Gesplitste aankoop met vennootschap: hoe vruchtgebruik waarderen? (Lemon Consult)

Auteur: Steve Bossuyt (Lemon Consult)

Wanneer een vennootschap het vruchtgebruik van een onroerend goed verwerft, dan is een correcte waardering van dat vruchtgebruik essentieel. De fiscus schuift in de praktijk zelf vaak de methode van de Rulingcommissie naar voor, maar recente rechtspraak staat hier kritisch tegenover.  

Waarover gaat het?

Wil je investeren in vastgoed, dan heb je als bedrijfsleider de keuze om dit ofwel privé te doen, dan wel via je vennootschap. In de zoektocht naar “het beste van de twee werelden” komt het ook courant voor dat een bedrijfsleider de blote eigendom van een onroerend goed koopt terwijl de vennootschap het tijdelijk vruchtgebruik verwerft, bijvoorbeeld voor een periode van 20 jaar.

Bij een dergelijke ‘gesplitste aankoop’ financiert de vennootschap het deel van de aankoopprijs dat betrekking heeft op de waarde van het vruchtgebruik. In ruil kan de vennootschap het pand gedurende de looptijd van het vruchtgebruik verhuren of aanwenden voor de eigen handelsactiviteit. De vennootschap kan de investering afschrijven over de looptijd van het vruchtgebruik. Ook bepaalde kosten (bv. onroerende voorheffing, brandverzekering, onderhouds- en herstellingswerken, etc.) worden door de vennootschap gedragen.

Op het einde van de vruchtgebruikperiode zal het vruchtgebruik van rechtswege uitdoven, waardoor de blote eigenaar (bedrijfsleider) uiteindelijk volle eigenaar van het onroerend goed wordt. Dit gebeurt in principe zonder enige taxatie.

Opgelet: de fiscus kijkt mee

Gezien de voordelen van deze techniek hecht de fiscus veel belang aan een correcte waardering van het vruchtgebruik in hoofde van de vennootschap.

Als blijkt dat het vruchtgebruik overgewaardeerd is – wat betekent dat de bedrijfsleider/blote eigenaar in privénaam een te lage prijs heeft betaald – kan dit voor de bedrijfsleider resulteren in een belastbaar voordeel van alle aard, waarop personenbelasting en sociale bijdragen verschuldigd zijn.

Voor de vennootschap kunnen de afschrijvingen en eventuele andere kosten die verband houden met de overwaardering van het vruchtgebruik verworpen worden als fiscaal aftrekbare beroepskost, waardoor de vennootschap extra vennootschapsbelasting verschuldigd is.

Verschillende waarderingsmethodes

Een goed onderbouwde waardering van het vruchtgebruik blijkt, gezien de fiscale gevolgen van een overwaardering, dan ook van essentieel belang. De methode die hiervoor moet worden gebruikt is niet wettelijk bepaald. Doorheen de jaren zijn er vanuit de praktijk verschillende waarderingsmethodes naar voor geschoven.

Forfaitaire waarderingsmethode

Aanvankelijk werd het vruchtgebruik vaak op een forfaitaire wijze gewaardeerd op 80% van de waarde in volle eigendom. De inspiratie hiervoor werd gevonden in een fiscale wetsbepaling die stelt dat voor de heffing van de registratierechten de waarde van het vruchtgebruik niet meer mag bedragen dan 80% van de waarde in volle eigendom. Deze waarderingsmethode kent evenwel geen enkele economische verantwoording, waardoor de fiscus deze waarderingsmethode al snel niet bleek te aanvaarden.

Methode Ruysseveldt

Later werden er waarderingsmethodes ontwikkeld die meer economisch onderbouwd waren. Hiervan werd de methode Ruysseveldt in de praktijk lange tijd het meest toegepast. Het betreft een methode waarbij de huurinkomsten geactualiseerd worden op basis van de OLO-rentevoet.

Deze methode kwam echter onder druk te staan door de aanhoudende lage OLO-rentevoeten. Een lagere OLO, en bijgevolg een lagere actualisatievoet, resulteert namelijk in een hogere waarde van het vruchtgebruik. Dit was natuurlijk een doorn in het oog van de fiscus.

