De hervorming van het Vlaamse gunstregime voor familiale vennootschappen: impact en aandachtspunten (Andersen)

Hierdoor kunnen (de activa in) familiale ondernemingen of (de aandelen van) familiale vennootschappen onder bepaalde voorwaarden belastingvrij worden geschonken, of aan een verlaagd tarief (3% of 7%) worden vererfd. Dit maakt het regime tot een essentieel instrument in de familiale vermogens- en successieplanning.

Met ingang van 1 januari 2026 is het gunstregime voor familiale vennootschappen grondig hertekend, in het bijzonder voor vennootschappen met residentieel vastgoed. De decreetgever kiest voortaan voor een striktere en meer formele afbakening van het toepassingsgebied. Voor familiale ondernemingen blijft de situatie ongewijzigd, behoudens de expliciete verduidelijking dat ook de overdracht van bouwgronden wordt uitgesloten van het gunstregime.

A. Situatie voor 1 januari 2026: alles of niets

Om te kunnen genieten van het gunstregime is het voor familiale vennootschappen vereist dat zij een  “reële economische activiteit” uitoefenen. Deze voorwaarde gaf de voorbije jaren aanleiding tot talrijke discussies, in het bijzonder bij vennootschappen die naast hun operationele activiteit ook vastgoed aanhouden. De inzet van deze discussies was groot, aangezien het gunstregime een alles-of-niets verhaal was : ofwel kwam de vennootschap volledig in aanmerking voor het gunstregime, ofwel helemaal niet.

Wanneer uit de boekhouding bleek dat een vennootschap overwegend vastgoed aanhield (meer dan 50% van de totale activa) en slechts beperkte personeelskosten had (minder dan 1,5% van de totale activa) werd vermoed dat er geen sprake was van een reële economische activiteit. In de praktijk bleek het – ingevolge een restrictieve benadering door Vlabel – onmogelijk om dit vermoeden te weerleggen, tenzij de vennootschap uitsluitend vastgoed aanhield dat integraal werd aangewend voor de economische activiteit van de vennootschap. De aanwezigheid van residentieel vastgoed verhinderde m.a.w. de toepassing van het gunstregime.

De rechtspraak heeft deze restrictieve benadering echter veroordeeld. Bijgevolg kon het bewijs van een reële economische activiteit voortaan wel degelijk worden geleverd, zelfs indien de vennootschap residentieel vastgoed aanhield.

Hoewel Vlabel zich heeft neergelegd bij deze rechtspraak vormde de toepassing van het gunstregime op residentieel vastgoed voor haar een doorn in het oog. Het is tegen deze achtergrond dat de hervorming van het gunstregime moet worden begrepen.

B. Situatie vanaf 1 januari 2026: uitsluiting van residentieel vastgoed

Het uitgangspunt van het gunstregime blijft ongewijzigd : de decreetgever beoogt nog steeds de continuïteit van familiale ondernemingen en vennootschappen te waarborgen door een fiscaal gunstige overdracht mogelijk te maken, hetzij via schenking, hetzij via vererving. Ook de klassieke voorwaarden, met name de vereiste participatiegraad, de situering van de werkelijke leiding binnen de Europese Economische Ruimte, de uitoefening van een reële economische activiteit en de continuïteitsvoorwaarden blijven behouden en ondergaan inhoudelijk geen fundamentele wijzigingen.

1. Uitsluiting van residentieel vastgoed

De hervorming situeert zich in de eerste plaats op het vlak van de afbakening van het toepassingsgebied. Daarbij wordt een duidelijke keuze gemaakt om residentieel vastgoed in beginsel uit te sluiten van het gunstregime. Onroerende goederen die hoofdzakelijk worden aangewend of bestemd tot bewoning, waaronder woningen, appartementen, maar ook bouwgronden, komen voortaan niet langer in aanmerking voor het gunstregime.

Deze uitsluiting geldt bovendien niet enkel voor residentieel vastgoed dat rechtstreeks wordt aangehouden door de familiale vennootschap, maar strekt zich ook uit tot participaties van minstens 10% in (klein)dochtervennootschappen die dergelijk vastgoed aanhouden. Concreet betekent dit dat een vennootschap de uitsluiting van het gunstregime niet kan “omzeilen” door residentieel vastgoed onder te brengen in een afzonderlijke vennootschap. Op die manier wil de decreetgever vermijden dat residentieel vastgoed via een vennootschapsstructuur toch indirect van het gunstregime zou kunnen genieten.

