Huurregime voor pop-ups : een mini-handelshuur (Lige Advocaten)

Auteurs: Tom Toremans,  Sidney Van Wellen en Matthias Helsen (Lige Advocaten)

Publicatiedatum: 16/03/2018

De pop-upzaak is op korte tijd een vertrouwd fenomeen geworden in ons straatbeeld. De wetgever heeft hiervoor een nieuw huurregime gecreëerd in het “decreet houdende huur van korte duur van handel en ambacht” van 17 juni 2016. Biedt dit decreet de verhoopte rechtszekerheid en waar schuilt het verschil met de traditionele handelshuur? Tom Toremans, Sidney Van Wellen en Matthias Helsen bieden graag de nodige duiding.

Inleiding

1. “Pop-up (uit het Engels, letterlijk ‘opduiken’) is een concept dat wijst op de tijdelijke aard van een winkel, museum, restaurant, … Redenen om te kiezen voor een pop-upvestiging zijn onder andere de mogelijkheid om de markt af te tasten door een laagdrempelige inspanning (bijvoorbeeld: niet gebonden zijn door lange huurcontracten) of de wens om in te spelen op actuele omstandigheden (bijvoorbeeld: in de zomermaanden een pop-upwinkel openen aan een strand).Gemeenten of eigenaren van een pand kunnen ervoor kiezen om zulke tijdelijke winkels of ateliers aan te trekken, omdat ze zo leegstand willen tegengaan.”

2. Deze definitie uit Wikipedia vat perfect de essentie en de aantrekkingskracht van de pop-upzaak samen. Het fenomeen van de pop-upzaak is op enkele jaren tijd volledig ingeburgerd geraakt. Zo’n pop-upzaak biedt zowel voor verhuurder als huurder voordelen.

Voor de ondernemer biedt het de opportuniteit gedurende een relatief korte periode zijn concept uit te testen op het grote publiek en naamsbekendheid te verwerven vooraleer substantiële en langdurige financiële engagementen aan te gaan tijdens de opstartfase van zijn eigen zaak. De ondernemer kan zo de voor- en nadelen van een eigen zaak aan den lijve ondervinden. De verhuurder kan op zijn beurt zijn leegstaand handelspand verhuren. De pop-upzaak biedt daarnaast ook voor derden (gemeenten, steden, …) een voordeel aangezien de pop-upzaak de economie aanzwengelt en leegstand tegengaat.

3. De wetgeving gaf tot voor kort aanleiding tot onzekerheid. Geruime tijd bestond namelijk geen specifieke wetgeving met betrekking tot pop-upzaken zodat deze aan de handelshuurwetgeving onderworpen waren. Via duur juridisch maatwerk konden wel alternatieven worden uitgewerkt.

Het spreekt voor zich dat de handelshuurwetgeving die net voorzien is voor langdurige huurovereenkomsten verre van ideaal was om op kortlopende contracten toe te passen. Dit niet in het minst nu de handelshuurwetgeving de huur met een duurtijd van minder dan één jaar uitdrukkelijk uitsloot uit haar toepassingsgebied.

4. De wetgever besefte dit maar al te goed en heeft aan deze lacune in de wetgeving trachten tegemoet te komen door invoering van het “decreet houdende huur van korte duur van handel en ambacht” van 17 juni 2016 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 26 juli 2016) dat op 1 september 2016 in werking trad en dat enkel van toepassing is op overeenkomsten gesloten vanaf die datum.

Indien partijen een correcte huurovereenkomst aangaan conform dit decreet hoeven zij niet langer de herkwalificatie naar een handelshuur te vrezen. Partijen hoeven dus ook niet langer zelf in juridisch maatwerk te voorzien om het regime van handelshuur te ontlopen.

Hierna bespreken we kort de verschillen met de handelshuurwetgeving.

