Expertenschatting niet steeds tegenstelbaar aan Vlabel. Rechtbank geeft Vlabel gelijk (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De feiten

De betwisting ter zake had betrekking op de erfbelasting verschuldigd naar een bijzonder legaat van de volle eigendom van een onroerend goed in de aangifte beschreven als een “vakantieverblijf’ voor een aangegeven waarde van 18.000,00 euro.

Voor de waardering van dit onroerend goed werd een beroep gedaan op een landmeter-expert die het kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst ondertekende.

In navolging van deze aangifte werden de aanslagen gevestigd in hoofde van de belastingplichtigen, waarbij de erfbelasting in hoofde van elk van hen berekend werd op een bijzonder legaat ter waarde van 9.000,00 euro.

Een goed jaar na het overlijden werd het onroerend goed ter zake verkocht voor de prijs van 80.000,00 euro. Gelet op de discrepantie tussen de aangegeven verkoopwaarde en de latere reële verkoopprijs, liet Vlabel een nieuwe waardering uitvoeren. De betrokken expert kwam uit op een waarde van (eveneens) 80.000,00 euro.

Gelet op de beweerde onderwaardering werden aanvullende aanslagen gevestigd, maar naar aanleiding van het ingediend bezwaar, herleidde VLABEL de waarde van het onroerend goed op datum van het overlijden tot 70.000,00 euro.

Hiermee hield VLABEL rekening met het feit dat

1. de erfgenamen sinds het overlijden enkele werken hadden uitgevoerd met het oog op de tekoopstelling en met
2. de aangevoerde beperking van het bouwvolume/de mogelijkheden ten gevolge van de inplanting van de vijver op het perceel.

Aangezien de belastingplichtigen zich met de aanslagen nog steeds niet konden verzoenen startten zij een gerechtelijke procedure tegen de aanslagen.

De visie van de rechtbank van eerste aanleg te Gent op 1 juni 2023

De normale verkoopwaarde van een onroerend goed wordt niet alleen bepaald door de actuele waarde van het desbetreffende pand, maar ook door de intrinsieke toekomstwaarde. Zo wordt rekening gehouden met het potentieel van het pand en het optimale gebruik dat ervan kan worden gemaakt.

De rechtbank deelt de visie van Vlabel dat het verslag niet voldoet aan de voorwaarden artikel 3.3.1.0.9/1, §3. Immers met betrekking tot “stedenbouwkundige gegevens” vermeldt het verslag enkel “Volgens gewestplan Aarschot-Diest is de eigendom met gelegen in recreatiegebied”. Het woord “met” is inhoudsloos in deze zin.

De landmeter is in haar waardebepaling/verslag kennelijk vergeten rekening te houden met het sinds 2013 van kracht zijnde provinciale Ruimtelijk Uitvoeringsplan, van toepassing op het onroerend goed ter zake. Ingevolge de daarin vermelde bepalingen kan een weekendverblijf behouden, verbouwd of uitgebreid worden. Indien het wordt afgebroken, is mits aanvraag van een bestemmingswijziging zelfs een permanente woning mogelijk in het kader van “kleinschalig wonen’’. Dit gegeven houdt een intrinsieke meerwaarde in voor de grond waarop het weekendverblijf is gelegen en werd trouwens benadrukt bij de tekoopstelling via het immokantoor.

De door de schatter gehanteerde vergelijkingspunten zijn daarenboven niet representatief. Ze bevinden zich op 5 tot 15 km afstand van het onroerend goed, in andere gemeenten. Er zijn nochtans voldoende vergelijkingspunten in de aanpalende straat die onder hetzelfde deel-RUP vallen. De verkoopsprijzen aldaar schommelen tussen 55.000,00 en 170.000,00 euro.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat het schattingsverslag niet tegenstelbaar is ten aanzien van Vlabel. Voor de waardebepaling houdt Vlabel terecht rekening met de verkoopprijs van 80.000,00 euro. Vlabel herleidde dit bedrag naar 70.000,00 euro gelet op door de belastingplichtigen uitgevoerde renovatiewerken aan het pand. De belastingplichtigen bewijzen niet dat zij binnen het anderhalf jaar na het overlijden van mevrouw V meer dan 10.000,00 euro hebben gespendeerd aan renovatiewerken met betrekking tot het onroerend goed ter zake.

De vordering van de belastingplichtigen is niet gegrond.

Lees verder