De impact van deze hervorming kan grote gevolgen hebben, in het bijzonder voor vastgoedvennootschappen of gemengde vennootschappen (d.w.z. vennootschappen die zowel een bedrijfsactiviteit heeft als residentieel vastgoed bezit). Voor dergelijke vennootschappen zal het gunstregime slechts toepassing vinden op het gedeelte van de aandelenwaarde dat overeenstemt met het ondernemingsvermogen in enge zin. Het aandeel dat verband houdt met residentieel vastgoed wordt dan afzonderlijk belast volgens de gewone tarieven in de schenkbelasting (3% of 7%) of de erfbelasting (progressieve tarieven tot 27%) . Hiermee beoogt de decreetgever duidelijk een onderscheid te maken tussen economische activiteiten enerzijds en louter patrimoniumbeheer anderzijds.

Tegelijk wordt evenwel voorzien in een uitzondering voor vennootschappen waarvan de activiteit zich in hoofdzaak situeert in het residentieel vastgoed. Indien minstens 75% van de omzet voortvloeit uit dergelijke activiteit en bovendien aan een tewerkstellingsvoorwaarde (1 VTE gedurende 3 jaar voor en na de overdracht) is voldaan, kan het gunstregime alsnog op de volledige waarde van de aandelen worden toegepast indien er sprake is van een reële economische activiteit.

Deze uitzondering lijkt ingegeven door de wens om professionele vastgoedactiviteiten niet zonder meer uit te sluiten, maar roept in de praktijk nieuwe vragen op, onder meer met betrekking tot de beoordeling van de omzet- en tewerkstellingsvoorwaarde. Vlabel heeft inmiddels wel een FAQ gepubliceerd waarin zij alvast verduidelijkt dat beide voorwaarden in het geval van een familiale holding in hoofde van elke individuele vennootschap moet worden beoordeeld.

2. Beoordeling van de reële economische activiteit

Een tweede belangrijke evolutie betreft de wijze waarop de economische activiteit van de vennootschap wordt beoordeeld. De vroegere, louter kwantitatieve benadering, gebaseerd op de hogervermelde boekhoudkundige parameters, wordt verlaten.

Om toepassing te kunnen maken van het gunstregime zal echter nog steeds moeten worden aangetoond dat er een reële economische activiteit wordt uitgeoefend. Dit bewijs zal voortaan kunnen worden geleverd met alle mogelijke middelen.

Hoewel deze benadering op het eerste gezicht meer flexibiliteit biedt, dreigt zij tegelijk de rechtszekerheid te verminderen en de discussie te verplaatsen naar een feitelijke appreciatie. Zo zal omtrent de reële economische activiteit van een vennootschap die actief goederen produceert of diensten verleent in principe weinig tot geen discussie bestaan, zelfs indien zij daarnaast ook vastgoed aanhoudt. Dit zal echter wel het geval zijn voor een vennootschap die hoofdzakelijk vastgoed beheert en slechts in beperkte mate bijkomende activiteiten ontplooit. In dit verband herhaalt VLABEL haar standpunt dat het louter beheer van vastgoed geen reële economische activiteit vormt.

De verwachting is dan ook dat administratieve standpunten en rechtspraak binnen deze context een doorslaggevende rol zullen spelen.

3. Bijkomende formele vereisten

De wijziging van het gunstregime gaat gepaard met een aanzienlijke verstrenging van de formele vereisten.

De invoering van een verplicht waarderingsverslag door een bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant vormt hierbij een centrale pijler. Dit verslag heeft in hoofdzaak tot doel het gedeelte van de waarde van het residentieel vastgoed in de totale waarde van de aandelen te bepalen.  In de praktijk betekent dit een bijkomende administratieve last en kost, zelfs voor vennootschappen die geen residentieel vastgoed aanhouden.

Hoewel dit verslag niet bindend is voor Vlabel zal het in beginsel wel als uitgangspunt worden genomen. Vlabel geeft aan zich niet in de plaats te zullen stellen van de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant om het verslag en de daarin vermelde ramingen te beoordelen, maar zich te zullen beperken tot het afwijzen van kennelijk onredelijke beoordelingen.

