Kostenaftrek appartement aan zee: na eb komt vloed (Delboo)

Auteur: Delboo

Publicatiedatum: december 2019

De kostenaftrek van een woning aan zee door een vennootschap wordt sinds jaar en dag met argusogen bekeken door de fiscus. Ook bepaalde rechtspraak stelde zich de laatste tijd al (te) streng op en weigerde de aftrek van dergelijke kosten. Een recent arrest van het Hof van Beroep te Gent, waarin de kostenaftrek wel aanvaard wordt, doorbreekt deze weigerachtige houding (Gent 3 december 2019, 2018/AR/1530). 

Ter herinnering

Artikel 49 van het Wetboek Inkomstenbelastingen bevat de voorwaarden opdat een kost aftrekbaar is als beroepskost. Een vennootschap kan enkel de kosten aftrekken (i) die zij heeft gedaan of gedragen in het betreffende belastbare tijdperk, (ii) waarvan zij de echtheid en het bedrag kan verantwoorden en (iii) die zij heeft gedaan om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. Deze laatste voorwaarde wordt vaak aangeduid als de ‘intentionaliteitsvoorwaarde’. Een band met het maatschappelijk doel van de vennootschap is daarentegen niet vereist als aftrekbaarheidsvoorwaarde. Dit is inmiddels vaststaande (cassatie)rechtspraak.

In de praktijk geven de aftrekbaarheidsvoorwaarden, en dan voornamelijk de intentionaliteitsvoorwaarde, regelmatig aanleiding tot discussie. Vaak stelt de fiscus dat de kostenaftrek in verhouding moet zijn met de belastbare inkomsten die daartegenover staan.

Toekomstige meerwaarde in rekening gebracht

De zaak voor het Hof van Beroep te Gent betrof zo’n geval waar de intentionaliteitsvoorwaarde van artikel 49 van het Wetboek Inkomstenbelastingen ter discussie stond. De vennootschap in kwestie had twee appartementen aan zee in volle eigendom aangekocht. Een van de appartementen verhuurde ze aan haar bestuurders. Het andere appartement stelde ze gratis ter beschikking aan één van haar bestuurders, die daarvoor belast werd op een voordeel van alle aard.

Het Hof van Beroep oordeelde dat de vennootschap alle kosten van deze appartementen terecht in mindering heeft gebracht van haar belastbaar resultaat. De appartementen zijn immers een duurzame belegging van het vennootschapsvermogen. Ze werden in volle eigendom verworven en vertegenwoordigen een permanente actiefwaarde op de balans van de vennootschap. Een (eventuele) latere meerwaarde zal dus steeds gerealiseerd worden in hoofde van de vennootschap. De privé- dan wel beroepsmatige bestemming van de appartementen is daarbij van geen belang.

De aftrek van een kost kan weliswaar verworpen worden indien de kost niet is gemaakt om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden, maar in casu wist de vennootschap het Hof van Beroep ervan te overtuigen dat de appartementen voldoende inkomsten zullen opleveren voor de vennootschap. Vastgoed kan immers worden beschouwd als een duurzame belegging, waarbij een latere – belastbare – meerwaarde in hoofde van de vennootschap te verwachten valt. Vastgoedinvesteringen aan de kust hebben des te meer de gewoonte om in waarde te stijgen, zo maakte de vennootschap hard. Zij verwijst hiervoor naar de gegevens van een kadasterwebsite, waaruit blijkt dat de waarde van één van de appartementen verdubbeld is sinds de aankoop ervan.

Aangezien de vennootschap aantoont dat de appartementen redelijkerwijze op lange termijn een belastbare meerwaarde zullen opleveren, zijn de kosten verbonden aan die appartementen aftrekbaar conform artikel 49 van het Wetboek Inkomstenbelastingen. Zelfs indien de vennootschap gelden leent om de aankoop te financieren (wat in casu het geval was), is dat volgens het Hof van Beroep nog geen reden om de kostenaftrek te verwerpen.

Commentaar

Zou dit een ommezwaai kunnen betekenen in een reeks strenge arresten en vonnissen tegenover de aftrek van kosten verbonden aan appartementen aan zee? In een vorige nieuwbrief bespraken wij een arrest van het Hof van Cassatie dat betrekking had op gelijkaardige feiten (lees hier). In die zaak werd de kostenaftrek verworpen, onder meer omdat de belastingplichtige onvoldoende had aangetoond dat haar woning aan zee op termijn verkocht kon worden met een meerwaarde (een bijkomende nadelige factor was dat de woning in onverdeeldheid werd aangehouden en dat de mede-eigenaars over een voorkooprecht beschikten) en omdat de woning hoofdzakelijk met geleend kapitaal was aangekocht. Uit al deze elementen werd in die zaak besloten dat de woning aan zee enkel was aangekocht in het voordeel van de zaakvoerder. Er was geen sprake van een ‘eigen belang in hoofde van de vennootschap’ en de vennootschap kon bijgevolg niet hard maken dat er aan de intentionaliteitsvoorwaarde was voldaan.

De uitspraak van het Hof van Beroep te Gent is een belangrijke aanvulling op eerdere rechtspraak in dezelfde context. Het Hof stelt duidelijk dat men ook rekening kan houden met een eventuele latere meerwaarde in hoofde van de vennootschap. Bijgevolg zijn er in dit geval geen redenen voorhanden om de kostenaftrek van een lange-termijnbelegging in onroerend goed te verwerpen.

Wij merken tot slot op dat deze rechtspraak niet zonder meer kan worden doorgetrokken naar vennootschappen met vruchtgebruikconstructies. In dat geval beschikt de vennootschap slechts over een tijdelijk, uitdovend vruchtgebruik op een onroerend goed. De later te verwachten meerwaarde komt toe aan de blote eigenaar eerder dan aan de vruchtgebruiker.

Lees hier het originele artikel