Schatting onroerend goed bij overlijden: bindend voor Vlabel (aternio)

Successie & Vermogen | 20 september 2019

Auteur: Eveline Smet (aternio)

Publicatiedatum: 11/09/2019

Wanneer iemand komt te overlijden, moet er een aangifte nalatenschap gebeuren. Deze vormt de basis voor het heffen van de erfbelasting (onder de oude benaming “successierechten”). De erfrechtelijke tarieven worden losgelaten op de goederen die zich in het vermogen van de overledene bevinden. Afhankelijk van de verwantschapsgraad zal er dan een splitsing gemaakt worden tussen de roerende en de onroerende goederen. Ok, tot zover de theorie.

In de praktijk zal er in die aangifte nalatenschap ook een waardering moeten worden opgenomen. Voor de roerende goederen (gelden, effectenportefeuilles,…) is dat makkelijk aangezien daar per definitie een cijfer op kleeft. Maar hoe zit dat met onroerende goederen? Moeten daar effectief een schatting aan de basis liggen?

Deze waardering moet correct verlopen. Want wat is de werkelijke waarde? Indien u een (te) hoge waarde opneemt, zal u (te) veel erfbelasting moeten betalen. Deze kan u niet meer recupereren, ook niet als u nadien toch aan een lagere prijs verkoopt. Geeft u een (te) lage waarde aan, dan riskeert u een boete wegens tekortschatting.

Het hoeft geen betoog dat de waarde die u opneemt maar beter zo realistisch mogelijk is. Om de onzekerheidsfactor weg te nemen, bestaat de mogelijkheid om beroep te doen op een door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) erkend schatter-expert, die een schattingsverslag opstelt conform het charter van Vlabel. Gevolg? Vlabel blij want ze hebben een realistische schatting; en u blij want u kan op uw twee oren slapen.

Zo was het vroeger (tot en met 2014)

Tot 2014 behoorde de inning van de erfbelasting tot het takenpakket van de federale overheid. De mogelijkheid bestond om een voorafgaande schatting op tegenspraak te vragen aan de ontvanger van het bevoegde registratiekantoor (oud art. 20 W.Succ.). Vervolgens werden er één of meerdere deskundigen aangesteld. Dit alles gebeurde allemaal in onderling overleg.

Deze waardering gebeurde steeds op uw eigen kosten en was definitief, zowel voor u als voor de Administratie. Er waren geen aanvullende rechten of boeten verschuldigd, zelfs niet bij een verkoop met meerwaarde. Deze regeling bestaat nog steeds, ongeacht de ligging van de onroerende goederen, wanneer de erflater een inwoner is van het Waals of het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Vlaanderen heeft er een andere regeling op na gehouden.

Schatting door een erkende schatter-expert (vanaf 2015)

Sinds 2015 is de erfbelasting een gewestmaterie geworden. Vlabel staat vanaf dat moment zelf in voor de inning van de erfbelasting in Vlaanderen. Het principe van de voorafgaande schatting op tegenspraak werd vervangen door een gratis eenzijdige schatting door Vlabel (art. 3.3.1.0.9 VCF).

Om de gratis eenzijdige schatting in het werk te stellen, moest Vlabel een schattingstool uitwerken om een betrouwbare schatting van de verkoopprijs te bepalen. In afwachting hiervan werd alvast in een alternatief systeem voorzien. Dit kreeg sinds eind 2017 een decretale basis in artikel 3.3.1.0.9/1 VCF en blijft tot op vandaag nog steeds bestaan.

Sinds eind 2017 kan u voor de schatting van onroerende goederen een beroep doen op landmeters-experten die een zogenaamd ‘kwaliteitscharter’ met Vlabel gesloten hebben. Al deze experten zijn terug te vinden in een lijst op de website van Vlabel. Een erkende schatter kan u herkennen via diens Vlabel identificatienummer.

