Vastgoed aangekocht via de vennootschap tijdens het huwelijk: praktische aandachtspunten bij echtscheiding (De Groote – De Man)

Auteur: Steffie Carels (De Groote – De Man)

Een woning aankopen via de vennootschap lijkt voor veel ondernemers een doordachte keuze. Op het vlak van vermogensopbouw, fiscaliteit en vermogensplanning biedt deze structuur vaak interessante voordelen. Wanneer het huwelijk echter op de klippen loopt, blijkt al snel dat die voordelen ook een keerzijde hebben.

Een veelvoorkomende misvatting bij een echtscheiding is dat de echtgenoten zullen moeten bepalen “aan wie de woning toekomt”. Juridisch ligt dat anders. Wanneer het vastgoed eigendom is van de vennootschap, behoort het niet toe aan één van de echtgenoten, maar aan de vennootschap zelf. Een echtscheiding brengt daarin in principe geen verandering.

Precies daar ontstaan in de praktijk vaak spanningen.

De woning was jarenlang de gezinswoning, de kinderen groeiden er op en één van de partners wil er na de scheiding graag blijven wonen. Toch maakt de woning juridisch deel uit van een afzonderlijke rechtspersoon.

Wat als één van de ouders tijdens de echtscheidingsprocedure met de kinderen in de woning wil blijven wonen? Wat als de andere partner zich daartegen verzet? Kan de familierechter hierover beslissingen nemen? En wat als het uiteindelijk wenselijk of noodzakelijk blijkt om de woning uit de vennootschap te halen?

Dergelijke vragen tonen aan dat een echtscheiding waarbij de gezinswoning in een vennootschap is ondergebracht, veel verder gaat dan een klassieke verdeling van goederen. Naast familiale en emotionele aspecten spelen ook vennootschapsrechtelijke, fiscale en financiële overwegingen een belangrijke rol.

Onze expert Steffie Carels legt uit: “Bij een echtscheiding gaat het dan niet alleen over wie in de woning blijft wonen, maar vooral over wie de beslissingsmacht in de vennootschapheeft , hoe de aandelen worden gewaardeerd en welke fiscale gevolgen elke keuze heeft.”

Wat als één van de ex-echtgenoten met de kinderen in de woning wil blijven wonen?

Dat is vaak de meest emotioneel geladen vraag bij een echtscheiding waarbij de gezinswoning zich in een vennootschap bevindt.

In de praktijk komt het regelmatig voor dat één van de ex-echtgenoten – vaak de ouder bij wie de kinderen hoofdzakelijk verblijven – de wens heeft om in de woning te blijven wonen. Vanuit het oogpunt van continuïteit en stabiliteit voor de kinderen is dat vaak een begrijpelijke keuze.

Toch volstaat die wens op zich niet. Omdat de woning eigendom is van de vennootschap, moet er steeds een juridisch en financieel verantwoorde regeling worden uitgewerkt.

In de praktijk zijn er verschillende mogelijkheden:

• de vennootschap staat toe dat één van de ex-partners de woning voorlopig blijft bewonen;
• die partner betaalt daarvoor een marktconforme huurvergoeding;
• het gebruik van de woning wordt meegenomen in een ruimere regeling tussen de ex-partners, bijvoorbeeld bij de vereffening-verdeling;
• of er wordt onderzocht of het vastgoed op termijn uit de vennootschap kan worden gehaald.

Wat in elk geval moet worden vermeden, is dat het gebruik van de woning zonder duidelijke afspraken wordt verdergezet. Afspraken over onder meer de duur van het gebruik, de vergoeding, de fiscale gevolgen en de positie van de vennootschap zijn essentieel. Ontbreken dergelijke afspraken, dan ontstaan achteraf vaak bijkomende discussies, niet alleen tussen de ex-partners, maar ook in de verhouding tussen de aandeelhouders, de bestuurders en de vennootschap zelf.

Kan de rechtbank als voorlopige maatregel tijdens de echtscheidingsprocedure beslissen welke ex-echtgenoot in de woning kan blijven wonen, als er geen akkoord is?