Het Vlaams “pop-up”decreet van 17 juni 2016

5. Waar de handelshuurwet de huur met een duurtijd van minder dan één jaar uitsluit uit haar toepassingsgebied, is het toepassingsgebied van het decreet net beperkt tot de huurovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen bestemd voor het uitoefenen van handel of ambacht die worden gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar (artikel 2). Hoewel de tekst van het decreet hier onduidelijkheid over laat bestaan is het uiteraard aangewezen dat het afsluiten van de huurovereenkomst plaatsvindt uiterlijk bij de ingenottreding van het onroerend goed.

Artikel 3 bepaalt dat de duur van de huur de duur van één geheel jaar niet mag bereiken of overtreffen en dat de huur van rechtswege een einde neemt op einddatum, zonder dat een opzegging nodig is en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing (artikel 3). Hiermee verschilt de pop-uphuur van de handelshuur waar dit namelijk wel degelijk mogelijk is.

De aandachtige lezer zal na een vergelijking tussen artikel 2 en artikel 3 vaststellen dat er een tegenstrijdigheid staat in het decreet omtrent de maximale duur die de huurovereenkomst mag hebben. Het is immers onduidelijk of de overeenkomst nu al dan niet een volledig jaar mag bedragen, dan wel een jaar minus één dag. De toelichting van de wetgever en de artikelen 2 en 4 maken echter duidelijk dat de maximumduur wel degelijk één jaar mag bedragen.

Huurhernieuwingen zijn toegelaten, maar enkel zolang de totale duur van de huur niet langer is dan één jaar (artikel 4). Overschrijden partijen middels opeenvolgende verlengingen deze duur dan komt de overeenkomst alsnog automatisch onder de handelshuurwetgeving te vallen. Artikel 4 wijkt daarmee af van het gemeen recht dat bepaalt dat een wederverhuring tegen dezelfde voorwaarden tot stand komt indien een huurder bij het einde van de huur van bepaalde duur zonder verzet het gehuurde goed blijft betrekken.

6. De huurder kan de lopende overeenkomst steeds beëindigen zolang hij uiterlijk een maand op voorhand opzegt per gerechtsdeurwaardersexploot of aangetekende brief (artikel 5). De verhuurder kan dit dus niet onder de pop-uphuur.

Partijen kunnen de lopende huur uiteraard ook steeds in onderling overleg beëindigen zolang zij hun akkoord per geschrift vaststellen (artikel 6). In tegenstelling tot de minnelijke beëindiging onder de handelshuur dienen partijen daarvoor niet naar de notaris of de rechter te gaan. Noch bij contractuele beëindiging, noch bij vroegtijdige beëindiging heeft de huurder recht op enige vergoeding, tenzij anders overeengekomen (artikel 7).

Partijen kunnen uiteraard wel steeds overeenkomen om hun pop-uphuur om te zetten in een handelshuur. In die optiek kan de pop-uphuurovereenkomst als proefperiode gehanteerd worden die bij succes kan leiden tot een handelshuur. Een pop-uphuur kan ook gevolgd worden door een nieuwe pop-uphuur. De enige voorwaarde hierbij is dat de huurder in de tussentijd niet in het gehuurde goed wordt gelaten, onder welke titel ook, om wetsontduiking te vermijden.

7. Belastingen (onroerende voorheffing, gemeentelijke belastingen) worden geacht in de huurprijs te zijn in begrepen, tenzij partijen anders overeenkomen (artikel 8). Het is in principe aan de verhuurder om voor de registratie te zorgen en eveneens om de registratierechten te betalen.

Hiervan kan conventioneel worden afgeweken, zoals dat ook mogelijk is bij de handelshuur, wat in de praktijk ook vaak gebeurt.

De kosten van de nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit) daarentegen vallen in principe logischerwijze ten laste van de huurder (artikel 8). Toch kan ook hiervan contractueel worden afgeweken, zodat een forfaitaire begroting van de nutsvoorzieningen eveneens mogelijk is.

