10 cruciale aandachtspunten bij vastgoed share deals (De Groote – De Man)

Auteur: Camille Vanbiervliet (De Groote – De Man)

Bij een vastgoed share deal worden niet de onroerende goederen zelf overgedragen, maar de aandelen van de vennootschap die het vastgoed aanhoudt. Deze structuur kan belangrijke fiscale en contractuele voordelen bieden, maar vereist tegelijk een grondige voorbereiding om de daaraan verbonden risico’s te ondervangen.

De koper verwerft immers niet alleen het vastgoed, maar neemt de volledige vennootschap over, inclusief alle bestaande en latente risico’s. Om financiële en juridische verrassingen te vermijden, is een doorgedreven due diligence dan ook onmisbaar.

In deze blogpost zetten we alvast 10 cruciale aandachtspunten voor u op een rijtje.

Punt 1: Verborgen passiva en latente (belasting)schulden

Bij een share deal blijven in principe alle schulden, lopende geschillen, waarborgen en andere verbintenissen in de vennootschap aanwezig. Ook latente of minder zichtbare risico’s kunnen na closing een belangrijke financiële impact hebben, en kunnen in overleg tussen partijen in belangrijke mate contractueel worden afgedekt.

Hetzelfde geldt voor fiscale verplichtingen (zoals vennootschapsbelasting, btw-correcties, registratieheffingen of roerende voorheffing), die een aanzienlijke invloed kunnen hebben op de waardering van de transactie.

Punt 2: Financiering en zekerheden

Leningsovereenkomsten, hypotheken, panden en andere zekerheden blijven vaak ook na overdracht bestaan binnen de vennootschap. Vaak is het aangewezen dat in dat verband bepaalde regelingen worden gesloten tussen partijen in het kader van de beoogde overdracht.

Ook kan er sprake zijn van change of control-clausules of toestemmingsvereisten ten aanzien van bv. financiële instellingen, die door de beoogde overdracht worden getriggerd en dus duidelijk in kaart moeten worden gebracht gedurende het transactieproces.

Punt 3: Corporate governance

Statuten, aandeelhoudersovereenkomsten, overdrachtsbeperkingen, bijzondere stemrechten en vetorechten kunnen een impact hebben op de beoogde overdracht. Ook een grondige analyse van de governance-structuur is daarom essentieel voor een vlot transactieverloop.

Punt 4: Eigendomstitels en zakelijke rechten

Wanneer u een onroerend goed wenst te verwerven via aandelenoverdracht, is ook een grondige analyse van de eigendoms- en andere titels essentieel.

Zo dient steeds te worden nagegaan:

• of de vennootschap effectief eigenaar is van het betrokken vastgoed;
• of er erfdienstbaarheden, erfpacht-, opstalrechten of andere zakelijke rechten bestaan die het goed bezwaren;
• of er voorkooprechten of contractuele beperkingen van toepassing zijn, die mogelijks toepassing vinden in het kader van de beoogde overdracht.

Punt 5: Impact lopende huurcontracten

De waarde van vastgoed – en bijgevolg ook de prijsbepaling in het kader van een vastgoed share deal – hangt vaak in belangrijke mate samen met de huurinkomsten die het betrokken goed genereert.

Analyseer daarom steeds grondig de belangrijkste bepalingen van de toepasselijke huurovereenkomst(en), onder meer te denken aan de bepalingen inzake duur, opzegbaarheid, huurvergoeding en -indexatie, eventuele voorkeur-/ voorkooprechten ten gunste van de huurders, etc.

Punt 6: Milieu en bodem

Hoewel het aanleveren van een bodemattest in het kader van een share deal in principe niet wettelijk verplicht is, blijft het zo dat bodem- en milieurisico’s in principe in de vennootschap aanwezig blijven en potentiële aansprakelijkheden kunnen meebrengen na closing. Ook dit vergt dus een grondige analyse in de voorafgaande fase, opdat de mogelijke risico’s indien nodig kunnen worden afgedekt.

Punt 7: Stedenbouw en vergunningen

Onregelmatigheden op het vlak van vergunningen, bestemming of stedenbouwkundige conformiteit kunnen de waarde en exploitatiemogelijkheden van het vastgoed sterk beïnvloeden. Ook hieraan moet daarom steeds de nodige aandacht worden geschonken in het kader van de due diligence.

Punt 8: Garanties en vrijwaringen

Zoals ook blijkt uit voorgaande punten, zal in het bijzonder de koper in het kader van een vastgoed share deal nood hebben aan bijkomende contractuele bescherming om bepaalde specifieke risico’s af te dekken die eigen zijn aan dergelijke transactie of in het kader van de due diligence werden gedetecteerd.

Garanties en vrijwaringen vormen vaak de belangrijkste instrumenten om geïdentificeerde risico’s af te dekken, onzekerheden te verminderen en aansprakelijkheden contractueel toe te wijzen. De kwaliteit van de overdrachtsovereenkomst (SPA) blijkt in de praktijk dan ook vaak het verschil te maken.

Punt 9: Antimisbruikbepaling

Naast de eventuele bestaande fiscale risico’s binnen de vennootschap zelf, is ook de fiscale behandeling van de transactie van groot belang.

In bepaalde situaties kan de fiscus trachten een aandelentransactie te herkwalificeren als een reguliere verkoop van het onderliggend onroerend goed, met alle fiscaal nadelige gevolgen van dien. Het is daarom belangrijk dat de transactie wordt gedragen door reële en aanwijsbare economische motieven en niet louter is ingegeven vanuit fiscale overwegingen.

Punt 10: Meerwaardebelasting

Daarnaast verdient ook de recente invoering van de meerwaardebelasting op financiële activa (wet van 6 april 2026, retroactief van toepassing sedert 1 januari 2026) bijzondere aandacht. Deze maatregel kan een aanzienlijke impact hebben op de fiscale positie van de verkoper bij vastgoed share deals.

Meer hierover lees je in onze eerdere blog: Meerwaardebelasting 2026 en vastgoed: Impact op vastgoed share deals – De Groote – De Man.

Onze expert aan het woord

Advocate Vastgoedrecht Camille Vanbiervliet: “

“Bij een vastgoed share deal verwerft de koper niet alleen het vastgoed, maar de volledige onderliggende vennootschap — inclusief alle bestaande en latente risico’s. Een doorgedreven juridische en fiscale analyse vertaald in sterke contractuele afspraken, zijn daarom essentieel.”

Conclusie

Een vastgoed share deal kan een efficiënte transactievorm zijn, mits deze gepaard gaat met een zorgvuldige structurering en een doorgedreven due diligence. De koper verwerft immers niet alleen het vastgoed, maar in de regel ook de volledige juridische, contractuele en fiscale context waarbinnen de vastgoedvennootschap zich situeert. Sluitende en weldoordachte contractuele afspraken tussen partijen blijken daarom in de praktijk steeds essentieel.

Bron: De Groote – De Man