Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024

Hoe een verpachter een pachtovereenkomst kan opzeggen (Seeds of Law)

Auteurs: Ulrike Beuselinck en Charlotte Sterckx (Seeds of Law)

De minimale duurtijd van een pachtovereenkomst blijft onder het Vlaamse Pachtdecreet 9 jaar.

Van deze duurtijd kan niet contractueel worden afgeweken. Wordt er toch een kortere duurtijd overeengekomen, dan wordt de duur van de pachtovereenkomst van rechtswege verlengd tot 9 jaar.
Als een geldige opzegging ontbreekt, wordt de pacht bij het eindigen van de gebruiksperiode van rechtswege verlengd voor opeenvolgende periodes van negen jaar, zelfs als de eerste gebruiksperiode meer dan 9 jaar bedroeg.

Niettegenstaande de minimale duurtijd van 9 jaar van een pachtovereenkomst, kan de verpachter de pachtovereenkomst steeds opzeggen in de gevallen die hieronder uiteengezet worden.

1. Gevallen waarin de verpachter een pacht mag opzeggen

1.1 Wanneer hij het goed wil gebruiken in overeenstemming met de eindbestemming ervan

Ten eerste kan de pachter in de hiernavolgende gevallen opzeggen wanneer hij het goed wil gebruiken in overeenstemming met de eindbestemming ervan.

Dit is het geval wanneer de pachtovereenkomst:

1° betrekking heeft op gronden die wegens hun ligging ten tijde van de overeenkomst, zonder dat er vooraf wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden, beschouwd moesten worden als bouwgronden of voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat ze als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst;

2° betrekking heeft op gronden waar geen gebouwen op staan en die op het ogenblik van de opzegging, zonder dat er vooraf wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden, beschouwd moeten worden als bouwgronden of betrekking heeft op al dan niet bebouwde gronden die in een ontginningsgebied liggen. Als op gronden in een ontginningsgebied een door de verpachter verleende toestemming tot ontginning rust of als een ontginningsmachtiging werd verleend, treedt degene die de toestemming of de ontginningsmachtiging heeft verkregen, in de rechten en de plichten van de verpachter;

3° betrekking heeft op gronden die wegens hun ligging op het ogenblik van elke verlenging van de pacht beschouwd moeten worden als voor industriële doeleinden bestemde gronden, op voorwaarde dat de verpachter ten minste 3 maanden voor het einde van de lopende pachtperiode de pachter daarvan kennisgegeven heeft;

4° betrekking heeft op gronden waarop vooraf wegwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden en die als bouwgrond of als voor industriële doeleinden bestemde grond beschouwd kunnen worden, hetzij bij de aanvang van de pacht op voorwaarde dat ze als zodanig opgegeven zijn in de pachtovereenkomst, hetzij bij een verlenging van de pacht op voorwaarde dat de verpachter ten minste 3 maanden voor de datum van een verlenging de pachter daarvan kennisgegeven heeft;

5° is aangegaan met een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon en betrekking heeft op gronden die voor het sluiten van de overeenkomst door dat bestuur of die persoon zijn onteigend of verkregen op grond van een onteigeningsbesluit;

6° betrekking heeft op gronden die na het sluiten van de overeenkomst onteigend zijn door een openbaar bestuur of een publiekrechtelijke rechtspersoon;

7° betrekking heeft op gronden die zullen worden aangewend voor bebossing of natuurrealisatie als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  • de gronden hebben een gezamenlijke en aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare;
  • de bebossing of natuurrealisatie zal gedurende een periode van ten minste 24 jaar worden aangehouden;
  • de gronden liggen in:
    • ofwel een gebied dat is aangeduid op een definitief vastgesteld ruimtelijk uitvoeringsplan en dat valt onder de categorie van gebiedsaanduiding “bosgebied” of “natuurgebied”, vermeld in de bijlage bij het besluit van de Vlaamse Regering van 11 april 2008 met betrekking tot de vorm en de inhoud van de ruimtelijke uitvoeringsplannen;
    • ofwel een van de volgende gebieden die zijn aangeduid op een gewestplan, een algemeen plan van aanleg of een bijzonder plan van aanleg: “bosgebied”, “groengebied”, “natuurgebied”, “natuurgebied met wetenschappelijke waarde”, “natuurontwikkelingsgebied” of “natuurreservaat”;
    • ofwel een speciale beschermingszone als vermeld in het decreet van 21 oktober 1997 betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu;
  • in geval van bebossing gebeurt die niet in het kader van de verplichting tot compensatie, vermeld in het Bosdecreet;

