Vastgoed in het buitenland? Vergeet niet aan te geven voor het einde van het jaar! (Tiberghien)

Een persistente discriminatie

In het huidige regime worden de inkomsten van onroerende goederen die niet verhuurd worden, of die verhuurd worden aan natuurlijke personen (of rechtspersonen die geen vennootschap zijn) en die niet gebruikt worden voor een beroepsactiviteit, anders belast naarmate deze goederen zich in België of in het buitenland bevinden.

Waar de onroerende inkomsten van Belgische onroerende goederen berekend wordt op basis van het “kadastraal inkomen”, wordt dit voor buitenlandse onroerende goederen berekend op basis van de “huurwaarde” van het goed (wanneer het niet verhuurd wordt) of de werkelijk ontvangen huur en de huurvoordelen (wanneer het wel verhuurd wordt).

Dit leidt bijgevolg tot een hogere belastbare basis wanneer het onroerend goed in het buitenland gelegen is. België werd hiervoor reeds meerdere malen veroordeeld door het Europees Hof van Justitie (tot op heden voor het laatst op 12 april 2018, vergezeld met een dwangsom door een arrest van 12 november 2020). Om in overeenstemming te zijn met het Europees recht, heeft de overheid uiteindelijk een wetsontwerp ingediend. Dit wetsontwerp werd op 12 februari 2021 aangenomen door de Kamer.

Nu ook een kadastraal inkomen voor vastgoed in het buitenland

Om te vermijden dat gesleuteld moest worden aan de belasting op Belgische onroerende inkomsten, heeft de regering een oplossing gevonden die erin bestaat de Administratie Opmetingen en Waarderingen te belasten met de opdracht om eveneens een kadastraal inkomen vast te stellen voor buitenlandse onroerende goederen die door Belgische inwoners aangehouden worden.

Alle natuurlijke personen die een zakelijk recht hebben op een onroerend goed in het buitenland worden getroffen door deze wijziging (net zoals enkele rechtspersonen die onderworpen zijn aan de rechtspersonenbelasting). Daarentegen ondervinden Belgische vennootschappen geen invloed door deze wijzigingen.

Het Belgisch kadastraal inkomen is gebaseerd op de jaarlijkse normale netto-huurwaarde op 1 januari 1975 (de referentieperiode die overeenkomt met de laatste algemene perequatie van de kadastrale inkomens van België). Wanneer het kadastraal inkomen niet gekend is, kan dit ook vastgesteld worden door het te vergelijken met andere, vergelijkbare onroerende goederen. Wanneer deze vergelijking onmogelijk is, dan wordt het kadastraal inkomen geacht gelijk te zijn aan 5,3% van de normale verkoopwaarde van het goed in 1975. Tot slot creëerde de nieuwe wet de mogelijkheid om zich te baseren op de huidige normale verkoopwaarde, waarop jaarlijks een “correctiefactor” toegepast wordt.

Wat de onbebouwde onroerende goederen betreft, wordt het kadastraal inkomen vastgesteld op 2 euro per hectare.

De buitenlandse belastingen op onroerende goederen zijn niet langer aftrekbaar van de belastbare basis, aangezien het kadastraal inkomen geacht wordt een netto-inkomen te zijn.

Nieuwe aangifteverplichtingen

Opdat de administratie een kadastraal inkomen voor buitenlandse onroerende goederen zou kunnen vaststellen, dient de belastingplichtige binnen een bepaalde termijn enkele specifieke gegevens door te geven:

• De administratie baseert zich op de fiscale aangiftes van aanslagjaren 2020 en 2021 om belastingplichtigen te contacteren die een buitenlands onroerend goed hadden vóór 1 januari 2021. In principe hebben belastingplichtigen die buitenlandse onroerende inkomsten hebben aangegeven in hun aangifte van aanslagjaar 2020 of 2021 een brief ontvangen van de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (vroeger “Kadaster”) met de uitnodiging om de relevante gegevens m.b.t. hun onroerend(e) goed(eren) over te maken (ofwel online via MyMinfin, ofwel door het formulier in te vullen dat is bijgevoegd bij de brief – het formulier is eveneens beschikbaar op de website van de FOD Financiën).

In ieder geval is de belastingplichtige er volgens de administratie toe gehouden spontaan aangifte te doen van het buitenlands onroerend goed, en dit ten laatste vóór 31 december 2021.

• Sinds 25 februari 2021 dienen alle verworven onroerende goederen het voorwerp uit te maken van een dergelijke aangifte en dit binnen 4 maanden na de verwerving of vervreemding van dat goed. Wat de goederen betreft die gebruikt of verhuurd worden en verworven of vervreemd zijn tussen 1 januari 2021 en 24 februari 2021, diende men op gelijkaardige wijze aangifte te doen uiterlijk op 30 juni 2021.
• Een niet-inwoner die een buitenlands onroerend goed bezit en Belgisch rijksinwoner wordt (en aldus aan de personenbelasting onderworpen wordt), dient binnen de 30 dagen (te rekenen vanaf de datum dat hij rijksinwoner wordt) aan te geven dat hij eigenaar is van dat goed.
• Tot slot is het verplicht op gelijkaardige wijze aangifte te doen in één van de volgende omstandigheden: het eerste gebruik of verhuur van een nieuw opgericht of verbouwd onroerend goed, de voltooiing van zogenaamde “belangrijke” werken, maar ook in geval van het overgaan van de vennootschapsbelasting naar de rechtspersonenbelasting, Opgelet, dergelijke aangifte dient te gebeuren binnen 30 dagen.

In praktijk

Concreet dient de aangifte gedaan te worden bij de Algemene Administratie Patrimoniumdocumentatie (zie verder) en dit binnen de voorziene termijnen, op straffe van administratieve boetes (gaande van 250 tot 3.000 EUR).

De aangifte is individueel en voor elk onroerend goed dat aangehouden wordt in het buitenland dient u een afzonderlijke aangifte in te dienen. In het bijzonder dient de volgende informatie te worden meegedeeld: het type goed (huis, terrein, appartement, etc.) de ligging (adres, land, etc.) het eigendomsaandeel in het goed, de aard van het zakelijk recht op het goed (vruchtgebruik, recht van opstal, etc.), de oppervlakte van de onbebouwde onroerende goederen, de actuele waarde van de bebouwde goederen (of indien deze niet gekend is: de prijs, datum van verwerving en, indien van toepassing, de vermelding van de verrichte werken), etc.

Op basis daarvan zal de administratie dan een kadastraal inkomen bepalen.

Kadastraal inkomen per aangetekende brief

De administratie zal kennis geven van elke nieuw vastgesteld kadastraal inkomen. In principe zal het kadastraal inkomen beschikbaar zijn tegen 1 maart 2022.

Deze kennisgeving start een termijn van twee maanden waarin de belastingplichtige bezwaar kan aantekenen. De belastingplichtige kan dan een nieuw kadastraal inkomen voorstellen aan de administratie.

Dit nieuw regime is van toepassing vanaf inkomstenjaar 2021 – aanslagjaar 2022 (de aangifte in de personenbelasting die volgend jaar ingediend moet worden).

Bron: Tiberghien