Meeneembaarheid, de Vlaamse belastingrecuperatie (VDV Advocaten)

Successie & Vermogen | 22 maart 2018

Auteur: Maarten Verhaghe (VDV Advocaten)

Publicatiedatum: 07/03/2018

De meeneembaarheid van registratierechten werd per decreet dd. 16/01/2002 ingevoerd door de Vlaamse regering in het Vlaamse Wetboek Registratie. Deze werd bij verdere fiscale hervormingen ook overgenomen in de Vlaamse Codex Fiscaliteit (hierna VCF) onder het artikel 2.9.5.0.1.

De VCF definieert meeneembaarheid als volgt:

“In geval van zuivere aankoop van een tot bewoning aangewend of bestemd onroerend goed door een natuurlijke persoon om er zijn hoofdverblijfplaats te vestigen, wordt zijn wettelijk aandeel in de belastingen die met toepassing van artikel 2.9.4.1.1, artikel 2.9.4.2.1 of artikel 3.6.0.0.6, § 6, eerste lid, 2°, verschuldigd waren op de aankoop van de woning die hem voorheen tot hoofdverblijfplaats heeft gediend of van de bouwgrond waarop die woning is opgericht, in mindering gebracht van zijn wettelijk aandeel in de belastingen, verschuldigd op de nieuwe aankoop, op voorwaarde dat de authentieke akte van de nieuwe aankoop is verleden binnen twee jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte die aanleiding heeft gegeven.”

Het principe van de meeneembaarheid betreft het in mindering brengen van de registratierechten, die betaald zijn geweest op de “oude woning”, die intussen verkocht is. Deze registratierechten kunnen meegenomen worden bij de aankoop van een nieuwe woning.

Hierdoor zullen er bij de aankoop van een nieuwe woning minder registratiebelastingen/verkooprechten moeten betaald worden.

De verschillende vormen van meeneembaarheid.

De vermindering van de registratierechten/verkooprechten gebeurt door het meenemen van vroeger betaalde rechten die in mindering worden gebracht. Afhankelijk van de situatie wordt de meeneembaarheid geregeld op basis van verrekening of op basis van teruggave.

Meeneembaarheid op basis van verrekening:

Dit is wanneer de woning, die de hoofdverblijfplaats is van de belastingplichtige, eerst wordt verkocht en er nadien een nieuwe woning wordt gekocht. Dan kunnen de rechten die betaald zijn geweest op de aankoop van de eerste woning onmiddellijk in mindering gebracht worden bij de aankoop van de nieuwe. Zo worden de vroeger betaalde registratierechten verrekend bij de registratieverplichting van nieuwe woning.

Meeneembaarheid op basis van teruggave:

Bij aankoop van een nieuwe woning vooraleer de oude woning ,die als hoofdverblijfplaats is verkocht, kan de verrekening niet plaatsvinden. Om van deze meeneembaarheid te kunnen genieten dient de oude woning verkocht te worden.

Wanneer, later, deze woning wordt verkocht kunnen de vroeger betaalde registratierechten worden verrekend, door middel van teruggave.

Deze teruggave bekomt men via bezwaarschrift, waarbij de belastingplichtige zijn vordering tot teruggave zal dienen te argumenteren.

De voorwaarden voor meeneembaarheid

De belastingplichtige die van de meeneembaarheid wil genieten, moet aan enkele voorwaarden voldoen. Dit zijn zowel de grond- als vormvoorwaarden.

Het specifieke aan deze belastingrecuperatie is dat deze voorwaarden in hoofde van iedere koper worden beoordeeld. Enkel de belastingplichtige die aan deze voorwaarden voldoet kan van de meeneembaarheid kan genieten.

Grondvoorwaarden:

