Verhoging registratierechten op erfpacht en opstal – een duur nieuwjaarsgeschenk? (Van Havermaet)

Auteurs: Ysbrandt Schoofs en Stefanie Van Der Heyden (Van Havermaet)

Sinds 1 januari 2024 stijgen de registratierechten voor het vestigen en overdragen van erfpacht en opstal van 2% naar 5%. Dergelijke stijging kan brede implicaties hebben op uw (toekomstige) vastgoedportefeuille. Daarom zetten we in dit artikel voor u de belangrijkste aandachtspunten op een rij.

WAT HOUDT HET RECHT VAN ERFPACHT EN OPSTAL IN?

Het recht van erfpacht

Het recht van erfpacht is het meest uitgebreide gebruiks- en genotsrecht waarover iemand kan beschikken op andermans onroerend goed en dit gedurende een periode van minimaal 15 jaar tot maximaal 99 jaar. Zo kan de erfpachter het goed gebruiken, ontwikkelen of verhuren. Het toekennen van dergelijk gebruiks- en genotsrecht kan zowel kosteloos als tegen betaling van een eenmalige of periodieke vergoeding.

Het recht van opstal

Het recht van opstal geeft het recht om bouwwerken of beplantingen op te richten op of onder andermans onroerend goed gedurende een periode van maximaal 99 jaar. Door het vestigen van een opstalrecht wordt een eigendomssplitsing gerealiseerd. Het toekennen van een opstalrecht kan zowel kosteloos als tegen betaling van een vergoeding.

REGISTRATIERECHTEN OP ERFPACHT EN OPSTAL: WAT WIJZIGDE SINDS 1 JANUARI 2024?

Bij het vestigen of overdragen van een erfpacht- of een opstalrecht worden registratierechten geheven op alle toekomstig verschuldigde vergoedingen aan de eigenaar/opstalgever.

Vóór 1 januari 2024 diende u als erfpachter of opstalhouder een registratierecht van 2% te betalen op de totaalsom. Sinds 1 januari 2024 is dit registratierecht verhoogd naar 5%.

Wat betekent dit concreet?

Indien u een jaarlijkse vergoeding betaalt van 10.000 euro voor een erfpacht van 99 jaar, was u vóór 1 januari 2024 2% verschuldigd op de totaalsom van 990.000 euro (99 jaar x 10.000 euro). De registratierechten zouden in dit geval 19.800 euro bedragen. Sinds 1 januari 2024 betaalt u 5% op de totaalsom van 990.000 euro. De registratierechten bedragen daardoor 49.500 euro, oftewel 29.700 euro meer dan vóór 1 januari 2024.

Welke overeenkomsten vallen onder de nieuwe 5%-regeling?

Alle onderhandse overeenkomsten en authentieke akten tot vestiging of overdracht van erfpacht/opstal die ondertekend zijn op 1 januari 2024 of daarna, vallen onder het nieuwe fiscale regime van 5%.

Indien u echter een onderhandse overeenkomst ondertekende die vaste datum kreeg vóór 1 januari 2024, kan u nog beroep doen op de oude 2%-regeling, ook al wordt de authentieke akte pas verleden na 1 januari 2024.

Het spreekt voor zich dat een stijging van 3% een grote impact zal hebben op welbepaalde vastgoedconstructies. Het is trouwens ook op het vlak van personen- en vennootschapsbelasting opletten geblazen met erfpacht en opstal.

Bron: Van Havermaet