8° betrekking heeft op gronden die zullen worden aangewend voor bebossing of natuurrealisatie als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  • de pachtovereenkomst is aangegaan met een gemeente;
  • de bebossing of natuurrealisatie heeft betrekking op gronden met een aaneengesloten oppervlakte van ten minste 0,5 hectare;
  • de bebossing of natuurrealisatie zal gedurende een periode van ten minste 24 jaar worden aangehouden;
  • de bebossing of natuurrealisatie is door de gemeenteraad goedgekeurd;
  • de verpachter heeft de gronden niet zelf in een ruimtelijk uitvoeringsplan als agrarisch gebied aangeduid;
  • in geval van bebossing gebeurt die niet in het kader van de verplichting tot compensatie, vermeld in het Bosdecreet.

1.2 Wanneer hij een aangesloten stuk grond wil aanwenden voor familiaal gebruik

De verpachter kan eveneens op elk moment de pachtovereenkomst beëindigen wanneer hij een aangesloten stuk grond dat niet groter is dan 20 are, en dat aansluit bij zijn hoofdverblijfplaats wenst aan te wenden voor familiaal gebruik. Rijst over de locatie van die grond een geschil met de pachter, dan is het de rechter die beslist.

1.3 Wanneer er voor de verpachte grond een welbepaalde vergunning werd afgeleverd

De verpachter kan op elk moment de pachtovereenkomst beëindigen indien er voor de verpachte grond een vergunning afgegeven werd voor:

  • het opsporen of het winnen van koolwaterstoffen,
  • het opsporen of opslagen van koolstofdioxiden in het kader van de geologische opslag of
  • voor het opsporen of winnen van aardwarmte.

De titularis van de vergunning treedt dan in de plaats van de verpachter met al diens rechten en plichten met het oog op de beëindiging van de lopende pachtovereenkomst.

In al deze gevallen moet de verpachter een opzegtermijn respecteren van ten minste 3 maanden, die wordt verlengd om de pachter desgevallend de tijd te geven om de wassende vruchten te oogsten.

2. Het Vlaamse Pachtdecreet voorziet nieuwe opzeggingsgronden

Het Vlaamse Pachtdecreet verankert ten aanzien van de Pachtwet twee bijkomende opzeggingsmogelijkheden van de pachtovereenkomst, namelijk voor bebossing en natuurrealisatie.

Onder de Pachtwet kon er ook reeds een einde gemaakt worden aan een pachtovereenkomst door een openbaar bestuur voor redenen van bebossing, waarvoor de kwestieuze overheid zich dan beriep op de opzeggingsmogelijkheid in het algemeen belang. De rechtspraak volgde de overheid daarin. Het Vlaamse Pachtdecreet concretiseert deze opzeggingsmogelijkheid

Nieuw is dat de verpachter de pacht geheel of gedeeltelijk kan opzeggen om het pachtgoed geheel of gedeeltelijk te vervreemden als aan al de volgende voorwaarden is voldaan:

  • de pacht heeft betrekking op gronden;
  • de opzegging wordt gegeven tegen het einde van de lopende pachtperiode;
  • de opzegging wordt niet gegeven tijdens de eerste pachtperiode, tenzij de eerste pachtperiode een duur heeft van minstens 18 jaar;
  • de opzeggingsmogelijkheid is uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst opgenomen.
3. Opzegging voor ernstige redenen is ook mogelijk

Bij het verstrijken van een pachtperiode kan de verpachter de pachtovereenkomst opzeggen omwille van ernstige redenen. Deze ernstige redenen zijn limitatief opgesomd in het decreet en zijn de volgende:

1° de verpachter geeft het voornemen te kennen om zelf het gepachte goed volledig of gedeeltelijk persoonlijk te exploiteren of de exploitatie ervan volledig of gedeeltelijk over te dragen aan een of meer bevoorrechte familieleden;

2° de verpachter heeft het voornemen om een of meer verpachte percelen waarvoor de pacht is opgezegd, te voegen bij percelen die hij aan een andere pachter verpacht, op voorwaarde dat die verrichting nodig is om te voldoen aan een onbetwistbaar economisch of familiaal belang en de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;

