (Schoups)

Auteurs: Dave Mertens en Stefaan Wauman (Schoups)

A.   Principe: contract- en onderhandelingsvrijheid … maar dan binnen (niet erg helder) bepaalde grenzen.

Absolute basisprincipes van ons verbintenissenrecht en, bij uitbreiding, onze economische ordening zijn de contractsvrijheid (art. 5.14 BW) en de onderhandelingsvrijheid (art. 5.15 BW). Hieruit volgt dat het eenieder vrijstaat om al of niet te contracteren, de voorwaarden om in te stemmen te bepalen en onderhandelingen aan te vatten, te voeren of af te breken, zonder het ene of het andere te moeten verantwoorden. Insteek is dat vrijheid leidt tot blijheid (of toch welvaartsmaximalisatie).Deze regel lijdt tal van uitzonderingen en correcties. Zo kan het afbreken van onderhandelingen, onder omstandigheden, onrechtmatig zijn en tot aansprakelijkheid leiden. Deze aansprakelijkheid houdt in dat de benadeelde wordt teruggeplaatst in de situatie waarin hij zich zou hebben bevonden indien er niet zou zijn onderhandeld ( = negatief contractbelang). Te denken is aan de kosten van juridische of financiële adviseurs. Uitzonderlijk en wanneer het rechtmatig vertrouwen is gewekt dat het contract zonder enige twijfel gesloten zou worden, kan dit zelfs vergoeding van de verwachte netto-voordelen inhouden ( = positief contractbelang). (art. 5.17 BW)

De conclusie kan ook zijn dat wel degelijk een (bindende) overeenkomst tot stand is gekomen, zelfs indien een handtekening ontbreekt en er nog uit te schrijven punten waren. De meeste contracten komen immers tot stand door de loutere wilsovereenstemming. (art. 5.1, lid 1 BW) Het kan volstaan om elkaar te vinden over de essentie (bv. zaak + prijs). Wettelijke bepalingen en gebruiken vullen de leemten aan. Een ondertekend document dient dan enkel om enige twijfel over het bestaan en draagwijdte van de wilsovereenstemming weg te nemen. Dat geldt vooral tussen ondernemingen, waar het bewijs vrij is. (art. 8.11 BW)

B.   Enkele recente toepassingen door de Ondernemingsrechtbank Antwerpen

De vier besproken uitspraken van de 17e Kamer van de Ondernemingsrechtbank Antwerpen, afdeling Antwerpen, bieden evenveel illustraties van de problematiek en de rijke diversiteit ervan. Zij tonen vooral aan dat het wezenlijk een feitenkwestie is en concrete beoordeling vergt. Hieruit volgt een mate van rechtsonzekerheid. Voorzichtigheid is geboden. Overdreven zenuwachtigheid is dat niet. Contracts- en onderhandelingsvrijheid blijven de regel. Voor het overige komt men met transparante communicatie, een goed geschreven LOI en expectation management al een heel eind.

1.   Verkoop onroerend goed – overeenkomst blijkt onder opschortende voorwaarde gesloten (16 januari 2023)

In dit geval diende de rechtbank zich uit te spreken over onderhandelingen over de verkoop van een winkelruimte. In casu betwistten partijen niet dat er wilsovereenstemming was over de zaak en de prijs. Niettemin weigerde de eigenaar de notariële akte te verlijden, nu het voorafgaandelijk aanzuiveren van achterstallen door de (toenmalige) huurder essentieel zou zijn geweest. In een eerste beweging leek de rechtbank de eigenaar bij te treden: “Het is meer dan duidelijk dat de openstaande schuld (achterstallige huur) op de datum van de notariële akte diende te zijn aangezuiverd door de huurder, zo niet zou [de eigenaar] niet tot de verkoop van het onroerend goed willen overgaan.”

In een tweede beweging, stelde rechtbank echter vast dat er over deze betaling geen verdere onderhandelingen nodig waren (de huurder betaalde of niet), zodat er wel degelijk (al) sprake was van een bindende overeenkomst, weliswaar onder opschortende voorwaarde dat de huurachterstallen uiterlijk voor het verlijden van de notariële akte zouden worden betaald. Nu deze betaling weliswaar last minute maar wel nog tijdig was gebeurd, was de koop-verkoopovereenkomst opeisbaar geworden. Bijgevolg werd de eigenaar veroordeeld tot medewerking aan het verlijden van de notariële akte.

2.   Samenwerking in de voetbalwereld – overeenkomst vanaf point of no return (23 januari 2023)

Dit geschil draaide rond de voorgenomen integratie tussen twee voetbalclubs, dat zowel een samenwerking als een overname (van de activa en passiva) van de ene door de andere omvatte. Die overnemer weigerde uiteindelijk om aan deze plannen uitvoering te geven.

In haar analyse maakte rechtbank een onderscheid tussen een “onderhandelingsfase waarin partijen nog niet tot bindende afspraken zijn gekomen, doch de intenties werden verkend en vastgelegd”, en een welbepaalde datum waarop partijen “wilsovereenstemming hebben bereikt over een kader dat zowel een samenwerking tussen de voetbalclubs als een overname” omvatte. De kaderovereenkomst was tot stand gekomen en diende enkel nog op schrift gesteld. Er waren “geen bijzondere elementen meer die nog verder tussen de partijen dienden onderhandeld te worden”.