Stel dat de ex-echtgenoot, die binnen de vennootschap de beslissingsmacht heeft, er niet mee instemt dat u tijdens de echtscheidingsprocedure voorlopig in de woning blijft wonen.

Kan de rechtbank dan toch tussenkomen?

Ja. In het kader van een echtscheidingsprocedure kan de familierechter als voorlopige maatregel bepalen welke ex-echtgenoot het exclusieve gebruik van de gezinswoning krijgt. Daarbij houdt de rechter onder meer rekening met de concrete gezinssituatie en het belang van de kinderen.

Die beslissing heeft echter haar grenzen. De toekenning van het exclusieve gebruik van de woning wijzigt niets aan de eigendomssituatie. De woning blijft eigendom van de vennootschap en wordt daardoor geen privévermogen van de echtgenoot die er tijdelijk mag blijven wonen. Evenmin doet de beslissing afbreuk aan de rechten die de vennootschap als eigenaar in principe kan laten gelden.

Met andere woorden: de familierechter kan een tijdelijke woonregeling opleggen om de periode tijdens de echtscheidingsprocedure te overbruggen, maar daarmee wordt het onderliggende vennootschapsrechtelijke vraagstuk niet opgelost.

Daarbij mag niet uit het oog worden verloren dat de andere echtgenoot zich in bepaalde  gevallen kan beroepen op de bescherming van de gezinswoning op grond van art. 215 OBW. Ook wanneer de woning niet rechtstreeks in privé-eigendom is, kan die bescherming dus relevant blijven. Een verkoop vereist daarom bijzondere voorzichtigheid, zeker wanneer de woning als gezinswoning wordt gebruikt en de verkoop zou raken aan de rechten van de niet-handelende echtgenoot.

Ook ligt niet automatisch vast onder welke financiële voorwaarden de vennootschap dat gebruik moet toestaan. Als de partijen geen akkoord bereiken omtrent de gebruiks- of huurwaarde om voorlopig in de woning te kunnen blijven wonen, ontstaat in de praktijk vaak een afzonderlijk discussiepunt. In de praktijk zal in dat geval beroep moeten worden gedaan op een schatter of deskundige voor het bepalen van een marktconforme gebruiks- of huurwaarde.

In de meeste gevallen zal het dan ook gaan om een tijdelijke oplossing. Op langere termijn zullen de echtgenoten alsnog een regeling moeten uitwerken over het verdere gebruik van de woning, de financiële gevolgen daarvan en eventueel de toekomst van het vastgoed binnen of buiten de vennootschap.

Wat gebeurt er met de woning na de echtscheiding?

Als de woning eigendom is van de vennootschap, blijft zij juridisch buiten het privévermogen van de ex-echtgenoten.

Na de echtscheiding zijn er dan in de praktijk verschillende mogelijke pistes.

Optie 1: Behoud van de woning in de vennootschap:

Een eerste mogelijkheid is dat de woning gewoon in de vennootschap blijft. Dat is vaak de eenvoudigste oplossing, omdat het vastgoed zelf niet moet worden overgedragen. De aandacht verschuift dan vooral naar de aandelen: wie behoudt de beslissingsmacht over de vennootschap, hoe wordt de waarde verrekend en onder welke afspraken kan één van de ex-echtgenoten eventueel in de woning blijven wonen?

Optie 2: Verkoop van de woning door de vennootschap:

Een tweede optie is dat de vennootschap de woning verkoopt aan een derde. In dat geval verdwijnt de woning uit het vermogen van de vennootschap en wordt zij omgezet in liquiditeiten. Deze oplossing kan aangewezen zijn wanneer geen van beide ex-echtgenoten de woning nog wenst of kan bewonen, of wanneer de verkoop noodzakelijk is om financiële duidelijkheid te creëren. De verkoopopbrengst komt in beginsel niet rechtstreeks toe aan de ex-echtgenoten, maar aan de vennootschap.