Het stelsel van de meeneembaarheid komt enkel ten goede aan natuurlijke personen en niet aan rechtspersonen. (Wanneer een natuurlijk persoon samen met een rechtspersoon aankoopt zal de meeneembaarheid enkel mogelijk zijn voor het onverdeeld deel van de natuurlijke persoon.)
De termijnen zijn afhankelijk van de vorm van meeneembaarheid. Bij meeneembaarheid door verrekening moet de nieuwe aankoop binnen de twee jaar (of vijf jaar voor bouwgrond) na verkoop van de vorige hoofdverblijfplaats plaatsvinden. In geval van meeneembaarheid door teruggave, moet de aanvrager de woning die vroeger tot hoofdverblijfplaats heeft gediend, verkopen binnen de twee jaar (of vijf jaar voor bouwgrond) na aankoop van de nieuwe woning die tot hoofdverblijfplaats dient. Voormelde termijnen worden berekend vanaf de notariële akte van verkoop van de oude hoofdverblijfplaats tot authentieke akte van de nieuwe woning. Strikt genomen is een authentieke akte niet vereist maar wel een geregistreerde onderhandse overeenkomst of ook wel compromis genoemd.
De aankoop van de nieuwe woning, alsook de verkoop van de oude woning moet zuiver zijn. Dit betekent een koop in de enge zin. Concreet moet het gaan om een verrichting waarop de registratiebelasting/verkoopbelasting van vijf of tien procent van toepassing moet zijn. Derhalve vallen verrichtingen die onder het regime van aankopen met regeringspremie en gunsttarief van de landbouweigendommen niet van de meeneembaarheid kunnen genieten.
De ligging van de onroerende goederen is van groot belang, zowel de oude woning die tot hoofdverblijfplaats diende, als de nieuwe woning moeten in het Vlaams Gewest gelegen zijn.
De aanvrager moet in het verkocht onroerend goed zijn hoofdverblijfplaats hebben gehad, dit minstens op enig tijdstip binnen de 18 maand voor de verkoop of op enig tijdstip binnen de 18 maand voor de aankoop. Derhalve kan de verkoop van een bouwgrond geen aanleiding geven tot meeneembaarheid.

Vormvoorwaarden:

Zowel in de situatie van verrekening als teruggave moet deze meeneembaarheid uitdrukkelijk door de belastingplichtige gevraagd worden.
Alle vereiste gegevens om de Administratie toe te laten de verrekening of teruggave toe te passen, moeten worden opgegeven.Meer bepaald een afschrift van het registratierelaas van de aankoop van de oude woning die tot hoofdverblijfplaats diende, waaruit het bedrag van de geheven rechten alsook de betaling en eventuele teruggave moet blijken. Bijkomend dient ook het wettelijk aandeel van de aanvragers in de rechten van de oude woning te worden opgegeven. (Let wel, het wettelijk aandeel is het aandeel in de eigendom van de woning, dit stemt niet noodzakelijk overeen met de werkelijk betaalde bedragen.)
De Verklaring van de aanvrager(s) dat de vervreemde woning tot hoofdverblijfplaats heeft gediend op het ogenblik van de verkoop of nieuwe aankoop en dat de nieuwe aangekochte woning als hoofdverblijfplaats zal dienen binnen de gestelde termijn.

Beperkingen aan de meeneembaarheid

Bij toepassing van de meeneembaarheid zal het bedrag dat kan worden verrekend of wordt teruggeven, verminderd worden door verschillende beperkingen. Deze beperkingen werken cumulatief waarvan de grootste beperking zal worden toegepast:

Het mee te nemen verkooprecht wordt beperkt door het wettelijk aandeel in de registratierechten betaald op de oude woning die tot hoofdverblijfplaats heeft gediend.
De meeneembaarheid van de betaalde registratierechten wordt bijkomend beperkt tot het wettelijke aandeel in de registratierechten betaald op de tweede aankoop of nieuwe woning die tot hoofdverblijfplaats dient.
Naast de beperkingen van de wettelijke aandelen in de betaalde registratierechten, bedraagt de korting (hetzij bij wijze van verrekening, hetzij bij wijze van teruggave) maximaal 12.500,00 EUR. Het maximale bedrag van 12.500,00 EUR is van toepassing per nieuw aangekocht onroerend goed en wordt dus niet bepaald per aanvrager.

Deze trapsgewijze beperkingen matigen de meeneembaarheid van de vroegere betaalde registratierechten gevoelig. Van een volledige meeneembaarheid is dus geen sprake. Er is in de meeste situaties sprake van een “overschot” aan registratierechten die door voormelde beperkingen niet kunnen worden verrekend/terug gegeven. Dit overschot wordt in juridisch jargon het excedent genoemd.

Dit excedent is weliswaar geen definitief verlies, maar kan onder voorwaarden meegenomen worden naar een volgende verrichting.

Cumulatieverbod

Niet enkel de beperkingen zullen het voordeel in de registratie matigen, ook het cumulatieverbod met het abattement (vrijstelling ter berekening van de registratierechten).

Zoals eerder gesteld dient de belastingplichtige zelf om de meeneembaarheid te verzoeken. Bijgevolg dient de belastingplichtige zelf de berekening te maken wat het voordeligst zal zijn, het abattement of de meeneembaarheid.

Door het inbouwen van een hele resem aan voorwaarden en beperkingen is de meeneembaarheid te relativeren. Het is aan de belastingplichtige om zelf de verschillende berekeningen te maken en de voordeligste aankoop te bepalen.

Het principe van meeneembaarheid toont aan dat in de fiscaliteit er geen uniforme waarheid bestaat, enkel een waarheid op maat.