Contracten anno 2023:
een praktijkgerichte blik
(Incl. handboek)

Webinar op 7 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Valse contracten? Kanttekeningen inzake contracten en simulatie in fiscalibus

Webinar op 8 december 2022

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Het nieuwe eigendomsrecht (Monard Law)

Auteur: Michael Vloeberghs (Monard Law)

Een jaar geleden, op 1 september 2022, trad boek 3 goederenrecht in werking. De wetgever had als doel om het goederenrecht functioneel te maken in plaats van zuiver conceptueel, waardoor een betere lezing van de wet gegarandeerd wordt en vervolgens resulteert in een grotere rechtszekerheid. In deze nieuwsbrief wordt er kort stil gestaan bij de belangrijkste wijzigingen met betrekking tot het eigendomsrecht en de gevolgen hiervan voor een aantal begrippen als ‘burenhinder’, het in de media veel besproken ‘ladderrecht’ en ‘erfdienstbaarheden’.

1. VERSCHILPUNTEN TUSSEN ARTIKEL 3.50 BW EN ARTIKEL 544 OUD BW

De definitie van het eigendomsrecht vindt men terug in artikel 3.50 BW: “Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.”

Het valt vooreerst op dat de woorden “op de meest volstrekte wijze” werden geschrapt en vervangen door de woorden “volheid van bevoegdheden”. Het artikel 544 oud BW verabsoluteerde de exclusie die uitgaat van het eigendomsrecht door het gebruik van de woorden “op de meest volstrekte wijze” . Door de nieuwe bewoordingen wordt de exclusiviteit van het eigendomsrecht gerelativeerd. Hierdoor speelt de wetgever in op de evolutie dat het eigendomsrecht door de decennia heen heeft doorgemaakt en op de vermogensrechtelijke evolutie van een dematerialisering van het goederenrecht. De omschrijving van artikel 3:50 BW viseert ook onlichamelijke goederen en beperkt zich dus niet enkel tot lichamelijke goederen.

Daarnaast is er de invoeging van het woord “rechtstreeks”  hetgeen wijst op het onbemiddelde karakter van het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht is het enige zakelijk recht op een eigen goed en in die zin het enige zakelijke recht dat ondubbelzinnig een subject-object verhouding heeft.

Vervolgens werd er toegevoegd dat de rechten van derden beperkingen kunnen opleggen. Deze verwijzing naar “de rechten van derden” laat toe om zowel rechten van derden waarmee de eigenaar heeft ingestemd als rechten van derden die aan de eigenaar opgedrongen worden, te vatten. Deze ‘derden’ omvatten dus zowel degenen die met de eigenaar een contractuele band hebben zoals huurders, erfpachters, vruchtgebruiker, opstalhouder etc., als diegene waarmee de eigenaar geen contractuele band heeft zoals buren, overheid, bezitters enzovoort.

Tot slot werden de drie bevoegdheden van de eigenaar (gebruik, genot en beschikking) systematischer naast elkaar geplaatst wat niet het geval was in het oude artikel 544 oud BW.

2. BURENHINDER

Voor de intreding van boek 3 diende men zijn mosterd voor burenhinder te gaan halen in art 544 oud BW en de rechtspraak. In boek 3 daarentegen heeft de wetgever een aparte titel 5 ‘burenrelaties’ gecreëerd waarin ‘burenhinder’ naast ‘de gemene afsluiting’ en ‘erfdienstbaarheden’ een eigen ondertitel heeft gekregen. Burenhinder kan men nu terugvinden in artikel 3.101, §1 BW.

De wetgever heeft gereageerd op de gekende problematiek rond de appreciatie van de hinder die als bovenmatig wordt ervaren door ondermeer vaststaande rechtspraak inzake burenhinder in de wet te integreren en de rechter wat tools aan te reiken. Zo dient de rechter thans alle omstandigheden van de zaak in acht te nemen om deze bovenmatige hinder te beoordelen: “is rekening te houden met alle omstandigheden van het geval”. Verder heeft de wetgever ook enkele voorbeelden gegeven van deze omstandigheden: “zoals het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de eerstingebruikneming of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt”.

Diegene die het evenwicht verbreekt, is gehouden om dit evenwicht te herstellen. In artikel 3.101,§ 2 BW worden er een aantal maatregelen aangereikt die gepast zijn om dit evenwicht te herstellen waardoor de bevoegdheid van de rechter is uitgebreid.

In art. 3.101,§3 BW wordt er specifiek aandacht besteed aan huurders of houders van andere zakelijke rechten en bouwheren.