Deze oplossing creëert vaak duidelijkheid over het lot van de woning, maar betekent niet dat ook alle discussies tussen de ex-partners daarmee zijn opgelost. Omdat de verkoopopbrengst in de vennootschap terechtkomt, zal nog moeten worden nagegaan welke impact dat heeft op de waarde van de aandelen, of er tussen de betrokken vermogens nog verrekeningen moeten gebeuren en welke fiscale gevolgen aan de gekozen aanpak verbonden zijn., maar ook dan blijft een correcte afrekening tussen de ex-partners noodzakelijk .

Optie 3: De woning uit de vennootschap halen:

Een derde mogelijkheid is dat de woning uit de vennootschap wordt gehaald en in het privévermogen terechtkomt, bijvoorbeeld bij één van de ex-echtgenoten. Hoewel dat aantrekkelijk kan lijken, is dit meestal de meest complexe piste. Zo’n overdracht vraagt een correcte waardering en kan belangrijke vennootschapsrechtelijke, fiscale en financiële gevolgen hebben.

De meerwaarde op het onroerend goed die de vennootschap bij de overheveling naar het privévermogen realiseert, is belastbaar tegen 25%. Daarbovenop dient er privé ook 12% registratiebelasting betaald te worden, die gereduceerd kan worden door de vennootschap het onroerend goed als een ‘dividend in natura’ te laten uitkeren. Daarvoor moet ze wel voldoende beschikbare reserves hebben.

Ook op dat dividend is in principe belasting verschuldigd, maar onder bepaalde voorwaarden kan die lager uitvallen. Zo laat de zogenoemde VVPR-bis-regeling bepaalde vennootschappen toe om dividenden uit te keren aan een verlaagd tarief van roerende voorheffing, doorgaans 15% in plaats van 30%. Ook een liquidatiereserve kan fiscaal voordelig zijn. Of dat mogelijk is, hangt af van onder meer het type vennootschap, het ogenblik waarop de reserves zijn opgebouwd en de manier waarop de uitkering gebeurt.

Met andere woorden: het uit de vennootschap halen van een woning kan fiscaal soms optimaliseerbaar zijn, maar zelden zonder kost. Wat op het eerste gezicht een praktische oplossing lijkt, blijkt in de praktijk vaak een technisch complexe en financieel zware operatie.

Optie 4: Herschikking van de aandelen:

Tot slot wordt in de praktijk vaak niet de woning zelf overgedragen, maar worden de aandelen herschikt. Eén ex-echtgenoot neemt de aandelen over of behoudt ze, terwijl de andere wordt uitgekocht. Zo kan de woning in de vennootschap blijven, terwijl de economische waarde toch tussen beide partijen wordt verrekend. Welke oplossing het meest aangewezen is, hangt af van de familiale context, de aandeelhoudersstructuur en de fiscale impact.

Besluit:

Wie tijdens het huwelijk vastgoed aankoopt via een vennootschap, kiest niet alleen voor een andere eigendomsstructuur, maar ook voor een complexere afwikkeling bij echtscheiding.

De centrale vraag is dan meestal niet wie de woning “toegekend krijgt”, maar wie de vennootschap controleert, hoe de aandelen moeten worden gewaardeerd en of er tussen de verschillende vermogens nog verrekeningen moeten gebeuren.

Dat de woning jarenlang als gezinswoning heeft gediend, doet er juridisch niet aan af dat zij in beginsel eigendom blijft van de vennootschap. Tegelijk kan precies dat gebruik maken dat familiale belangen, bescherming van de gezinswoning, vennootschapsrecht en fiscaliteit met elkaar verstrengeld raken.

Wie na de scheiding in de woning kan blijven wonen, of het vastgoed moet worden verkocht, behouden of uit de vennootschap gehaald, vergt daarom telkens een zorgvuldige analyse.

Een echtscheiding waarbij de gezinswoning in een vennootschap zit, vraagt dus meer dan een klassieke vereffening-verdeling. Zonder duidelijke afspraken over gebruik, waardering, fiscale gevolgen en de positie van de vennootschap lopen ex-echtgenoten het risico op bijkomende conflicten en onverwachte kosten.

Tijdig juridisch en fiscaal advies is daarom geen luxe, maar vaak een noodzakelijke voorwaarde om tot een werkbare en evenwichtige oplossing te komen.

Bron: De Groote – De Man