3° de ruil van percelen die dezelfde verpachter aan verschillende pachters verpacht, met het doel herverkavelde bedrijven te vormen;

4° de verdeling van het landbouwbedrijf in twee of meer nieuwe bedrijven, hetzij om ernstige economische redenen, hetzij om sociale redenen, op voorwaarde dat de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de zittende pachter niet in het gedrang wordt gebracht;

5° grondige wijzigingen in de samenstelling van het gezin van de pachter waardoor de bedrijfsmogelijkheden van het gepachte goed ernstig bedreigd zijn;

6° waardevermindering van het gepachte goed door slechte bebouwing of ernstige nalatigheid in het onderhoud ten laste van de pachter van de gepachte gebouwen;

7° zware beledigingen of daden van kennelijke vijandigheid van de pachter tegen de verpachter of tegen leden van zijn familie die onder zijn dak wonen;

8° veroordeling van de pachter wegens daden die het vertrouwen van de verpachter kunnen schaden of de normale betrekkingen tussen de verpachter en de pachter onmogelijk kunnen maken;
9° de aanwending van de percelen zelf door een openbare verpachter voor concrete doeleinden van algemeen belang;

10° de aanwending van percelen als bouwgrond of als grond voor industriële doeleinden, op voorwaarde dat die percelen door hun ligging op het ogenblik van de opzegging als zodanig moeten worden beschouwd.

Indien de openbare verpachter geen gemeente is, en de pachtovereenkomst wordt opgezegd voor de hogergenoemde redenen van algemeen belang, en de opgegeven redenen van algemeen belang betreffen bebossing of natuurrealisatie, dan moeten de gronden een gezamenlijke aaneengesloten oppervlakte hebben van minstens 0,5 hectare en moet de bebossing of de natuurrealisatie minstens 24 jaar worden gehandhaafd.

Indien de openbare verpachter wel een gemeente is dan is vereist dat de pachtovereenkomst met de gemeente aangegaan werd, dat de gronden een gezamenlijke aaneengesloten oppervlakte hebben van minstens 0,5 hectare, dat de bebossing of de natuurrealisatie minstens 25 jaar worden gehandhaafd, dat de bebossing of de natuurrealisatie door de gemeenteraad werd goedgekeurd en dat de gemeente deze gronden niet zelf heeft aangeduid in een ruimtelijk uitvoeringsplan als agrarisch gebied.

De opzeggingstermijn die de verpachter moet respecteren is in de hogervermelde situaties 1° t.e.m. 8° ten minste 2 en ten hoogste 4 jaar. In de gevallen onder punt 9° en 10° moet de verpachter een opzegtermijn respecteren van ten minste 3 maanden, die wordt verlengd om de pachter desgevallend de tijd te geven om de wassende vruchten te oogsten.

4. Opzeggingsmogelijkheden vanaf de derde pachtperiode

De verpachter kan vanaf de derde pachtperiode de pacht opzeggen indien hij zelf het verpachte goed wenst te exploiteren, dan wel de exploitatie ervan volledig wenst over te dragen aan één of meer bevoorrechte familieleden. De verpachter moet dan een opzeggingstermijn respecteren van ten minste 3 jaar en ten hoogste 4 jaar.

5. Wat met de pachtovereenkomst van minstens 27 jaar?

De partijen kunnen contractueel overeenkomen om een pachtovereenkomst te sluiten van minimaal 27 jaar.
De verpachter kan de pacht opzeggen op het einde van deze 27 jaar om het gepachte goed geheel of ten dele persoonlijk te exploiteren of de exploitatie ervan over te dragen aan één of meerdere bevoorrechte familieleden. Het moet dan wel gaan om een persoonlijke en daadwerkelijke exploitatie voor minstens 9 jaar door de personen die in de opzegging van de pachtovereenkomst werden opgegeven, of indien het om een rechtspersoon ging, hun werkende vennoten, de gecommanditeerde vennoten of de bestuurders en niet enkel hun aangestelde.

De verpachter kan op het einde van de pacht van 27 jaar de volledige pacht dan wel een gedeelte ervan opzeggen met het oog op het vervreemden van de goederen.

