Onttrekking vastgoed aan vennootschap: anticipeer bij aankoop! (Imposto Advocaten)

Auteur: Jan Sandra en Anouck Sandra (Imposto Advocaten)

Publicatiedatum: 14/02/2020

De keuze om een vastgoed via uw vennootschap in plaats van privé aan te kopen kan om tal van redenen zijn ingegeven: financiering, afschrijvingen op vastgoed, vermogensplanning. Na verloop van tijd kan het echter aangewezen zijn het vastgoed aan de vennootschap te onttrekken. Hierop kan reeds bij de aankoop worden geanticipeerd, althans voor personenvennootschappen!

Uitgangspunt: verkooprecht

In principe is op de onttrekking van een vastgoed aan een vennootschap steeds het verkooprecht (in principe: 10%) verschuldigd, ongeacht de wijze van verkrijging van het vastgoed.

Uitzondering voor personenvennootschappen

Slechts voor de besloten vennootschap, VOF, commanditaire vennootschap en coöperatieve vennootschap wordt van deze algemene regel afgeweken. Dat is (onder meer) het geval indien het vastgoed wordt overgedragen door de vennootschap aan één of meerdere vennoten die ook reeds vennoot waren op het moment dat de vennootschap het vastgoed verwierf mét betaling van het verkooprecht. In dat geval wordt voor de registratiebelasting rekening gehouden met de juridische kwalificatie van de onttrekking van het vastgoed aan de vennootschap.

hypothese 1 – uitonverdeeldheidtreding: verdeelrecht

Werd het vastgoed destijds in onverdeelde mede-eigendom aangekocht door de vennootschap en haar vennoten (bvb. voor 99% door de vennootschap en voor 1% door de vennoten) dan betreft de onttrekking van het vastgoed aan de vennootschap een uitonverdeeldheidtreding tussen de vennootschap en de vennoten en wordt ditonderworpen aan het verdeelrecht van 2,5%.

hypothese 2 – koop-verkoop: verkooprecht

Werd het vastgoed echter voor 100% aangekocht door de vennootschap dan zal de onttrekking van het vastgoed aan de vennootschap als een koop-verkoop worden gekwalificeerd en toch aan het verkooprecht worden onderworpen. Anticiperen bij de initiële aankoop van het vastgoed lijkt dus een must… al kan de liquidatie van de vennootschap alsnog een uitweg bieden.

hypothese 3 – liquidatie vennootschap: uitstel, of zelfs afstel  

Een optie kan erin bestaan over te gaan tot de liquidatie van de vennootschap om zo het vastgoed aan de vennoten te doen toekomen. Indien alle vennoten van de ontbonden vennootschap het vastgoed verkrijgen in verhouding tot hun aandelenbezit dan geldt de zogenaamde uitstelregeling. Op het moment van de liquidatie van de vennootschap wordt de onttrekking van het vastgoed in elk geval slechts aan het vast recht (op vandaag: € 50,00) onderworpen. De heffing van de registratiebelasting wordt dan uitgesteld tot aan de latere toebedeling van het vastgoed aan een of meer vennoten.

• Was de verkrijgende vennoot reeds vennoot van de ontbonden vennootschap op het moment van de aankoop van het vastgoed door de vennootschap mét het verkooprecht dan zal de uitonverdeeldheidtreding tussen de vennoten aan het verdeelrecht worden onderworpen.
• Is dat niet het geval dan wordt de uitonverdeeldheidtreding toch aan het verkooprecht onderworpen.
• Blijven de verkrijgende vennoten ongewijzigd in onverdeelde mede-eigendom dan vindt er geen belastbaar feit en bijgevolg geen belastingheffing plaats, ook niet wanneer zij hun onverdeelde delen overdragen aan een derde (zonder wijziging van hun onderlinge eigendomsverhouding).

Heeft de vennootschap bij haar liquidatie slechts 1 vennoot dan kan geen toepassing van deze uitstelregeling worden gemaakt. In dat geval wordt de verkrijging van het vastgoed onmiddellijk aan de toepasselijke registratiebelasting onderworpen. Was deze vennoot reeds vennoot van de ontbonden vennootschap op het moment van de aankoop van het vastgoed door de vennootschap met het verkooprecht, dan aanvaardt de Vlaamse Belastingadministratie dat de verkrijging van het vastgoed slechts aan het vast recht wordt onderworpen, ongeacht of de betrokken vennoot reeds een percentage in het vastgoed bezit.

Is een liquidatie weinig evident gezien de overige activiteiten van de vennootschap, dan kan een denkpiste erin bestaan het vastgoed onder te brengen in een nieuwe vennootschap via een partiële splitsing om deze nieuwe vennootschap (op termijn) te ontbinden. De Vlaamse belastingadministratie aanvaardt immers dat de nieuwe vennootschap de algemene rechtsopvolger is van de partieel gesplitste vennootschap zodat de vennoten van de partieel gesplitste vennootschap zich bij voortduur kunnen beroepen op voormelde uitzonderingsgevallen bij de onttrekking van het vastgoed aan de nieuwe vennootschap.

Lees hier het originele artikel