Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Boek 3 goederenrecht, u bent gebuisd! (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

De passage bij het Grondwettelijk Hof, dat is als een examen voor de wetgever. Geslaagd of niet geslaagd? Schending of geen schending? Op 25 april 2024 luidde het verdict van het Hof : een eerste buis voor het nieuwe Boek 3 – Goederenrecht van het Burgerlijk Wetboek, althans voor artikel 3.62, § 2, derde lid BW.

Waarover gaat het? De hypothese waarin iemand bouwt op de grond van zijn buur. Soms doet men dat met akkoord van de buur of op basis van een wettelijk recht. Soms doet men dit onopzettelijk of per abuis. Soms ook doelbewust en spijts verzet van zijn buur.

De wetgever heeft dit willen regelen. Het principe vastgelegd in artikel 3.62 § 1 BW is duidelijk: is er grensoverschrijding en is er daarvoor geen wettelijk of contractueel recht, dan kan de nabuur op wiens grond er is gebouwd de verwijdering van het bouwwerk eisen. Is er reeds meerdere jaren grensoverschrijding, dan kan er trouwens ook sprake zijn van verkrijgende verjaring om zijn bouwwerk te behouden (10 jaar indien er sprake is van goede trouw). Maar anders is afbreken dus de regel … tenzij er sprake is van rechtsmisbruik. De wetgever heeft zelf bepaald wanneer er rechtsmisbruik zou kunnen zijn en wanneer niet. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de overtreder te goeder trouw en de overtreder te kwader trouw. Is de overtredende buur te goeder trouw, “en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen. Hij heeft dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen, in beide gevallen tegen schadeloosstelling op grond van ongerechtvaardigde verrijking” (artikel 3.62 § 1, tweede lid BW). Is hij daarentegen te kwader trouw, dan “kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing.” (artikel 3.62 § 2, derde lid BW). Het enige wat dan dus kan gevorderd worden is ofwel een vergoeding voor het feit dat de buurman een recht van opstal wordt opgedrongen, ofwel dat men zijn buur kan verplichten om de overbouwde strook grond af te kopen.

In casu was het wellicht een “assertieve” buur die net over de perceelgrens de zijgevel van zijn woonst, inclusief isolatie en ingewerkte nutsvoorzieningen, had opgetrokken. Zijn “brave” buur had hem hier nochtans op gewezen en hem aangemaand dit niet te doen, maar toch heeft de “assertieve” buur doorgezet. Om dan zoveel maanden later (als het bouwwerk er reeds staat) te pleiten dat er toch geen sprake is van een omvangrijke inname en dat de “brave” buur hier toch geen schade door leed. Hij daarentegen zou aanzienlijke schade lijden als hij de volledige zijgevel van zijn woning moest afbreken, inclusief funderingen! Hij was wel bereid zijn zonde af te kopen. Wat moet dat kosten? was dan ook zijn vraag.

Een strikte toepassing van artikel 3.62 § 2, derde lid BW zou de Vrederechter inderdaad verplicht hebben te oordelen dat de “assertieve” buur zijn bouwwerk kan behouden en dat hij ervan af geraakt met een (beperkte) vergoeding te betalen. Maar zo kan men toch niet sollen met zijn brave buur oordeelt het Grondwettelijk Hof, vermits het eigendomsrecht grondwettelijk en verdragsrechtelijk beschermd wordt. Als toegelaten dat iemand te kwader trouw, wetens willens, de perceelsgrenzen miskent, om zijn buurman vervolgens met een voldongen feit te confronteren, dan kan het per definitie geen rechtsmisbruik uitmaken om hier als “brave” buur binnen een redelijk termijn tegen in te gaan? Ook als de inname niet omvangrijk is en de “brave” buur strikt genomen geen schade lijdt, dan nog moet hij steeds de verwijdering van de grensoverschrijdende bestanddelen kunnen eisen.

Een buis voor artikel 3.62 § 2, derde lid BW met andere woorden. Maar troost voor de wetgever: het is dan wel geen 20 op 20, maar toch verdient Boek 3 nog steeds een grote onderscheiding. Wat niet langer het geval was voor de eerdere wetgeving, aangetast door de tand des tijds.

Grondwettelijk Hof, arrest nr. 49/2024 van 25 april 2024.

Bron: Theoma

» Bekijk alle artikels: Verbintenissen & Goederen