Erfdienstbaarheden en het nieuwe goederenrecht: vernieuwde definitie, toepassingen en belangrijke wijzigingen (De Groote – De Man)

Auteur: Dewie Hajek (De Groote – De Man)

Erfdienstbaarheden zijn met de invoering van het nieuwe Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek op 1 september 2021 gemoderniseerd. Advocaat Vastgoedrecht Dewie Hajek gaat in op de vernieuwde definitie, belangrijke wetswijzigingen en de toepassing, bijvoorbeeld in de groene energiesector. Ook worden de overgangsregels voor bestaande erfdienstbaarheden besproken.

Hoewel erfdienstbaarheden het imago van oubollig toegeschreven krijgen, is het een rechtsvorm waarmee zowel projectontwikkelaars als overheden regelmatig worden geconfronteerd. Met de inwerkingtreding van het nieuwe boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, op 1 september 2021, is het hoofdstuk van de erfdienstbaarheden (artikelen 3.114 t.e.m. 3.137 Burgerlijk Wetboek) gemoderniseerd.

Wat is een erfdienstbaarheid volgens artikel 3.114 van het (nieuwe) Burgerlijk Wetboek?

Artikel 3.114 van het Burgerlijk Wetboek omschrijft de erfdienstbaarheid als volgt: “Een erfdienstbaarheid is een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf.” Deze definitie is gelijklopend met de definitie in het oud Burgerlijk Wetboek, maar bevat twee grote verschillen:

1. door het gebruik van het woord “onroerend goed” in de plaats van “gebouw” of “perceel” worden bepaalde onduidelijkheden over waarop een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd, weggewerkt;
2. een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd tussen twee onroerende goederen die toebehoren aan dezelfde persoon in het geval dat één van de twee onroerende goederen is bezwaard met een zakelijk gebruiksrecht dat aan een derde is toegekend (artikel 3.114, 1°) en tussen twee onroerende goederen waarvan het ene in eigendom en het andere in mede-eigendom is van dezelfde persoon (artikel 3.114, 2°).

Hoe worden erfdienstbaarheden toegepast in de groene energiesector?

Voorgaande wetswijzigingen zijn interessant voor ontwikkelingen in de groene energiesector omdat een erfdienstbaarheid kan worden gevestigd op of voor windturbines en zonnepanelen. Dit zonder dat de onderliggende gronden als lijdende of heersende erven moeten worden aangeduid.

Verder werden bepaalde bouwwerken, zoals windturbines en bruggen, in het verleden in de context van deze wetgeving niet altijd gezien als een “gebouw”. Men men kan niet betwisten dat deze bouwwerken onder de nieuwe formulering van “onroerende goederen” vallen.

Hoe is de rechtsonzekerheid over “voortdurende” en “niet-voortdurende” erfdienstbaarheden opgelost?

In het oude burgerlijk wetboek (artikel 688 oud BW) werd er een onderscheid gemaakt tussen “voortdurende” en “niet-voortdurende” erfdienstbaarheden. Een erfdienstbaarheid is voortdurend indien het gebruik ervan onophoudelijk is of kan zijn zonder dat er telkens een menselijke tussenkomst nodig is. Dit was in de praktijk een vaag en onzeker begrip.

Een belangrijk gevolg was dat enkel zichtbare en voortdurende erfdienstbaarheden konden ontstaan door verjaring. Dit zorgde voor veel discussie in de rechtspraak.

In het nieuwe goederenrecht is de indeling “voortdurende” en “niet-voortdurende” erfdienstbaarheden volledig verlaten, waardoor elke zichtbare erfdienstbaarheid sinds 1 september 2021 vatbaar is voor verjaring. Deze wijziging heeft concrete gevolgen omdat veelvoorkomende erfdienstbaarheden, zoals rechten van overgang, ook door verkrijgende verjaring kunnen ontstaan, wat in het verleden onmogelijk was.

Out with the old and in with the new? Toch niet helemaal!

Wat zijn de overgangsbepalingen en hoe blijven de oude regels relevant voor bestaande erfdienstbaarheden?

De Wet houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek van 4 februari 2020 heeft in haar artikelen 37 en 38 een aantal overgangsbepalingen opgenomen. Hieruit vloeit onder meer voort dat voornoemde wet eerbiedigende werking heeft. Hierdoor zullen enkel erfdienstbaarheden die ontstaan na de inwerkingtreding van het nieuw goederenrecht – namelijk 1 september 2021 – onder het toepassingsgebied van deze nieuwe wet vallen.

Het gevolg hiervan is dat in principe alle erfdienstbaarheden die voor deze datum tot stand zijn gekomen nog steeds onder het oude regime vallen, met inbegrip van alle onderhandse erfdienstbaarheden die vóór 1 september 2021 zijn overeengekomen maar die pas na 1 september 2021 authentiek zijn verleden. Hoewel er een modernisering van de erfdienstbaarheden is doorgevoerd, zal er dus nog steeds rekening moeten worden gehouden met de oude regels.

Bron: De Groote – De Man