Wanneer u, als aangifteplichtige erfgenaam, de waarde van een onroerend goed wil laten schatten, kan u dus een beroep doen op een erkend schatter-expert. Niet onbelangrijk detail: deze schatting is bindend voor Vlabel mits er aan 3 cumulatieve voorwaarden is voldaan. Het schattingsverslag moet:

(1) opgesteld zijn door een door Vlabel erkend schatter-expert;
(2) goed gemotiveerd zijn en voldoen aan een aantal, wettelijk bepaalde, vorm- en kwaliteitsvereisten; en
(3) toegevoegd worden aan de aangifte van nalatenschap op het moment dat die ingediend wordt.

Maar let op: wanneer iemand een beroep doet op een schatter-expert, verlengt dit de aangiftetermijn niet! Onder het motto: goede afspraken maken goede vrienden: bespreek met de aangestelde schatter-expert wat de uiterste indieningstermijn van de aangifte is, om frustraties te vermijden.

De Vlaamse Belastingdienst voert bovendien controles uit op de geschatte waarde en op de schattingsverslagen.

Eenzijdige, bindende en gratis schatting door Vlabel

Met ingang van 1 april 2019 beschikt Vlabel over hun schattingstool. Sinds dat moment is het mogelijk om, vóór het indienen van de aangifte van nalatenschap, te verzoeken om een schatting van de waarde van het geheel of een deel van de in België gelegen onroerende goederen die deel uitmaken van een opengevallen nalatenschap. De bindende schatting kan enkel gevraagd worden wanneer de erflater woonachtig was in het Vlaams gewest. De schatting door Vlabel is een mogelijkheid die dus bestaat naast de mogelijkheid om beroep te doen op een erkende schatter-expert.

De schattingstool vormt voor Vlabel een hulpmiddel maar zij zal finaal wel zelf de waarde van het onroerend goed bepalen. De voorafgaande schatting is daarom ook kosteloos. Vlabel zal het onroerend goed eenzijdig waarderen; u wordt hierbij niet betrokken. Bovendien is deze schatting bindend en zal zij gebruikt worden voor de berekening van de erfbelasting. Vlabel kan deze waarde niet (meer) in vraag stellen, zelfs niet wanneer u het onroerend goed later verkoopt voor een hogere prijs. Er is dan geen bijvoeglijke aangifte vereist. Bijgevolg zal er ook geen bijkomende erfbelasting van toepassing zijn.

Aanvraagprocedure

Een schatting door Vlabel moet, uiteraard, gevraagd worden voor de deadline voor het indienen van de aangifte nalatenschap verstrijkt en uiteraard vooraleer de aangifte zelf effectief ingediend is. Voor een aanvraag tot bindende schatting moet een formulier, op papier of elektronisch, van de Vlaamse Belastingdienst gebruikt worden.

Het formulier bevat volgende elementen (nieuw art. 3.3.1.0.5. VCF) : (i) gegevens over de aanvragers (erfgenamen) en de erflater; (ii) de keuze van een woonplaats, als plaats waar alle kennisgevingen naar gestuurd kunnen worden; (iii) de aanduiding van het te schatten onroerend goed met de kadastrale gegevens; (iv) een overzicht van de stukken die nuttig kunnen zijn voor de schatting, zoals foto’s, schetsen van de ligging of indeling,… Deze stukken kunnen als bijlage toegevoegd worden. Vlabel bezorgt hiervan een ontvangstmelding. Het is mogelijk dat Vlabel nog bijkomende stukken opvraagt indien de aanvraag onvolledig of onduidelijk is (nieuw art. 3.3.1.0.5, §2 VCF) . Ook een plaatsbezoek behoort tot de mogelijkheden (nieuw art. 3.3.1.0.9, lid 3 VCF).

Ook voor schenkingen?

Aangezien deze procedure nu helemaal uitgewerkt is, kan deze ook buiten het kader van de nalatenschap haar nut betekenen. Zo onder meer wanneer u een schenking van een onroerend goed overweegt. Ook dan moet u een waarde voorleggen. Wanneer u hiervoor een erkend schatter-expert onder de arm neemt, kan u ook op dit vlak alvast gemoedsrust creëren.