De verjaringstermijn voor de vordering van bovenmatige burenhinder verloopt na 5 jaar, conform artikel 2226 bis, §1, lid 1 en 2 oud BW. De verjaring loopt vanaf de dag wanneer de benadeelde kennis kreeg van de schade of van de verzwaring ervan en van de identiteit van de aansprakelijke persoon.

Bijzonder is wel dat de wetgever in art 3.102 BW aan de rechter de bevoegdheid geeft om op verzoek van de eigenaar of de gebruiker van het naburige onroerend goed preventieve maatregelen te nemen. Dit is wel enkel mogelijk indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling veroorzaakt waardoor een onevenwicht gecreëerd wordt ten aanzien van een naburig onroerend goed. Het doel van deze preventieve maatregel is de realisatie van een risico voorkomen.

3. TERUGHALEN VAN VOORWERPEN EN LADDERRECHT

Krantenkoppen met de vermelding “De tuin van uw buren wordt ook een beetje uw tuin” zijn onjuist. De nieuwe wet respecteert immers wel degelijk het eigendomsrecht en beoogt enkel conflicten tussen eigendommen op te lossen.

De eigenaar van een onroerend goed waar een voorwerp of dier op terechtgekomen is, moet dit ofwel teruggeven ofwel toelaten dat de eigenaar van dit dier of voorwerp ze weghaalt conform artikel 3.67,§ 1 BW. Het gaat hier dus over een beperkte vorm van eigenrichting. In het geval waarbij roerende zaken geïncorporeerd zijn, geldt dit niet aangezien in dit geval onroerende natrekking speelt. Daarnaast mag er geen enkele vorm van (juridische of feitelijke) bedreiging zijn tegenover de eigenaar, laat staan dat deze enig nadeel mag leiden. Indien dit wel het geval is kan er geen sprake zijn van eigenrichting. Bovendien geldt deze regel enkel indien het voorwerp of dier op onopzettelijke wijze op andermans eigendom is terechtgekomen. Een bewuste handeling van de eigenaar of een derde sluit de toepassing van deze bepaling uit.

De eigenaar van een onroerend goed moet verder gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw-of herstellingswerken of een niet gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden. De desbetreffende eigenaar kan dit wel weigeren indien hij rechtmatige motieven aan de dag kan leggen bijvoorbeeld omwille van veiligheidsredenen. Een weigering kan vandaag een voldoende gewichtige reden vormen maar enkele tijd later weer niet.

Boek 3 heeft voor de bevestiging maar ook voor de uitbreiding van het ladderrecht gezorgd. Deze uitbreiding vindt plaats in het materiële toepassingsgebied van het ladderrecht. In het Veldwetboek werd het ladderrecht restrictief geïnterpreteerd en kon het bijvoorbeeld niet gelden voor de aanleg voor een niet gemene haag of muur. Voortaan geldt het ladderrecht voor de oprichting van bouwwerken en dus niet enkel voor herstellingswerken (“bouw-of herstellingswerken” ).

4. Erfdienstbaarheden

De wettelijke bepalingen inzake erfdienstbaarheden werden sterk gemoderniseerd. De gekende begrippen ‘lijdend’ en ‘heersend’ erf bleven behouden, maar moeten voortaan in de ruime zin worden uitgelegd: ze omvatten niet alleen de grond, maar kunnen ook verwijzen naar bouwwerken of beplantingen.

Een erfdienstbaarheid kan thans worden gevestigd ten voordele of ten nadele van louter een bouwwerk zonder dat de grond toebehoort aan dezelfde persoon. Hierdoor kunnen ook een energiecentrale, brug, dijk, windturbine enz., zelfs zonder onderliggende grond, fungeren als heersend of lijdend erf.

Boek 3 hanteert doorheen de regeling van de erfdienstbaarheden de term ‘eigenaar’. De Memorie van toelichting maakt duidelijk dat hieronder ook alle gebruikers van een onroerend goed dienen te worden begrepen. De titularis van een zakelijk gebruiksrecht, behoudens de titularis van een erfdienstbaarheid, kan een erfdienstbaarheid toestaan op het onroerend goed waarop zijn zakelijk recht betrekking heeft weliswaar beperkt tot de duur van het zakelijk recht.

Het is ook opmerkelijk dat er enkel nog een onderscheid wordt gemaakt tussen ‘zichtbare’ en ‘niet-zichtbare’ erfdienstbaarheden. De notie van voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden is daarentegen verdwenen.

Bron: Monard Law