Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Successieplanning: de gesplitste aankoop (DVD Tax Law)

Auteur: Ann Verbist (DVD Tax Law)

In België is de gesplitste aankoop een veelgebruikte techniek voor familiale successieplanning bij aankoop van onroerend goed. Deze juridische techniek maakt het mogelijk om het eigendom van een onroerend goed te verdelen tussen twee partijen, waarbij de (groot)ouder(s)/tante/oom het vruchtgebruik aankopen en het recht hebben om het goed te gebruiken en ervan te genieten, terwijl de (klein)kinderen/neef/nicht/derde de blote eigendom aankopen met voordien door de (groot)ouders/tante/oom geschonken geld.

Dit betekent dat de (groot)ouders/tante/oom het onroerend goed zelf kunnen bewonen of verhuren, terwijl de blote eigenaars na het verstrijken van het vruchtgebruik (i.g.v. tijdelijk vruchtgebruik) of het overlijden van de vruchtgebruiker (i.g.v. levenslang vruchtgebruik) de volle eigendom zullen verwerven.

Eén van de belangrijkste voordelen van de gesplitste aankoop is de optimalisatie naar successierechten toe. De blote eigenaars blijven op de dag van het overlijden van de vruchtgebruiker gespaard van de erfbelasting aangezien het vruchtgebruik gewoonweg uitdooft.

Na het overlijden van de vruchtgebruiker wordt de blote eigenaar hierdoor automatisch volle eigenaar van het onroerend goed, zonder dat hierop bijkomende belastingen verschuldigd zijn. Het onroerend goed komt dus niet terecht in de nalatenschap van de erflater-vruchtgebruiker (behoudens toepassing van een fictiebepaling uit de VCF – Vlaamse Codex fiscaliteit – zie hierna).

De gesplitste aankoop kan ook een vorm van vermogensbescherming zijn. Door het onroerend goed te splitsen, blijft het eigendom veiliggesteld bij de blote eigenaar, zelfs in het geval van schuldeisers of faillissement van de vruchtgebruiker. Het goed kan niet gemakkelijk worden verkocht om schulden van de vruchtgebruiker af te lossen.

Een nadeel van een gesplitste aankoop kan liggen in het feit dat partijen te allen tijde consensus moeten bereiken omtrent beslissingen over het onroerend goed. Indien er sprake is van een fragiele relatie tussen de (groot)ouders/tante/oom en de blote eigenaars, is een gesplitste aankoop misschien niet zo een goed idee.

Het addertje onder het gras waarmee steeds rekening dient te worden gehouden: de fictiebepaling van art. 2.7.1.0.7, lid 1 VCF (oud artikel 9 W.Succ.)

Hoewel de gesplitste aankoop een aantrekkelijke techniek kan zijn, zijn er enkele aandachtspunten waarmee rekening moet worden gehouden. De fiscus is erop gespitst om constructies op te sporen die erop gericht zijn belastingen te ontwijken en deze te ontraden.

Aldus werd reeds in 1919 een fictiebepaling ingevoerd onder de vorm van een weerlegbaar vermoeden dat de gesplitste aankoop een bevoordeling inhoudt vanwege de erflater-vruchtgebruiker. Als gevolg van dat vermoeden wordt het goed dat gesplitst werd aangekocht, voor de volle eigendom beschouwd als een legaat aan de ‘blote’ eigenaar in de nalatenschap van de vruchtgebruiker, waardoor er successierechten op de waarde de volle eigendom op het moment van het overlijden zullen verschuldigd zijn.

De tijd tussen de datum van verkrijging en de datum van overlijden is daarbij irrelevant.

In principe zullen ook rechtshandelingen of gebeurtenissen betreffende het gesplitst aangekochte goed die nadien plaatsvinden de principiële toepasselijkheid van het fictielegaat bij het overlijden van de (toenmalige) vruchtgebruiker niet (geheel) kunnen beletten.

