Schenkingen:
een analyse na 2022

Webinar op 7 maart 2023

Contracten anno 2023:
een praktijkgerichte blik
(Incl. handboek)

Webinar op 7 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Valse contracten? Kanttekeningen inzake contracten en simulatie in fiscalibus

Webinar op 25 mei 2023

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

Burenrelaties (DLPA Advocaten)

Auteurs: Séverine Vermeire en Louise Van Rentergem (DLPA Advocaten)

Wie het België van vandaag vergelijkt met dat van enkele decennia geleden zal vaststellen dat de open ruimte een schaars goed is geworden. Woningen worden steeds dichter bij elkaar gebouwd en we leven meer dan ooit samen met onze buren. Conflicten tussen buren zijn dan ook een fenomeen van deze tijd.

Het oude goederenrecht, dat nog gericht was op de agrarische maatschappij uit de 19de eeuw, was hier niet aan aangepast. Sinds 1 september 2021 is het nieuwe goederenrecht van kracht dat op vlak van burenrelaties eindelijk de modernisering biedt waar we al lang op wachten. In onderstaande bijdrage zetten wij de belangrijkste nieuwigheden inzake burenhinder en (gemeenschappelijke) afsluitingen voor u op een rijtje.

Bovenmatige burenhinder

Terwijl de leer van de burenhinder vroeger voornamelijk haar grondslag vond in rechtspraak en rechtsleer, voorziet Boek 3, Titel 5 van het Burgerlijk Wetboek nu voor het eerst een duidelijke wettelijke regeling.

De nieuwe regelgeving bevat enkele criteria waaraan voldaan moet zijn opdat er sprake zou zijn van bovenmatige burenhinder:

  • het moet gaan om nabuurschap;
  • de hinder die u ondervindt moet bovenmatig zijn: dit betekent dat de hinder de normale ongemakken die het nabuurschap met zich meebrengt, moet overschrijden;
  • de hinder moet toerekenbaar zijn aan uw buurman.

Daarnaast voorziet de regelgeving een niet-limitatieve opsomming van elementen waarmee hoven en rechtbanken rekening moeten houden bij de beoordeling van de vraag of de hinder al dan niet bovenmatig is. Het gaat daarbij onder meer over de frequentie van de hinder, de intensiteit van de hinder, de vraag wie het onroerend goed eerst in gebruik heeft genomen, etc.

Wenst u concrete acties te ondernemen ten aanzien van uw buurman? Dan kan u zich tot de vrederechter wenden. Indien de vrederechter van oordeel is dat er effectief bovenmatige burenhinder is, dan heeft deze voortaan de keuze uit drie mogelijke sancties om de burenhinder te verhelpen:

  • hij kan uw buur veroordelen tot betaling van een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert;
  • hij kan uw buur veroordelen tot betaling van een vergoeding van de kosten die verbonden zijn aan de maatregelen om de hinder tot het normale niveau te verminderen;
  • hij kan uw buur bevelen om de storende handeling te staken of uw buur dwingen om maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.

Ook nieuw is de preventieve vordering voor burenhinder, voorzien in artikel 3.102 BW. Als er een ernstig en manifest risico op burenhinder is, kan u als benadeelde buur preventieve maatregelen vragen aan de vrederechter om te vermijden dat de hinder zich daadwerkelijk manifesteert. Bijvoorbeeld: indien de werkzaamheden in de woning van uw buur ernstige schade dreigt te veroorzaken aan uw woning, dan kan u vragen om deze werkzaamheden te laten stil leggen.

Deze maatregelen zullen evenwel niet lichtzinnig worden opgelegd. Wenst u een dergelijke preventieve vordering in te stellen, dan zal u moeten kunnen hard maken dat er een “ernstig en manifest” risico bestaat inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling.

Gemeenschappelijke afsluiting

Onlosmakelijk verbonden met het nabuurschap is de afsluiting tussen twee aangrenzende percelen en de klassieke discussies die in dit verband vaak rijzen: in wiens eigendom is deze afsluiting? Wie staat in voor de kosten en het onderhoud van deze afsluiting? Mag mijn buur zomaar wijzigingen aanbrengen aan een gemeenschappelijke afsluiting? Ook de regelgeving hieromtrent werd door het nieuwe goederenrecht in een moderner jasje gestoken.

Een belangrijke wijziging betreft de verruiming van het toepassingsgebied. Terwijl vroeger een onderscheid werd gemaakt in het soort afsluitingen, doet het nieuwe goederenrecht dit niet. De regelgeving is van toepassing op alle vormen van afscheidende afsluitingen tussen twee percelen, ongeacht of het gaat om een muur, een haag, een gracht, een omheining, een afrastering of enig ander materieel element.

Het vermoeden van mede-eigendom wordt onder het nieuwe goederenrecht enorm uitgebreid. Iedere afsluiting die tot stand is gebracht op de perceelsgrens of schrijlings op de perceelgrens wordt voortaan vermoed gemeenschappelijk te zijn. Dit vermoeden kan enkel worden weerlegd op grond van verkrijgende verjaring of een afwijkende overeenkomst met uw buur. Indien bijvoorbeeld één van beide buren kan aantonen dat hij vele jaren aan een stuk alleen instond voor het onderhoud en de herstelling van de afsluiting, is er sprake van verkrijgende verjaring en volstaat dit om aan te tonen dat de afsluiting in exclusieve eigendom van die buur is.

Op vlak van het ontstaan, de oprichting, de verkoop en aankoop van een gemene afsluiting, alsook op vlak van de rechten en plichten van mede-eigenaars, werden enkele verfijningen aangebracht maar is de regelgeving in grote lijnen dezelfde gebleven.

Bron: DLPA Advocaten