Drafting agreements in English: mastering the consequences

Webinar op 11 mei 2023

Auteursrechten:
het nieuwe fiscaal regime
vanaf 1 januari 2023

Webinar op 26 januari 2023

Schenkingen:
een analyse na 2022

Webinar op 7 maart 2023

Het verbintenissenrecht
anno 2023:
12 actuele kernvragen
(Incl. handboek)

Webinar op 7 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

De Alle Bouwplaats Risico’s Verzekering (ABR)

Webinar op 9 mei 2023

Bespaar u de blaar wanneer uw huur opgaat in vuur : aansprakelijkheidsregeling in geval van brand (VDV Advocaten)

VDV advocaten

Camille en Maxim zijn elk 24 jaar. Maxim is afkomstig uit het landelijke West-Vlaanderen, Camille uit het stedelijke Gent. Ze zijn beide net afgestudeerd, en kijken reikhalzend uit naar hun nieuwe job, en dus ook naar hun eerste loon. Na wikken en wegen besluiten Camille en Maxim om te gaan samenwonen. Camille heeft immers haar oog laten vallen op een gezellig dakappartement in hartje Gent. De locatie is ideaal, de huurprijs correct, en de toekomstige huurders gelukkig. Rest hen eenvoudigweg nog om hun handtekeningen te zetten onder het huurcontract, en klaar is kees. Of toch?

Recht is abstract en een (huur)contract is soms in archaïsche taal opgesteld. (Waar) liggen er addertjes onder het parket?  Welke situaties moet men indachtig zijn bij het ondertekenen van het huurcontract?

Hieronder gaan we dit even na met betrekking tot  het risico voor brandschade aan het gehuurde goed.

Aansprakelijkheid bij brandschade

De situaties waaruit brand kan ontstaan aan een gehuurd goed zijn legio: een overslaande brand, een onuitgedoofde sigaret, het onverantwoord gebruik van kaarsen, een kortsluiting, simpelweg een constructiefout, …

De huurder

Op de huurder rust  de verplichting om het goed bij het einde van de huur aan de verhuurder terug te bezorgen in dezelfde staat als dewelke waarin hij die heeft aangetroffen bij aanvang van de huur, weliswaar rekeninghoudende met de normale huurslijtage.
In de regel ligt de verantwoordelijkheid, en dus ook het risico voor brand, bij de huurder. De wet stelt dat de huurder aansprakelijk is voor brand, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.

Dit laatste houdt in dat de huurder voldoende precieze en overeenstemmende vermoedens aantoont,  waaruit blijkt dat de huurder onmogelijk ten grondslag kan hebben gelegen van de brand.

Dit is geen positieve bewijsplicht : de huurder moet niet aantonen wat wel de oorzaak is geweest van de brand. Gewoon dat hij niet de oorzaak was. Ook kan hij ontsnappen aan zijn aansprakelijkheid door het bestaan van overmacht aan te tonen, bv. een blikseminslag of een neergestort vliegtuig.

Onderverhuur, kortsluiting, of de niet-bezetting van het gehuurde goed, bevrijden op zichzelf de huurder in principe niet.

 De verhuurder

Betekent dit dat de huurder in alle gevallen aansprakelijk is voor brandschade in/aan de huurwoning? Neen. Op de verhuurder rust ook een wettelijke verplichting, nl. om de huurder te vrijwaren voor alle mogelijke verborgen gebreken aan het gehuurde goed, die het normale gebruik daarvan verhinderen. Zelfs al is de verhuurder daar zelf niet van op de hoogte. A contrario is de verhuurder niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken aan de huurwoning. Indien de brand integraal te wijten is aan een constructiefout (wat een verborgen gebrek uitmaakt), dan is de verhuurder volledig aansprakelijk voor de opgelopen schade. Een uitzondering daarop betreft de gebreken die ontstaan zijn ten gevolge van een fout van de huurder, bv. door verbouwingswerken die de huurder gelast heeft.

