Erfpacht (DLPA Advocaten)

Auteurs: Eva Roels en Aurora Hoet (DLPA Advocaten)

In onze reeks over de vernieuwing van het goederenrecht in het (nieuw) burgerlijk wetboek kan een woordje toelichting over erfpacht niet ontbreken. Erfpacht is immers een veelgebruikt zakelijk recht bij vastgoedtransacties, onder meer omwille van fiscale redenen,.

Het erfpachtrecht was nog gestoeld op een wet van 1824! Een verjongingskuur van de regels rond erfpacht kwam dus zeker niet voorbarig. Niettemin zal de wet van 1824 nog een hele tijd verder uitwerking vinden, omdat de nieuwe wetgeving pas van toepassing is op erfpachtrechten die zijn gevestigd vanaf 1 september 2021.

In deze publicatie kaderen wij eerst wat erfpacht inhoudt, waarna wij vervolgens de belangrijkste wijzigingen toelichten.

Wat is erfpacht?

De wet definieert het erfpachtrecht voortaan als volgt:

“Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie.
De erfpachter mag niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan, behoudens andersluidend beding, de bestemming van het onroerend goed wijzigen.”

Een erfpacht is dus een heel ruim recht op andermans onroerend goed. De erfpachter kan op dat goed alle rechten uitoefenen alsof hij de eigenaar is, met als enige beperking dat hij de waarde van het goed niet mag verminderen.

Het verbod op waardevermindering is samen met de duurtijd essentieel voor het erfpachtrecht. Van deze twee elementen kan dus niet worden afgeweken. Voor het overige kunnen partijen vrij contractuele afspraken maken. Het burgerlijk wetboek vult de rechten en plichten aan over de punten waarover geen concrete afspraken tussen partijen zijn gemaakt.

Een erfpacht kan worden toegekend als een eigenaar van een onroerend goed een langdurig en ruim recht wil toekennen aan een derde, maar op lange termijn eigenaar van het onroerend goed wil blijven. Te denken valt aan een kloostercongregatie die een erfpacht toekent aan een scholengroep of een langdurig recht op een perceel voor het aanleggen en exploiteren van bovengrondse parkeerplaatsen. Verder komt ook een “erfpacht-and-lease-back” als zekerheids- en financieringsinstrument vaak voor.

Minimale duurtijd van 27 naar 15 jaar

De maximale duur van 99 jaar voor een erfpachtrecht blijft behouden, maar de minimumduur is aangepast van 27 jaar naar 15 jaar. Deze duurtijd is een dwingende regel, zodat het niet mogelijk is om een korter of langer durende erfpacht toe te kennen. Als geen termijn is bepaald, dan wordt het recht geacht te zijn toegekend voor de maximale duur van 99 jaar.

Hierbij moet worden genuanceerd dat een erfpachtrecht uitzonderlijk eeuwigdurend kan zijn. Dit is het geval wanneer en zolang een erfpacht dient voor een openbare bestemming en het algemeen belang. Te denken valt aan een erfpacht voor de uitbating van een school.

Onderhouds- en herstelplicht

De nieuwe regelgeving bepaalt dat de erfpachter de verplichting heeft tot het onderhouden en uitvoeren van alle (ook grove) herstellingen aan het in erfpacht gekregen onroerend goed. Dit vloeit voort uit de essentiële verplichting om de waarde van het goed niet aan te tasten.

De onderhouds- en herstelplicht geldt zowel op het onroerend goed in de staat zoals bij aanvang van het erfpachtrecht, als op de bouwwerken en beplantingen die de erfpachter contractueel moest oprichten. Op bouwwerken en beplantingen die de erfpachter vrijwillig heeft opgericht geldt in principe geen onderhouds- en herstelplicht t.a.v. de erfpachtgever, maar mogelijks kunnen derden dit wel afdwingen (bv. de huurder van een vrijwillig opgericht gebouw).

Onder de oude wetgeving was er discussie over wie gehouden was tot de grove herstellingen. Het is dus een goede zaak dat wetgever hierover klare wijn heeft geschonken.

Erfpachtvergoeding niet langer verplicht

Een ware ommekeer betreft de erfpachtvergoeding. Onder de oude wetgeving was het betalen van een vergoeding, de zogenaamde ‘canon’, een essentieel element voor een erfpacht. In 1824 – toen nog geen hypothecaire registers bestonden – was de functie van die betaling voornamelijk het erkennen van het eigendomsrecht van de erfpachtgever.

Partijen konden de omvang en het eenmalig of periodiek karakter van de vergoeding vrij bepalen. Dat een vergoeding – hoe beperkt ook – verschuldigd was, was echter wel essentieel voor een kwalificatie als erfpacht.

In de nieuwe wetgeving is het opleggen van een erfpachtvergoeding nog steeds een mogelijkheid, maar niet langer een verplichting.

Vergoeding op het einde van het erfpachtrecht

Ook in tegenstelling tot de oude wetgeving, is nu als principe voorzien dat de erfpachtgever op het einde van de erfpacht een vergoeding moet betalen aan de erfpachter voor de aangebrachte bouwwerken en beplantingen. Het is evenwel mogelijk om hier contractueel van af te wijken.

Bron: DLPA Advocaten