Opvallend is dat de rechtbank zich niet enkel baseerde op een aantal (schriftelijke) verslagen van vergaderingen, maar ook groot belang hechtte aan het feit dat partijen de beoogde samenwerking en overname zonder voorbehoud publiek hadden gemaakt. Het “point of no return” was overschreden. Juist gelet op deze duidelijke communicatie verwierp de rechtbank de bewering dat de uitvoering of totstandkoming van de overeenkomst afhankelijk zou zijn geweest van verdere voorwaarden. Minstens even frappant is dat de rechtbank uitdrukkelijk erkende dat er nog een aantal zaken te bespreken waren, zoals “op welke wijze de overdracht van activa en passiva kon uitgewerkt worden.” Want, zo nog volgens de rechtbank, “Voor zover er nog aspecten waren die verdere uitwerking en aanvulling, zelfs met besprekingen tussen partijen behoefden, dan dienden deze te gebeuren aan de hand van de gebruiken en de goede trouw (cf. art. 1160 oude B.W.) in het licht van de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen.

Vermits de (mondelinge) kaderovereenkomst tot stand was gekomen, maakte de weigering om deze verder te concretiseren en uit te voeren een tekortkoming uit die de gerechtelijke ontbinding lastens de beoogde overnemer rechtvaardigde. Bijgevolg kon de benadeelde partij aanspraak maken op een schadevergoeding die haar plaatst in een toestand waarin deze zich zou hebben bevonden wanneer de verbintenissen correct werden uitgevoerd, waaronder de (voorwaardelijke) overname van bestaande schulden. Dit bleek overigens geen eenvoudige oefening. Naast de moeilijkheden verbonden aan het begroten van de concreet geleden schade, diende de rechtbank ook de voordelen verbonden aan de ontbinding in mindering te brengen, zoals het feit dat de activa evenmin werden overgenomen (voordeeltoerekening). Een ontbinding mag immers geen bron van verrijking zijn.

3.   Verkoop aandelen – geen overeenkomst o.b.v. LOI, wel precontractuele aansprakelijkheid (30 oktober 2023)

In deze casus hadden twee partijen een LOI onderhandeld en ondertekend over de verkoop van een vastgoedvennootschap. Na het gebruikelijke due diligence onderzoek, had de koper een (aangepast) bod uitgebracht. Vervolgens werd gestart met het opstellen van de overname-overeenkomst. Op de vooravond van ondertekening meldt de koper dat de finale goedkeuring van haar Investeringscomité een opschortende voorwaarde uitmaakte en dat deze niet werd bekomen, maar dat de transactie niettemin kon doorgaan mits een prijsvermindering. De verkoper antwoordt dat er wel degelijk een akkoord was bereikt en dringt aan op uitvoering daarvan.

In haar vonnis oordeelde de rechtbank dat er nog geen uitvoerbare overeenkomst tot stand was gekomen, nu o.m. uit de bewoordingen van de LOI bleek dat “partijen zich nog niet contractueel willen (ver)binden en dat de wilsovereenstemming (en eraan juridisch bindende gevolgen) pas tot stand zal komen door en bij ondertekening (in een latere fase) van een schriftelijke overeenkomst”. Partijen onderhandelden m.a.w. subject to contract. Dit komt, zo nog volgens de rechtbank “overeen met wat gebruikelijk is in dergelijke belangrijke complexe transactie met betrekking tot de overname van aandelen. Zonder afbreuk te willen doen aan het consensualisme en de wilsautonomie van partijen, werken de partijen in dergelijke transacties gericht naar de signing (de ondertekening) van de (diverse) overeenkomsten en naar de closing (afsluiting en eigenlijke eigendomsoverdracht).”

Tegelijkertijd erkende de rechtbank dat de koper de onderhandelingen “op een zeer laattijdige en abrupte wijze heeft verbroken en hierbij de legitieme verwachtingen (rechtmatig gewekt vertrouwen [van de verkoper] op ernstige wijze heeft beschaamd.” Daarom werd de koper veroordeeld tot een naar billijkheid begroot bedrag voor nutteloze kosten (inzet medewerkers en adviseurs) en voor het verlies van een kans om een overeenkomst te sluiten met een derde aan betere voorwaarden (o.m. gelet op het inmiddels minder gunstige klimaat op de overnamemarkt). Belangrijke overwegingen waren dat er kennelijk een akkoord was over de zaak en de prijs, dat er een volledig uit-onderhandeld ontwerp van koop-verkoopovereenkomst klaar lag én de koper geen verduidelijking kon geven over de afwegingen, de rol of zelfs maar het bestaan van het zgn. (onafhankelijke) investeringscomité dat haar veto zou hebben gesteld.

4.   Verkoop van aandelen – exit voor point of no return (20 november 2023)

Ook in deze casus was er sprake van een LOI m.b.t. de verkoop van aandelen. Partijen verweten elkaar de onderhandelingen op eenzijdige en onrechtmatige wijze te hebben verbroken. In dit geval dienden “er nog belangrijke onderhandelingen te worden gevoerd en waren er alleszins nog besprekingen tussen partijen nodig”, onder meer over de definitieve prijs en de inhoud van de transactiedocumenten. Ook het due diligence onderzoek was nog niet volledig afgerond. Op basis van deze vaststellingen oordeelde de rechtbank dat noch de koper, die niets had gedaan in afwachting van uitsluitsel over bankfinanciering, noch de verkoper, die zijn geduld had verloren en de onderhandelingen, na ingebrekestelling, als beëindigd beschouwde, iets kon worden verweten. Immers: “Wanneer een partij geen geloof meer heeft in de goede afloop van de onderhandelingen ten gevolge van omstandigheden (die niet aan haar te verwijten zijn), dan heeft zij het recht om de onderhandelingen stop te zetten.”

Bron: Schoups

» Bekijk alle artikels: Verbintenissen & Goederen