Tien verhuurde appartementen zijn nog geen beroepsactiviteit (Everest)

Auteur: Everest

Het Hof van beroep te Luik oordeelde op 13 januari 2026 dat de verhuur van tien appartementen op zich geen beroepsactiviteit vormt. Ook een omvangrijk vastgoedpatrimonium, zelf uitgevoerde renovaties en meerdere vastgoedtransacties volstaan niet om huurinkomsten als beroepsinkomsten te herkwalificeren. De fiscus moet concreet bewijzen dat sprake is van een duurzame en gewoonlijke beroepsactiviteit. Dit arrest biedt een belangrijk tegengewicht tegen een al te ruime toepassing van deze herkwalificatie.

De feiten

De belastingplichtige verhuurde tien appartementen, verspreid over drie gebouwen. Het grootste gebouw omvatte zijn eigen woning en acht verhuurde appartementen. Daarnaast had hij verschillende renovatie- en bouwwerken grotendeels zelf uitgevoerd.

De administratie meende dat deze activiteiten de grenzen van het normale beheer van een privévermogen overschreden en belastte de huurinkomsten als beroepsinkomsten.

De belastingplichtige vocht deze herkwalificatie aan.

Wat oordeelt het hof?

Het Hof van beroep vernietigt de aanslagen en benadrukt dat de bewijslast volledig bij de fiscus ligt.

Volgens het hof volstaan de door de administratie aangehaalde elementen niet om aan te tonen dat sprake is van een beroepsactiviteit.

Een groot vastgoedpatrimonium is niet voldoende

Het enkele feit dat iemand meerdere appartementen verhuurt, maakt hem nog geen professionele vastgoedexploitant.

Het hof stelt vast dat acht appartementen zich in één gebouw bevinden dat reeds in 2001 werd aangekocht. De twee andere verhuurpanden werden pas vele jaren later verworven en werden bovendien met eigen middelen gefinancierd.

Dat wijst volgens het hof eerder op een langetermijninvestering dan op een beroepsmatige vastgoedactiviteit.

Ook zelf renoveren leidt niet automatisch tot beroepsinkomsten

De fiscus verwees eveneens naar de omvangrijke renovatie- en bouwwerken die de belastingplichtige zelf uitvoerde.

Ook dat argument overtuigde het hof niet.

De administratie kon immers niet aantonen welke werken precies werden uitgevoerd, hoe intensief zij waren of gedurende welke periode zij plaatsvonden. Bovendien lagen de twee belangrijkste renovatieprojecten meer dan tien jaar uit elkaar.

Van een duurzame en gewoonlijke beroepsactiviteit was volgens het hof dan ook geen sprake.

Meerdere vastgoedtransacties? Ook dat volstaat niet

Dat de belastingplichtige over een periode van meer dan zeventien jaar verschillende panden had gekocht en verkocht, bracht het hof evenmin tot een ander besluit.

Heel wat transacties hielden verband met familiale omstandigheden, zoals een echtscheiding of een geschil binnen de familie. Een andere verkoop vloeide voort uit de uitbreiding van de luchthaven van Bierset.

Volgens het hof tonen deze feiten geen speculatieve vastgoedactiviteit aan, maar passen zij binnen het normale beheer van een privévermogen.

Wat betekent dit voor de praktijk?

Dit arrest bevestigt dat een herkwalificatie naar beroepsinkomsten geen automatisme is.

Bij de beoordeling spelen alle concrete feiten een rol. Daarbij zijn onder meer de volgende elementen van belang:

• Het aantal verhuurde panden is op zichzelf niet doorslaggevend.
• Zelf uitgevoerde renovaties leiden niet automatisch tot beroepsinkomsten.
• De fiscus moet aantonen dat sprake is van een duurzame en gewoonlijke beroepsactiviteit.
• De wijze van financiering, de duurtijd van de investeringen en de context van vastgoedtransacties blijven belangrijke beoordelingscriteria.

Voor belastingplichtigen met een groter vastgoedpatrimonium biedt dit arrest dan ook een belangrijk tegengewicht tegenover een al te ruime toepassing van de herkwalificatie naar beroepsinkomsten.

Besluit

Met dit arrest bevestigt het Hof van beroep te Luik dat de grens tussen het normale beheer van een privévermogen en een beroepsactiviteit niet lichtvaardig mag worden overschreden. Het bezit van meerdere huurwoningen, het uitvoeren van renovatiewerken of het verrichten van vastgoedtransacties volstaan op zichzelf niet. De fiscus zal steeds concreet moeten bewijzen dat sprake is van een duurzame beroepsactiviteit.

Bron: Everest