Eigenaar van Frans vastgoed? Een overzicht van de gevolgen die het gewijzigde dubbelbelastingverdrag met zich meebrengt (Cazimir)

Auteur: Cazimir Advocaten

Na vele jaren onderhandelen zijn de Belgische en Franse overheden op 9 november jl. toch tot een akkoord gekomen. Eens alle parlementen de tekst geratificeerd hebben, zal het nieuwe dubbelbelastingverdrag tussen België en Frankrijk in principe in werking treden. Dit zal allicht ten vroegste op 1 januari 2023 zijn.

Het nieuwe dubbelbelastingverdrag heeft ook voor de eigenaars van Frans vastgoed gevolgen. We lijsten ze graag even voor u op. Merk evenwel op dat dit loutere deducties zijn op basis van de beschikbaar gestelde tekst van het verdrag, en dus zonder de voorbereidende werken op dit punt reeds te hebben kunnen raadplegen.

HYPOTHESE 1: U HOUDT HET VASTGOED PRIVÉ AAN

Het verdrag behoudt de bevoegdheid om belastingen te heffen over ‘inkomsten’ (bijvoorbeeld uit verhuring, maar ook de mogelijkheid om het goed zelf te gebruiken) uit Frans onroerend goed nog steeds aan Frankrijk voor. Realiseert u een meerwaarde bij de verkoop van uw Franse vakantiewoning, dan mag Frankrijk eveneens belasten.

Opmerkelijk is echter dat de Belgische Staat overeenkomstig het nieuwe verdrag dit inkomen slechts moet vrijstellen (weliswaar met toepassing van progressievoorbehoud) indien deze inkomsten effectief in Frankrijk zijn belast. Komt daarbij dat Frankrijk in haar intern recht argumenteerbaar geen inkomstenbelasting heft wanneer de belastingplichtige een Frans onroerend goed louter voor eigen gebruik aanwendt, en er aldus geen inkomsten uit realiseert. In dergelijk geval hoeft België aldus in principe geen vrijstelling te verlenen en zullen deze buitenlandse inkomsten aan de Belgische progressieve belastingtarieven onderworpen worden (1). Een financiering die op de inkomsten drukt, wordt aldus mogelijk nog belangrijker.

HYPOTHESE 2: U HOUDT HET VASTGOED VIA EEN VENNOOTSCHAP AAN

Als u het Frans vastgoed niet rechtstreeks bezit, maar via een vennootschap (bijvoorbeeld een Franse vennootschap (2) (SCI, SARL, SA, …) maar idem dito voor Belgische varianten (BV, NV, …)), dan is de wijziging op het vlak van meerwaardebelasting bij verkoop van de aandelen allicht de belangrijkste.

Het huidige dubbelbelastingverdrag stipuleert immers niets omtrent de belastingbevoegdheid over meerwaarden op aandelen en al helemaal niet over meerwaarden op aandelen van ‘vastgoedvennootschappen’. Dit was al langer een doorn in het oog van de Franse fiscus, welke zich in haar administratieve commentaar bij het verdrag een wel zeer uitgebreide (3) interpretatie toe-eigende.

Het nieuwe verdrag handelt hier wel uitdrukkelijk over. Meer bepaald zullen de meerwaarden gerealiseerd naar aanleiding van de verkoop van aandelen van een vennootschap waarvan meer dan de helft van haar activa (direct, dan wel indirect) bestaat uit Franse onroerende goederen in Frankrijk belast mogen worden. België moet dan een vrijstelling verlenen. Derhalve zal zelfs de meerwaarde op aandelen gerealiseerd naar aanleiding van de verkoop van uw Belgische BV in Frankrijk belastbaar zijn, indien de BV voor meer dan 50% van haar waarde uit Frans vastgoed bestaat, met uitzonderingen voor bedrijfsvastgoed en beursgenoteerde aandelen.

Deze wijziging heeft belangrijke fiscale implicaties voor de Belgische rijksinwoner die zijn aandelen van een ‘Franse vastgoedvennootschap’ verkoopt. Naar Belgisch recht is dit immers (in de meeste gevallen) niet belastbaar: dit betrof dan een belastingvrije meerwaarde. Naar Frans recht zal er daarentegen een meerwaardebelasting van 19% geheven worden, bovendien vermeerderd met een sociale toeslag van 7,5%.

Het goede nieuws is dat u de gelegenheid heeft om op deze verdragswijziging te anticiperen. Indien u meent over een ‘Franse vastgoedvennootschap’ te beschikken, kan worden overwogen om deze te verkopen voorafgaand aan de inwerkingtreding van het nieuwe dubbelbelastingverdrag en dit aan een derde, maar ook in het kader van een successieplanning. Hierbij dient dan uiteraard ook wel rekening te worden gehouden met de Franse rechtspraak.

Op de overige implicaties van dit nieuwe dubbelbelastingverdrag komen we graag in enkele afzonderlijke bijdragen terug.

(1) Voor wat betreft de heffingsgrondslag verwijzen we naar onze eerdere artikels inzake het recent gewijzigde belastingregime op dit punt. De belastbare basis is vanaf inkomstenjaar 2021 gelijk aan het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40%. Het kadastraal inkomen wordt door de administratie (dienst Opmetingen en Waarderingen) toegekend naar aanleiding van uw aangifte tot vaststelling van het kadastraal inkomen. (2) Met betrekking tot Franse vennootschappen bestaat er in zeer specifieke gevallen nog een andere mogelijkheid tot belastingheffing voor de Franse Staat. (3) Lees: contra legem-interpretatie. Ook hiervoor verwijzen we graag naar ons eerder artikel Verkoop van de aandelen van een SCI: de Franse fiscus triomfeert, R. Van Gael en W. Vermeulen. TEP, nr. 2, 242 e.v. Voor zover ons bekend, focus de Franse administratie voornamelijk op meerwaarden gerealiseerd naar aanleiding van de verkoop van de aandelen van Franse SCI’s.

Bron: Cazimir Advocaten