Gedeeld: huurder en verhuurder

Een combinatie van beide is eveneens mogelijk: een constructiefout (verborgen gebrek) in combinatie met het onverantwoord gebruik door de huurder. In dat geval wordt de aansprakelijkheid verdeeld tussen de verhuurder en de huurder. Het Belgische recht maakt toepassing van de equivalentieleer: “Wanneer verschillende fouten aanleiding hebben gegeven tot één en dezelfde schade, wordt met elke fout rekening gehouden zonder de welke de schade, zoals deze zich in werkelijkheid heeft voorgedaan, zich niet zou hebben voorgedaan.”

Wees verzekerd!

Aansprakelijkheidsverzekering vs clausule tot afstand van verhaal

Wettelijk ben je als huurder of verhuurder niet verplicht om je tegen brand te laten verzekeren. Toch wordt dit wel contractueel bedongen. De meeste huurders sluiten een huurdersaansprakelijkheidsverzekering af. De aansprakelijkheid van de verhuurder in geval van brand wordt meestal gedekt door dezelfde polis als het brandrisico van het onroerend goed. Desalniettemin wordt in de praktijk vaak gebruik gemaakt van een alternatief: de clausule tot afstand van verhaal.
Met deze clausule zijn de verhuurder en de huurder in één gemeenschappelijke brandpolis verzekerd, nl. die van de verhuurder met zijn brandverzekeraar. Op die manier vergewist de verhuurder zich ervan dat de huurder tegen brand verzekerd is. De clausule tot afstand van verhaal is een beding waarbij een partij afziet van haar recht om de geleden schade terug te vorderen van de aansprakelijke. Dit beding wordt opgenomen in het contract tussen de verhuurder en zijn verzekeraar, en hernomen in het huurcontract. Deze constructie werpt twee voordelen op: (i) de eigenaar/verhuurder is zeker van zijn vergoeding, en (ii) de verzekeraar doet afstand van zijn verhaal op de huurder in ruil voor een verhoogde premie. Die verhoogde premie rekent de verhuurder vervolgens door in de huurprijs. In principe wordt een huurderaansprakelijkheidsverzekering thans overbodig gemaakt, zo blijkt. Het voordeel voor de huurder zit ‘em in de huurprijs: de premie voor het afstand van verhaal valt immers lager uit dan de premie van de aansprakelijkheidsverzekering.

Een gewaarschuwd man …

Een clausule tot afstand van verhaal is niet waterdicht. Indien de huurder volledig berust op dit beding, en verzaakt aan zijn verantwoordelijkheid om een eigen aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, dan stelt hij zich toch bloot aan enkele risico’s. Als huurder kent u immers niet de precieze omvang van de brandverzekering van de verhuurder. U hebt dus geen garanties dat u volledig ingedekt bent. Noch bent u verzekerd tegen schade aan uw eigen inboedel, noch aan de woning van derden.
In de praktijk moet dus worden aangemoedigd dat de precieze omvang van de verhaalsafstand ondubbelzinnig in het contract omschreven wordt. Ook de werkelijke waarde van het gehuurde goed moet worden vermeld, alsook dat zowel de huurder als de verhuurder een geldige aangifte van een schadegeval kunnen indienen. Als laatste moet de huurder vanzelfsprekend zijn eigen inboedel en meerwaarden laten verzekeren.

Ons advies

Indien u van het romantische type bent en graag gebruik maakt van kaarsjes, lees dan zeker aandachtig het huurcontract na. Bevat dit contract een clausule tot afstand van verhaal, kijk dan na wat de condities zijn, de precieze omvang van de verzekering, en de premie die doorgerekend wordt in de huurprijs. Vanuit de praktijk raden wij echter steevast aan om een eigen huurdersaansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Zo kunt u gerust op beide oren slapen.

Samengevat

• Het is aan te raden de polisvoorwaarden brand toe te voegen aan de huurovereenkomst. De huurder is immers gedekt op basis van de algemene- en bijzondere voorwaarden van de brandverzekeraar van de verhuurder. (Geen dekking bij zware fout, opzet, bedrog,…).

• Indien de clausule niet opgenomen is in de brandverzekering en alleen in de huurovereenkomst, is deze niet tegenstelbaar aan de brandverzekeraar.

• Uiteraard dient de huurder ook een eigen verzekering te nemen voor de eigen goederen alsook voor zijn aansprakelijkheid t.a.v. derden en burenhinder (de clausule afstand van verhaal dekt deze risico’s niet).

Maxim Van Eeckhout

VDV advocaten