Aandachtspunten bij de gesplitste aankoop van een pand (Flamée & Partners)

Auteur: Flamée & Partners

De aankoop van onroerend goed in gesplitste vorm – waarbij vruchtgebruik en blote eigendom apart worden vergaard – brengt unieke mogelijkheden met zich mee. In dit artikel lichten we in algemene termen toe wat deze constructie inhoudt en welke aandachtspunten er zijn. Hiermee krijgt u een eerste indruk van de juridische en fiscale aspecten die een rol spelen bij een dergelijke aankoop.

Vruchtgebruik en naakte eigendom

De aankoop van een onroerend goed in gesplitste vorm, waarbij het vruchtgebruik en de blote eigendom afzonderlijk worden verworven, biedt tal van voordelen.

Zo zal de blote eigenaar bij het overlijden van de vruchtgebruiker het vruchtgebruik van het onroerend goed verkrijgen en bijgevolg volle eigenaar worden zonder dat hij daar schenk- of erfbelasting over verschuldigd is. De vruchtgebruiker van zijn kant zal tijdens zijn leven het genot van het goed behouden. Zo heeft hij het recht om het goed zelf te bewonen of zullen de huurinkomsten aan hem toekomen als hij beslist het onroerend goed te verhuren.

Juridische aandacht vereist

Er zijn evenwel ook een aantal aandachtspunten waar bij het voorbereiden van de akte tot aankoop best wordt mee rekening gehouden om juridische en fiscale risico’s te vermijden.

Eigendomsverdeling en notariële vastlegging

Vooreerst is het belangrijk dat de verdeling van de eigendomsrechten bij een gesplitste aankoop in de notariële akte correct wordt vastgelegd, waarbij bepaald dient te worden wie de vruchtgebruiker is, wat zijn rechten en plichten zijn, wie de blote eigenaar is welke beperkingen er gelden tijdens het vruchtgebruik… Daarnaast dient ook de exacte duur van het vruchtgebruik duidelijk bepaald te worden en dient het vruchtgebruik correct gewaardeerd te worden.

Kopen beide ouders samen het vruchtgebruik dan zal de langstlevende op basis van de huidige wetgeving het vruchtgebruik van het volledige pand behouden door de wettelijke aanwas die sinds de wijziging van het goederenrecht in 2021 wettelijk verankerd is. Over deze aanwas van vruchtgebruiker zal door de langstlevende geen belasting verschuldigd zijn. De kinderen zullen dus slechts volle eigenaar worden na het overlijden van de langstlevende van hun ouders in dit geval.

Financiering en bewijsplicht bij aankoop

Daarnaast is ook de financiering van de aankoop een uitermate belangrijk punt. Zo zal de blote eigenaar moeten kunnen aantonen dat hij/zij over de nodige financiële middelen beschikte op het moment van aankoop. Werden de gelden voor de aankoop hem of haar geschonken door de vruchtgebruiker, dan dienen de documenten die de schenking begeleiden nauwgezet bewaard te worden. De herkomst van de gelden dient immers niet enkel op het moment van aankoop te kunnen worden aangetoond, maar moet ook nog kunnen aangetoond worden bij een later overlijden van de vruchtgebruiker.

Belangrijk te noteren is dat deze bewijsplicht niet enkel geldt indien het onroerend goed nog in natura aanwezig is, maar ook indien het onroerend goed al verkocht is en de tegoeden die daarvoor in ruil werden ontvangen werden gebruikt om een nieuw pand gesplitst aan te kopen of op een effectenrekening geplaatst werden die wordt aangehouden in vruchtgebruik – blote eigendom.

Kan de blote eigenaar dit niet aantonen dan zal het onroerend goed geacht worden in volle eigendom tot de nalatenschap van de vruchtgebruiker te behoren en zullen de kinderen dus alsnog erfbelasting verschuldigd zijn. Werden de middelen om de blote eigendom van het goed aan te kopen hem geschonken dat zal de blote eigenaar dit dus ook nog op dat moment dienen te kunnen aantonen en zal hij de documenten die de schenking begeleiden dus te allen tijde dienen te bewaren.

Conclusie

De aankoop van een pand in vruchtgebruik en blote eigendom kan fiscaal en juridisch voordelig zijn, maar vereist een nauwkeurige voorbereiding. Correcte financiering, duidelijke contractuele afspraken en een juiste toepassing van de fiscale regels zijn essentieel om problemen te voorkomen.

Bron: Flamée & Partners