Zo wordt algemeen aangenomen dat ook de latere verzaking van het vruchtgebruik door de vruchtgebruiker (toekomstige erflater) ten voordele van de blote eigenaar (toekomstige erfgenaam), niet belet dat het vermoeden nog steeds kan worden toegepast op datum van het overlijden van de destijdse vruchtgebruiker, ook al is dit bv. pas tientallen jaren later.

Hetzelfde geldt in geval van een latere verkoop van het gesplitst aangekochte onroerend goed door de vruchtgebruiker en de blote eigenaar(s) gezamenlijk. Ook in dit geval zal het fictielegaat in principe van toepassing blijven.

Toch ontsnappen aan de fictiebepaling?

In de wet is de mogelijkheid van tegenbewijs voorzien. De erfgenamen-blote eigenaars hebben de mogelijkheid om te bewijzen dat de ‘gesplitste verkrijging’ geen “bedekte bevoordeling” ten aanzien van hun persoon uitmaakte.

In de praktijk komt dit erop neer dat de erfgenamen-blote eigenaars twee zaken zullen moeten bewijzen:

  1. dat zij – op het ogenblik dat de koopprijs diende te worden betaald – over de nodige geldmiddelen beschikten om hun deel in de prijs te betalen, én
  2. dat zij diezelfde gelden ook daadwerkelijk hebben aangewend om deze betaling te verrichten.

In veel gevallen gaat een schenking van de nodige middelen vanwege de toekomstige vruchtgebruiker aan de toekomstige blote eigenaar vooraf aan de aankoop voor de financiering van de blote eigendom; Conform de huidige wetgeving en de standpunten van de Vlaamse Belastingdienst volstaat dergelijke schenking als tegenbewijs. Het is daarbij zelfs niet vereist dat deze voorafgaandelijke schenking aan schenkbelasting werd onderworpen.

Maar deze bewijzen moeten wel nog steeds voorhanden zijn op het ogenblik van het overlijden van de vruchtgebruiker en gedurende de termijn van 5 jaar waarover de Vlaamse Belastingdienst beschikt om de aangifte te onderzoeken. Het belang van het bewaren van de documenten die dit tegenbewijs vormen kan dan ook niet genoeg benadrukt worden.

Het hele dossier moet op het moment van de aankoop goed gedocumenteerd zijn. Het is namelijk pas bij overlijden van de vruchtgebruiker dat de toetsing plaatsvindt. Als de erfgenamen de documenten verloren zijn of nooit correct bijgehouden hebben, zullen zij op de volle eigendom belast worden in de erfbelasting.

Er moet dan bewezen worden dat het geld geschonken werd voordat de aankoop plaatsvond. Een notariële schenkingsakte heeft een vaste datum. Bij een onderhandse schenking is het belangrijk om na de schenking (bv. bankoverschrijving) een bewijsdocument – een pacte adjoint – op te maken en dit aangetekend te versturen om een semi-vaste datum te verkrijgen. Ook het bewijs van aangetekende zending zal dus bijgehouden moeten worden. Daarnaast moeten ook de bankuittreksels voorgelegd kunnen worden waaruit de overschrijvingen van de schenker naar de begiftigde én van de begiftigde naar de notaris voor de aankoop van de blote eigendom blijken. In recente notariële aankoopakten wordt de wijze van betaling duidelijk opgenomen maar dat is in veel oudere akten niet het geval en bij de banken kunnen meestal slechts duplicaten tot 10 jaar terug opgevraagd worden.

Kortom, het bewaren van de documenten die het tegenbewijs leveren, is van uiterst belangWanneer deze niet in uw dossier van de gesplitste aankoop voorhanden zijn, heeft u er alle belang bij deze documenten nog te verzamelen en ook ingescand elektronisch te bewaren. Door de juiste documentatie bij te houden en te kunnen overleggen, kunnen de erfgenamen-blote eigenaars zich beschermen tegen potentiële geschillen met de Vlaamse Belastingdienst.

Bron: DVD Tax Law

» Bekijk alle artikels: Successie & Vermogen, Bouw & Vastgoed