Een moeilijk haalbare voorwaarde is geen onmogelijke voorwaarde volgens Cassatie (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 28/08/2018

Wat is juridisch gezien een onmogelijke voorwaarde?

Krachtens artikel 1168 Burgerlijk Wetboek is een verbintenis voorwaardelijk wanneer men deze doet afhangen van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, hetzij door de verbintenis op te schorten totdat de gebeurtenis zal plaatshebben, hetzij door ze teniet te doen, naargelang de gebeurtenis plaatsheeft of niet plaatsheeft.

Krachtens artikel 1172 Burgerlijk Wetboek is iedere voorwaarde die bestaat in iets dat onmogelijk is, of met de goede zeden strijdig is of door de wet verboden, nietig en is de overeenkomst die ervan afhangt, nietig.

Het behoort aan de feitenrechter te oordelen of de vervulling van de bedongen voorwaarde materieel onmogelijk is. De rechter dient hierbij na te gaan of objectieve elementen de vervulling van de voorwaarde in de weg staan. De onmogelijkheid dient vaststaand te zijn.

De feiten in kwestie en het standpunt van het hof van beroep te Antwerpen van 20 maart 2017

In een overeenkomst werd bedongen dat de verkoop werd gesloten onder de opschortende voorwaarde dat aan de kandidaat-kopers een hypothecaire lening werd toegestaan, welke voorwaarde geacht werd in vervulling te zijn gegaan indien de kopers uiterlijk drie weken na de dagtekening van de overeenkomst aan de makelaar de bewijzen van de weigering van de lening door drie banken niet hadden overgemaakt per aangetekend schrijven.

Volgens het hof van beroep:

• beschikten de kandidaat-kopers in volle vakantieperiode in werkelijkheid maar over 12 werkdagen om afspraken te maken bij verschillende banken, om die banken daaropvolgend de hen gevraagde documenten te bezorgen, welke documenten daarop naar alle hoofdkantoren dienden te worden gestuurd om deze toe te laten het nodige nazicht inzake hun kredietwaardigheid te doen en een beslissing te nemen;
• was de in de overeenkomst door de verkopers bedongen termijn duidelijk veel te kort en “realistisch niet haalbaar”, mede gelet op het feit dat de kandidaat-kopers twee jonge beginnende zelfstandigen waren, wat diverse bijkomende inspanningen bij het vergaren van de nodige informatie en documenten vereiste;
• was de opschortende voorwaarde in deze dan ook, in weerwil van de argumenten die de verkopers daartegen laten gelden, als onmogelijk en dus nietig te beschouwen.

Het Cassatie-arrest van 12 april 2018

De appelrechter die de bedongen voorwaarde aldus in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.

Lees hier het arrest