Het Vlaamse Pachtdecreet is in zijn volledigheid van toepassing op de pachtovereenkomsten van minstens 27 jaar.

Hier geldt een opzeggingstermijn van ten minste 3 en ten hoogste 4 jaar.

6. Loopbaanpacht

In afwijking van de algemene regel dat de pachttijd minstens 9 jaar is (met telkens verlengingen van 9 jaar), kan een loopbaanpacht worden gesloten voor een vaste duur die gelijk is aan het verschil tussen het ogenblik waarop de pachter de wettelijke pensioenleeftijd zal hebben bereikt en de huidige leeftijd van de kandidaat-pachter. De pachter mag op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst niet ouder zijn dan 40 jaar. Als er meer dan één pachter is, wordt alleen rekening gehouden met de leeftijd van de jongste medepachter.

Met behoud van de toepassing van de regels van onteigening kan de loopbaanpacht door de verpachter niet worden opgezegd. Op het einde van een loopbaanpacht kan de verpachter van rechtswege vrij over zijn goed beschikken zonder dat de pachter zich daartegen kan verzetten.

De onderpacht en pachtoverdracht kan de overeengekomen pachttijd niet overschrijden.

Wordt de pachter na het einde van de loopbaanpacht in het bezit van het goed gelaten, dan wordt de loopbaanpacht stilzwijgend verlengd van jaar tot jaar.

7. Wat indien het verpachte goed vervreemd wordt?

Het is de verpachter toegestaan om de pachtovereenkomst geheel of ten dele op te zeggen om het te vervreemden, vooropgesteld dat aan de volgende voorwaarden voldaan is:

  • de pacht heeft betrekking op gronden;
  • de opzegging wordt gegeven tegen het einde van de lopende pachtperiode;
  • de opzegging wordt niet gegeven tijdens de eerste pachtperiode, tenzij de eerste pachtperiode een duur heeft van minstens achttien jaar;
  • de opzeggingsmogelijkheid is uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst opgenomen.

Hier geldt een opzegtermijn van ten minste 2 jaar en ten hoogste 4 jaar.

8. Opzegging voor persoonlijke exploitatiedoeleinden

De verpachter kan de pachtovereenkomst geheel of ten dele opzeggen om het goed persoonlijk te exploiteren, of om de exploitatie over te dragen aan één of meerdere bevoorrechte familieleden, of om de gronden aan een leefbaar landbouwbedrijf over te dragen indien de volgende voorwaarden cumulatief vervuld zijn:

  • de pachter heeft de wettelijke pensioenleeftijd bereikt;
  • de pachter ontvangt een rust- of overlevingspensioen;
  • de pachter kan niet één of meer bevoorrechte familieleden aanwijzen die zijn exploitatie kunnen voortzetten.

Wordt het goed gepacht door meerdere pachters dan moeten alle mede-pachters aan de voornoemde voorwaarden voldoen.

Wordt een landbouwbedrijf verpacht of vervreemd, dan moet die verpachting of vervreemding voltrokken zijn binnen een termijn van 6 maanden nadat de pachter het verpachte goed verlaten heeft.

Hier geldt een opzeggingstermijn van ten minste 1 jaar en ten hoogste 4 jaar.

9. Samenvatting

Onder het Vlaamse Pachtdecreet kan de verpachter de pachtovereenkomst voor volgende redenen opzeggen met de volgende opzeggingstermijnen mits aan de voorwaarden is voldaan:

 

Opzegging op elk moment Opzegtermijn

Gebruik van het verpachte goed overeenkomstig de eindbestemming

Ja 3 maanden
Aansluiting bij grond van de hoofdverblijfplaats van de verpachter Ja

3 maanden

Vergunning (koolwaterstof, koolstofdioxide, aardwarmte)

Ja 3 maanden

Ernstige redenen

Nee 2 jaar – 4 jaar of 3 maanden met verlenging voor oogst
Voor exploitatie door de verpachter of overdracht exploitatie aan bevoorrechte familieleden van verpachter Nee

3 jaar – 4 jaar of 1 jaar – 4 jaar

Vervreemding Nee

2 jaar – 4 jaar

Overdracht aan een leefbaar landbouwbedrijf Nee

1 jaar – 4 jaar

Bron: Seeds of Law

» Bekijk alle artikels: Verbintenissen & Goederen