Verkoop op lijfrente blijft een kanscontract, ook bij een beperkte looptijd: Hof van Cassatie vernietigt nietigverklaring (Gevaco Advocaten)

Auteur: Maarten Broekx (Gevaco Advocaten)

Op 22 mei 2026 heeft het Hof van Cassatie een belangrijk arrest gewezen over de geldigheid van verkopen op lijfrente. In het arrest verduidelijkt het Hof dat het vereiste risico-element (aléa) niet ontbreekt louter omdat de verkoper nooit meer kan ontvangen dan de vooraf vastgelegde verkoopprijs. Het arrest biedt belangrijke rechtszekerheid voor de praktijk van de verkoop op lijfrente.

Feiten

De zaak betrof de verkoop van de blote eigendom van een onroerend goed. Partijen kwamen een totale verkoopprijs overeen van 320.000 euro, die werd omgezet in een boeket van 50.000 euro en een maandelijkse lijfrente van 1.500 euro. De uitkering van die lijfrente was beperkt tot een maximale duur van vijftien jaar.

Het Hof van Beroep te Brussel oordeelde dat deze overeenkomst nietig was wegens het ontbreken van een voldoende onzeker element of risico. Volgens het hof kon de verkoopster immers alleen verliezen: indien zij vóór het verstrijken van de termijn overleed, ontving zij niet de volledige verkoopprijs, terwijl zij bij een lang leven nooit meer kon ontvangen dan het overeengekomen bedrag van 320.000 euro. Ook voor de kopers zou volgens het hof geen werkelijk verliesrisico bestaan, aangezien zij in het slechtste geval slechts de overeengekomen verkoopprijs moesten betalen.

De kopers tekenden cassatieberoep aan tegen deze beslissing.

Het vereiste risico bij een verkoop op lijfrente

Het Hof van Cassatie grijpt in dit arrest terug naar de klassieke principes van het oude Burgerlijk Wetboek inzake kanscontracten.

Volgens het Hof volgt uit de artikelen 1104 en 1964 Oud Burgerlijk Wetboek dat een contract een kanscontract is wanneer de gelijkwaardigheid van de wederzijdse prestaties onzeker is omdat de omvang of het bestaan van één van die prestaties afhangt van een onzekere gebeurtenis. Een kans op winst of een risico op verlies vormt bijgevolg een essentieel bestanddeel van een geldige verkoop op lijfrente.

Tegelijk wijst het Hof erop dat artikel 1976 Oud Burgerlijk Wetboek partijen een ruime contractvrijheid verleent om zelf het bedrag van de lijfrente vast te stellen. Bij het bepalen van de verkoopprijs mogen partijen rekening houden met het risico dat inherent verbonden is aan een lijfrenteconstructie. Dat geldt ook wanneer de lijfrente in de tijd wordt beperkt.

Een belangrijk principe: het ontbreken van risico kan niet zomaar worden afgeleid

Volgens het Hof kan het ontbreken van het vereiste risico niet worden afgeleid uit het enkele feit dat de verkoper nooit méér zal ontvangen dan de tussen partijen overeengekomen verkoopprijs. Partijen mogen het risico immers reeds hebben verrekend in de prijszetting van de overeenkomst. De omstandigheid dat de maximale uitbetaling overeenstemt met de overeengekomen verkoopprijs volstaat daarom niet om te besluiten dat geen sprake is van een kanscontract.

Het Hof verwerpt daarmee de redenering van het Brusselse hof van beroep, dat het ontbreken van een risico uitsluitend afleidde uit het feit dat de verkoopster maximaal 320.000 euro kon ontvangen en de kopers nooit meer dan dit bedrag dienden te betalen. Volgens het Hof volstaat die motivering niet om te besluiten dat de overeenkomst elke vorm van aléa ontbeert.

Cassatie en verwijzing

Het Hof van Cassatie verklaarde het cassatiemiddel gegrond, vernietigde het arrest van het Hof van Beroep te Brussel en verwees de zaak naar het Hof van Beroep te Luik voor een nieuwe beoordeling.

Belang voor de praktijk

Dit arrest is van groot belang voor notarissen, vastgoedprofessionals en iedereen die werkt met verkopen op lijfrente.

Het Hof bevestigt dat een in de tijd beperkte lijfrente niet automatisch haar kanskarakter verliest. De beoordeling van het vereiste risico mag niet worden herleid tot een louter rekenkundige vergelijking tussen de maximaal uit te keren bedragen en de overeengekomen verkoopprijs. De contractuele vrijheid van partijen om het risico te verwerken in de prijsafspraken blijft een fundamenteel uitgangspunt.

Daarmee verhindert het Hof dat verkopen op lijfrente te gemakkelijk nietig zouden worden verklaard wegens een vermeend gebrek aan aléa. Het arrest benadrukt dat rechters concreet moeten onderzoeken of het onzeker element daadwerkelijk ontbreekt en zich niet mogen beperken tot de vaststelling dat de verkoper nooit meer kan ontvangen dan de overeengekomen prijs.

Besluit

Met dit arrest zet het Hof van Cassatie een duidelijke rem op een al te strikte benadering van het vereiste risico bij verkopen op lijfrente. Het feit dat de uitkeringen begrensd zijn en dat de verkoper niet meer kan ontvangen dan de overeengekomen verkoopprijs, volstaat op zich niet om het kanskarakter van de overeenkomst uit te sluiten. Voor de vastgoedpraktijk betekent dit een belangrijke bevestiging van de contractuele vrijheid van partijen en van de geldigheid van tijdsgebonden lijfrenteconstructies.

Bron: Gevaco