Gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen als nieuwe vehikels voor investeringen in vastgoed (Speyk Advocaten)

Naast de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (“GVV’s”) en vastgoedbevaks kunnen beleggers nu ook gebruik maken van een nieuw, op vastgoed gefocust beleggingsvehikel. Met de gespecialiseerde vastgoedbeleggingsfondsen (“GVBF’s”) kunnen zij via een Belgische structuur en een aangepast fiscaal regime beleggen in Belgisch en buitenlands vastgoed.

GVBF’s als nieuw, flexibel vehikel

Het wetgevend kader rond de GVV’s – in werking sinds 2014 – blijkt over het algemeen een succes te zijn. Alleen de grotere, institutionele beleggers gaven aan dat ze nog op hun honger bleven zitten wat betreft de flexibiliteit van het instrument. Zowel het regime van de GVV’s als dat van de vastgoedbevaks bevatten immers een aantal beperkende beschermingsmechanismen: het beursgenoteerd karakter, de onbepaalde duur, de verplichte free float, de diversificatieverplichtingen, de maximale schuldgraad en het toezicht van de FSMA.

Bepaalde institutionele beleggers zochten dan ook hun heil in het buitenland, waar ze van minder strikt gereglementeerde vehikels gebruik konden maken. Om tegemoet te komen aan hun bekommernissen, en om buitenlandse institutionele beleggers naar België te lokken, heeft de Belgische wetgever het nieuwe regime van het GVBF in het leven geroepen.

Wie kan een GVBF oprichten?

• Enerzijds de “van nature” in aanmerking komende beleggers: dit zijn “professionele cliënten” zoals opgesomd in de AICB-Wet en “in aanmerking komende tegenpartijen” in de zin van het MiFID-KB.

• Anderzijds de “door aanduiding” in aanmerking komende beleggers: dit zijn de rechtspersonen die zich als dusdanig in een door de FSMA bijgehouden register hebben laten inschrijven.

• De verplichting om vanaf het einde van het tweede boekjaar volgend op de inschrijving op de lijst van GVBF’s, te beschikken over een vastgoedportefeuillemet een totale waarde van minimaal 10 miljoen euro, illustreert de intentie van de wetgever om dit regime voor te behouden aan de grote institutionele beleggers.

Wat zijn de voornaamste kenmerken van een GVBF?

• Het GVBFis een institutionele alternatieve instelling voor collectieve beleggingen, met een vast aantal rechten van deelnemingen, een uitkeringsverplichting van 80% van het resultaat en met de collectieve belegging in vastgoed als enige doel.

• Het is een niet-beursgenoteerd “passief” fonds, dat geen operationele activiteiten mag ontplooien. Een GVBF mag niet aan vastgoedontwikkeling doen, tenzij voor de eigen portefeuille.

• Een GVBF kan slechts voor een bepaalde duur van 10 jaarworden opgericht. Daarna is het mogelijk om de termijn te verlengen met opeenvolgende termijnen van telkens maximaal vijf jaar.

• Er zijn geen diversificatieverplichtingen, noch een maximale schuldgraad De activa van een GVBF mogen dus uit één enkel onroerend goed bestaan, met een vrij te bepalen loan-to-value.

Aan welk fiscaal regime is een GVBF onderworpen?

• Een GVBF is onderworpen aan een “fiscaal transparant regime” waarbij slechts vennootschapsbelasting betaald wordt op ontvangen abnormale en goedgunstige voordelen, en op bepaalde verworpen uitgaven.

• Het beheer van een GVBF is vrijgesteld van btw.

• Een GVBF is onderworpen aan de zogenaamde abonnementstaks van 0,01%.

• Bij erkenning is een exittaks van 16,995%verschuldigd op de latente meerwaarden en vrijgestelde reserves.

• In principe zijn dividendenuitgekeerd door een GVBF onderworpen aan een  roerende voorheffing van 30%. Door een GVBF aan een Belgische vennootschap uitgekeerde dividenden zijn belastbaar tegen het normale tarief in de vennootschapsbelasting (33,99% inclusief aanvullende crisisbijdrage).

Joachim Vanspeybrouck en Melissa Bogaert