Rechtsmisbruik bij handelshuur (Belexa Advocaten)

Auteur: Mathieu Malfait (Belexa Advocaten)

Publicatiedatum: 26/04/2021

Hoewel huurachterstallen in het kader van een handelshuurovereenkomst doorgaans worden beschouwd als een ernstige tekortkoming van de huurder die de ontbinding van de handelshuur rechtvaardigt, herinnerde het Hof van Cassatie recent in een arrest van 4 maart 2021 nogmaals dat een titularis van een recht zulks niet onbegrensd kan uitoefenen.

De feiten die aan het arrest ten grondslag liggen zijn vrij eenvoudig. Partijen zijn gebonden door een handelshuurovereenkomst met een duur van 18 jaar waarbij initieel ook enkele maanden huur niet verschuldigd zijn ingevolge bepaalde renovatiewerken die de huurder op zich neemt. Gedurende 11 jaren kennen partijen geen problemen, doch door de aanslagen van maart 2016 evenals de bruuske invoering van de voetgangerszone rond het beursgebouw alwaar het gehuurde goed gelegen is, kent de huurder na 11 jaar huur liquiditeitsproblemen waardoor deze niet meer in staat is de huurgelden stipt te betalen.

De huurder blijft niet bij de pakken zitten en gaat op zoek naar een geïnteresseerde partij die de huur wil overnemen dan wel wil onderhuren. Zo zal in eerste instantie de verhuurder gevraagd worden of deze zich akkoord kan verklaren met de overdracht van de huur aan een vennootschap die verbonden is met de huurder. Echter, de verhuurder laat weten zich hier niet mee akkoord te kunnen verklaren omdat deze verbonden vennootschap onvoldoende kapitaalkrachtig werd bevonden. Waar betaling uitblijft, dringt de verhuurder bij de Vrederechter aan op een veroordeling van de huurder tot betaling van de huurachterstallen naast een discussie rond de uitgevoerde renovatiewerken.

Er volgt een verstekvonnis waarbij enerzijds vaststellingen worden bevolen inzake de discussie rond de renovatiewerken en anderzijds een veroordeling wordt uitgesproken tot betaling van de huurachterstallen? Niettemin probeert diezelfde huurder nog steeds werk te maken van een oplossing. Een mogelijke oplossing dient zich aan wanneer er concrete interesse komt van een grote supermarktketen die het gehuurde pand graag van de huurder wil huren (via onderhuur) dan wel het handelsfonds wil overnemen. De verhuurder, die ondertussen kennis had van de interesse van de supermarktketen, maakt hierop gebruik van de hangende procedure (inzake de resterende discussie rond de renovatiewerken) om er plots zijn eis uit te breiden met het oog op het bekomen van de ontbinding van de handelshuurovereenkomst lastens de huurder wegens herhaalde laattijdige betaling van de huur.

In die procedure (zowel bij de Vrederechter als in beroep bij de rechtbank van eerste aanleg) voert de huurder aan dat de verhuurder ter kwader trouw is waar deze blijft aandringen op de ontbinding van de huur hoewel de huurachterstallen ondertussen zijn vereffend (op enkele indexaties na) nu de verhuurder er enkel op uit zou zijn te profiteren van het geding om het gehuurde pand te kunnen recupereren van de huurder en het vervolgens zélf rechtstreeks te verhuren aan de geïnteresseerde supermarktketen.

Zowel de vrederechter als de rechtbank van eerste aanleg zetelend in beroep weerhouden het rechtsmisbruik niet en spreken de ontbinding uit ten laste van de huurder omwille van de onbetaalde huurachterstallen die als voldoende ernstig worden beschouwd om de ontbinding te rechtvaardigen. De rechtbank van eerste aanleg wordt nu evenwel teruggefloten door het Hof van Cassatie waar deze laatste van mening is dat de rechtbank van eerste aanleg niet zomaar kan besluiten tot de afwezigheid van rechtsmisbruik zonder daarbij, in het licht van de concrete omstandigheden, de verhouding te beoordelen tussen enerzijds de door de huurder geleden schade ingevolge de gevorderde ontbinding en anderzijds het verkregen of nagestreefde voordeel van de verhuurder bij deze gevorderde ontbinding..

Deze rechtspraak bevestigt opnieuw dat men geen vrij spel heeft bij het uitoefenen van diens rechten, zelfs al is de wanprestatie in hoofde van de andere partij nog zo duidelijk. Wanneer men als eisende partij kiest voor een bepaalde sanctie ingevolge een wanprestatie in hoofde van de medecontractant kan men dus beter deze keuze goed overwegen en desgevallend motiveren.

Lees hier het originele artikel