Verkoop van onroerend goed – wat met de fiscaliteit? (Flamée & Partners)

Auteur: Flamée & Partners

Verkoopt u als ondernemer of particulier een onroerend goed met winst? Dan kan de fiscus in bepaalde gevallen een stuk van die winst opeisen. De regels verschillen naargelang u het pand privé of via een vennootschap bezit. We geven u hierbij graag wat duiding mee.

Verkoop van vastgoed als particulier

Meerwaarden die u als particulier realiseert binnen het normale beheer van uw privévermogen op de verkoop van onroerend goed zijn in beginsel volledig vrijgesteld. Zij worden dus niet onderworpen aan de recent ingevoerde meerwaardebelasting; deze slaat immers enkel maar op bepaalde financiële vaste activa en niet op vastgoed!

Echter, verkoopt u snel nadat u het onroerend goed heeft aangekocht, dan heft de fiscus toch een afzonderlijke belasting. Voor gebouwde onroerende goederen (bijvoorbeeld woningen, appartementen en bedrijfspanden) geldt een tarief van 16,5% (+ gemeentebelasting) bij verkoop binnen de 5 jaar na de notariële aankoopakte. Dit tarief wordt toegepast op de meerwaarde die werd gerealiseerd; hiermee gaat een vrij complexe fiscale berekening gepaard. Bij een verkoop na deze periode van vijf jaar is de meerwaarde alsnog vrijgesteld.

Bij ongebouwde onroerende goederen (bijvoorbeeld bouwgrond) liggen de termijnen anders. De meerwaarde bij een verkoop binnen de 5 jaar na de notariële aankoopakte wordt belast aan 33%. De meerwaarde bij een verkoop tussen 5 en 8 jaar wordt belast aan 16,5%, en pas na 8 jaar vervalt de belasting volledig.

De verkoop van uw eigen woning (hoofdverblijfplaats) is altijd vrijgesteld, op voorwaarde dat u het pand minstens 12 opeenvolgende maanden effectief zelf bewoond heeft vóór de verkoop. Vastgoed dat u via erfenis heeft verkregen, is bij latere verkoop nooit onderworpen aan de meerwaardebelasting, ongeacht hoe snel u het verkoopt.

Oordeelt de fiscus dat een verkoop buiten het normale beheer van uw privévermogen valt, dan wordt de meerwaarde belast als divers inkomen aan 33% (+ gemeentebelasting). Dit speculatief karakter kan de fiscus afleiden uit een opeenvolging van snelle aan- en verkopen of uit overmatige financiering met vreemd vermogen.

Verkoop van vastgoed als vennootschap

Voor vennootschappen zijn meerwaarden op vastgoed altijd belastbaar als gewone bedrijfswinst. Het standaardtarief bedraagt 25% in de vennootschapsbelasting. In bepaalde gevallen kan dit worden verlaagd naar 20% op de eerste 100.000 EUR belastbare winst van het boekjaar. Belangrijk: de meerwaarde wordt berekend op basis van de boekwaarde na afschrijvingen, niet op de oorspronkelijke aankoopprijs. Hoe meer het pand afgeschreven werd, hoe groter de belastbare basis.

Vennootschappen kunnen de belastingheffing echter uitstellen via de regeling van de gespreide belasting (art. 47 WIB92). De belasting wordt dan gespreid over de afschrijvingstermijn van de herbelegde activa, mits aan drie voorwaarden is voldaan:

• Het pand stond minstens 5 jaar als vast actief op de balans,
• De volledige verkoopprijs (niet enkel de meerwaarde) wordt herbelegd,
• Die herbelegging gebeurt binnen 3 jaar (of 5 jaar bij gebouwd vastgoed) in afschrijfbare vaste activa binnen de EER.

Bron: Flamée & Partners