SCI en de kaaimantaks: wat is er veranderd? (Delboo)

Auteur: Delboo

Heeft u een Franse SCI? Dan is er sinds 2024 heel wat veranderd op fiscaal vlak. In deze bijdrage leggen we uit wat de nieuwe regels precies inhouden en wat dit concreet voor u kan betekenen.

Wat is een SCI?

Een SCI is een Franse vennootschap die veel Belgen gebruiken om een woning in Frankrijk aan te kopen en te beheren. U bezit dan geen rechtstreeks eigendomsrecht op de woning zelf, maar wel op de aandelen in de SCI die dan op haar beurt eigenaar is van de woning.

In Frankrijk wordt een SCI vaak als fiscaal ‘semi-transparant’ behandeld: de winst wordt op het niveau van de SCI berekend, maar de Franse belastingdienst belast uiteindelijk elke vennoot van de SCI op zijn deel, alsof hij zelf rechtstreeks eigenaar is van de woning. België volgt die Franse benadering echter niet: voor onze fiscus is een Franse SCI een vennootschap zoals elke andere, met een eigen rechtspersoonlijkheid en een eigen vermogen. Dat verschil in benadering tussen Frankrijk en België ligt aan de basis van de wijzigingen die we hieronder bespreken.

Wijzigingen sinds 1 januari 2024

Tot voor kort ontsnapten de meeste SCI’s aan de Belgische kaaimantaks, dit is de doorkijkbelasting die België hanteert voor bepaalde buitenlandse constructies. SCI’s konden namelijk genieten van een specifieke uitzondering: de kaaimantaks was niet van toepassing als de inkomsten van de SCI volgens het dubbelbelastingverdrag met Frankrijk in België zouden worden vrijgesteld van de Belgische inkomstenbelasting indien de Belgische aandeelhouder de inkomsten van de SCI rechtstreeks zou hebben behaald of verkregen. Het dubbelbelastingverdrag met Frankrijk kent de belastingheffing over onroerende inkomsten immers toe aan het land waar het vastgoed gelegen is. Op basis daarvan beschouwde België de SCI niet als een belastbare constructie. Die uitzondering is echter met ingang van 1 januari 2024 afgeschaft.

Concreet betekent dit dat een SCI voortaan jaarlijks moet aantonen dat er op haar inkomen minstens 1% belasting werd betaald. Slaagt de SCI niet in deze toets, dan wordt zij door België beschouwd als een belastbare juridische constructie. Dat heeft twee gevolgen:

• de Belgische vennoten van de SCI moeten dit jaarlijks melden in hun Belgische belastingaangifte;

• België kan via de kaaimantaks belasting heffen op het inkomen van de SCI, ook al is dat inkomen nog niet aan de vennoten uitgekeerd.

Wie deze jaarlijkse melding vergeet, riskeert bovendien een boete van 6.250 EUR per SCI per aanslagjaar.

Risico op dubbele belasting

Een belangrijk aandachtspunt: de Belgische belastingadministratie liet in een circulaire van 11 december 2024 weten dat zij het dubbelbelastingverdrag met Frankrijk doorgaans niet als een obstakel ziet voor de kaaimantaks, wat voor SCI-eigenaars een reëel risico op dubbele belasting inhoudt, waardoor ze zowel in Frankrijk als in België dreigen te worden belast. Het Grondwettelijk Hof vernietigde op 18 september 2025 weliswaar enkele onderdelen van de hervormde kaaimantaks, maar voor de meeste SCI’s, zonder eigen personeel, verandert dit weinig.

Ook bij uitkering belast

Ook wanneer uw SCI effectief winst aan haar vennoten uitkeert, is de fiscale behandeling verstrengd. Het Hof van Cassatie bevestigde op 25 april 2024 immers dat dergelijke uitkeringen door België als dividenden worden beschouwd, die in de personenbelasting belastbaar zijn tegen 30%. Een vroegere mogelijkheid om deze belasting te vermijden wanneer het inkomen in Frankrijk al was belast, is sinds 2024 dus ook afgeschaft.

Wat betekent dit voor u?

Bezit u een Franse woning via een SCI, dan is het niet langer vanzelfsprekend dat u buiten het toepassingsgebied van de kaaimantaks valt. Wij raden aan om jaarlijks na te gaan of uw SCI aan de nieuwe 1%-toets voldoet, en om de gevolgen voor uw aangifte in kaart te brengen.

Bron: Delboo