Methode Rulingcommissie

Als reactie hierop heeft de Dienst Voorafgaande Beslissingen (ook wel de “Rulingcommissie” of afgekort “DVB” genoemd) in haar ontwerpaanvraag voor een voorafgaande beslissing aangaande de waardering van een tijdelijk vruchtgebruik een eigen berekeningsmethode naar voor geschoven.

De Rulingcommissie wijst er in haar ontwerpaanvraag op dat als de waardebepaling van het vruchtgebruik gebeurt aan de hand van de geactualiseerde huurinkomsten, de actualisatievoet met voldoende zin voor realiteit moet worden ingeschat. De Rulingcommissie kan ermee instemmen dat de actualisatievoet wordt bepaald aan de hand van het nettohuurrendement van het betrokken onroerend goed, te berekenen door de nettohuurwaarde op jaarbasis te delen door de waarde van de volle eigendom van het onroerend goed.

Ter verduidelijking van haar berekeningsmethode geeft de DVB volgend voorbeeld:

• Waarde volle eigendom: € 250.000
• Brutohuurwaarde: € 18.000 per jaar
• Kostenforfait: 16,67% (= 2 maanden huur)
• Nettohuurwaarde: € 15.000 per jaar
• Actualisatievoet: 6 % (= € 15.000 / € 250.000 x 100)

Bij een looptijd van 20 jaar bedraagt de waarde van het vruchtgebruik bijgevolg € 172.045 (= € 15.000 x 6%) x (1-(1/1,06)^20), ofwel 68,82% van de waarde van de volle eigendom.

Het is deze waarderingsmethode die de fiscus op vandaag in de praktijk vaak blijkt te hanteren, ook al werd deze door de belastingplichtige op een andere economisch onderbouwde manier berekend.

Recente rechtspraak is kritisch

Recente rechtspraak stelt zich evenwel kritisch op tegenover een algemene toepassing van de DVB-methode door de fiscus enerzijds en de waarderingsmethode van de DVB an sich anderzijds.

In een eerste vonnis (Rb. Waals Brabant van 1 september 2023) werd door de rechter geoordeeld dat de actualisatievoet die bekomen wordt volgens de DVB-methode verminderd mag worden met de gemiddelde inflatie van de voorbije 10 jaar. Dit om rekening te houden met de indexatie van de huurinkomsten gedurende de looptijd van het vruchtgebruik, iets waar de DVB-methode abstractie van maakt. Gezien het nieuwbouwkarakter van het onroerend goed werd in deze casus ook de toepassing van een kostenforfait van 6% aanvaard (t.o.v. 16,67% in het cijfervoorbeeld van de DVB-methode).

Een ander vonnis (Rb. Antwerpen van 28 juni 2024) bevestigt eveneens dat er bij de waardering van het vruchtgebruik rekening moet worden gehouden met de indexatie van de ontvangen huur. Verder merkt de rechtbank op dat de waarderingsmethode van de belastingplichtige een vermoeden van juistheid inhoudt als alle aangiftes tijdig ingediend zijn. Het is aan de fiscus om te bewijzen dat er een fout zit in de parameters en/of in de gehanteerde methode. Het volstaat voor de fiscus bijgevolg niet om aan te tonen dat er ook nog andere methodes zijn die een lagere vruchtgebruikwaarde opleveren. De waardering van vruchtgebruik is immers geen exacte wetenschap en bijgevolg kunnen resultaten variëren. Volgens de rechtbank mag de DVB-methode door de fiscus bijgevolg niet als algemeen aanvaarde methode, te nemen of te laten, aanzien worden. De rulingnota inzake de waardering van vruchtgebruik stelt immers zelf dat het geval per geval moet worden bekeken.

Conclusie

Het waarderen van het vruchtgebruik bij een gesplitste aankoop van een onroerend goed met een vennootschap is geen exacte wetenschap. Hoewel de fiscus vaak de methode van de Rulingcommissie naar voor schuift, wijst recente rechtspraak er op dat deze methode niet als de enige mogelijke waarderingsmethode beschouwd mag worden. Er is een case by case-benadering nodig waarbij een passende waarderingsmethode wordt gekozen die rekening houdt met alle elementen en parameters die relevant zijn voor de desbetreffende vastgoedinvestering. Kortom, het waarderen van vruchtgebruik is en blijft maatwerk.

Bron: Lemon Consult