Opvallend is dat de concrete modaliteiten van deze waardering niet decretaal geregeld zijn. Uit de reeds vermelde FAQ blijkt wel dat Vlabel  de verantwoordelijkheid voor de gehanteerde waarderingsmethode volledig bij de bedrijfsrevisor of gecertificeerd accountant legt. Bij de raming van de totale venale waarde van de aandelen kan rekening worden gehouden met de eventuele financieringen en verplichtingen die de vennootschap is aangegaan. Een verrekening van de lasten op de venale waarde van het residentieel vastgoed is volgens VLABEL echter niet mogelijk. Dit administratief standpunt is vatbaar voor ernstige kritiek.

Het valt dus te verwachten dat de waardering van de familiale vennootschappen aanleiding zal geven tot uiteenlopende interpretaties en betwistingen met Vlabel.

4. Voorafgaande zekerheid blijft mogelijk

Zoals voorheen blijft het mogelijk (maar niet verplicht) om voorafgaand aan de authentieke akte van schenking een verzoek te richten tot Vlabel ter bevestiging van de vervulling van de toepassingsvoorwaarden van het gunstregime. Ingevolge de hervorming van het gunstregime zal Vlabel bij een dergelijke voorafgaandelijke attestaanvraag voortaan ook uitspraak kunnen doen over het waarderingsverslag.

Vanaf 1 januari 2026 wordt ook in de mogelijkheid voorzien om een voorafgaand attest te verkrijgen voor de vererving van een familiale vennootschap. In dit attest zal dan enkel uitspraak worden gedaan over het waarderingsverslag.

Terwijl het afgeleverde attest bindend is in de erfbelasting, zal het in de schenkbelasting slechts de nodige rechtszekerheid bieden voor zover de aangeleverde gegevens juist en volledig zijn en de omstandigheden ongewijzigd zijn.

In de erfbelasting moet het verzoek tot het bekomen van een voorafgaand attest binnen 30 dagen na de datum van het waarderingsverslag en uiterlijk voor de indiening van de aangifte of voor het verstrijken van de aangiftermijn). In de schenkbelasting moet het verzoek binnen 30 dagen vanaf de datum waarop de waardebepaling van de aandelen gebeurde en uiterlijk voorafgaand aan de authentieke schenkingsakte.

Een voorafgaand attest inzake erfbelasting is onbeperkt geldig in de tijd, terwijl een attes inzake de schenkbelasting slechts een geldigheidsduur van 60 dagen heeft.

C. Grondige voorafgaande analyse vereist voor familiale vennootschappen met residentieel vastgoed

Ingevolge de hervorming van het gunstregime geldt er dus een principiële uitsluiting van residentieel vastgoed van de vrijstelling van schenkbelasting of van het verlaagd tarief in de erfbelasting. Dit was voorheen reeds het geval voor familiale ondernemingen en wordt nu uitgebreid naar familiale vennootschappen. Er wordt enkel voorzien in een uitzondering voor familiale vennootschappen met een residentiële vastgoedactiviteit.

Hoewel de decreetgever het toepassingsgebied van het gunstregime hiermee in lijn heeft willen brengen met de oorspronkelijke doelstelling, bestaat het risico dat deze doelstelling toch niet wordt bereikt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn voor familiebedrijven die weliswaar residentieel vastgoed bezitten, maar dit wel degelijk beroepsmatig gebruikt. Hetzelfde geldt voor familiebedrijven met een residentiële vastgoedactiviteit die weliswaar (net) niet voldoet aan de hogervermelde omzet- en tewerkstellingsvoorwaarde.

Bovendien wordt de toegang tot het regime complexer, zowel inhoudelijk als procedureel.

Voor familiale vennootschappen, en in het bijzonder voor vennootschappen waarin residentieel vastgoed aanwezig is, vergt de toepassing van het gunstregime een zorgvuldige voorbereiding en begeleiding. Zelfs indien een overdracht naar de volgende generatie nog niet onmiddellijk aan de orde is, is het raadzaam om nu reeds na te gaan of en in welke mate is voldaan aan de toepassingsvoorwaarden van het gunstregime. Een tijdige analyse biedt immers de mogelijkheid om alsnog de nodige maatregelen te nemen teneinde optimaal te genieten van het gunstregime.