8. Tenzij anders overeengekomen is het de huurder toegestaan om aan het gehuurde pand de verbouwingen uit te voeren die dienstig zijn voor de onderneming zonder dat de kosten een jaar huur te boven mogen gaan. Hij is wel verplicht om de verhuurder voor de aanvang van de werken hiervan schriftelijk in kennis te stellen (artikel 9). Dit is aldus vergelijkbaar met de handelshuur, waar dezelfde voorwaarden gelden, met dien verstande dat de kostprijs drie jaar huur niet te boven mag gaan. Anders dan bij handelshuur kan de verhuurder de huurder verbieden verbouwingswerken uit te voeren.

Hoewel artikel 10 bepaalt dat de verhuurder aan de vrederechter kan vragen om de werken stop te zetten indien deze worden uitgevoerd zonder instemming, machtiging of zonder dat de bepalingen daarvan in acht worden genomen, dient de huurder de verhuurder louter van de werken op de hoogte te brengen. Geschillen kunnen in principe enkel de aard of de omvang van de werken betreffen: hun nut, kostprijs, inbreuken op de veiligheid, salubriteit, esthetische waarde van het pand. Werden er contractuele afspraken omtrent verbouwingswerken gemaakt dan kan de verhuurder natuurlijk ook naar de vrederechter stappen als de huurder de contractuele afspraken niet nakomt.

De verhuurder kan wel eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid, die van de verhuurder en van de eigenaar verzekert. Gebeurt dit niet, dan kan de verhuurder aan de vrederechter vragen om de werkzaamheden stop te zetten (artikel 11). De verhuurder heeft steeds toegang tot de werken en de uitvoering ervan gebeurt op risico van de huurder.

Bij het vertrek van de huurder kan de verhuurder de verwijdering van de verbouwingen vorderen, tenzij anders tussen partijen werd overeengekomen. Indien de verhuurder beslist om de verbouwingswerken te behouden is hij hiervoor evenwel in principe geen vergoeding aan de verhuurder verschuldigd (artikel 12). Partijen kunnen echter wel zo’n vergoeding overeenkomen.

9. Het decreet bepaalt dat overdracht van huur en onderhuur te allen tijde verboden zijn (artikel 13).

Hoewel de wettekst duidelijk lijkt te zijn blijkt uit de parlementaire werken dat partijen tijdens de uitvoering van de overeenkomst van deze regel kunnen afwijken. Ons inziens staat er echter niets aan in de weg dat de verhuurder reeds in de huurovereenkomst een overdracht van huur of onderhuur toestaat. De bepaling is immers opgenomen ter bescherming van de verhuurder, maar die kan er dus afstand van doen. Indien toegestaan gelden de principes van het gemeen huurrecht.

Bij een handelshuur is een overdracht van huur en onderhuur altijd mogelijk indien die samen geschiedt met de overdracht of verhuring van de handelszaak, ook indien een verbod daartoe in de huurovereenkomst werd opgenomen.

10. Bij overdracht van het onroerend goed bepaalt het decreet dat de nieuwe eigenaar de geregistreerde huurovereenkomst dient te respecteren (artikel 14).

Besluit

11. De bedoeling van het decreet is lovenswaardig en tracht een juridische houvast te bieden voor ondernemers die een nieuw concept willen testen zonder dat zij meteen aan een jarenlang huurcontract vasthangen.

Zoals zo vaak het geval is betekent een goede bedoeling voor de invoering van nieuwe wetgeving niet meteen dat het wetgevend kader zelf ook op punt staat. Uit de analyse blijkt toch dat er een aantal tegenstrijdige bepalingen zijn. Uit de artikelen 2 en 4 blijkt dat de huur één jaar mag duren, terwijl artikel 3 verkeerdelijk stelt dat de huur korter moet zijn dan één jaar. Artikel 3 dat bepaalt dat de duur van de huur de duur van een geheel jaar niet mag overtreffen is onjuist en kan beter worden weggelaten. Ook met betrekking tot de verbouwingswerken zijn de artikelen 9 en 10 tegenstrijdig. Artikel 9 stelt dat de huurder de verhuurder voor aanvang van de werken in kennis moet stellen van de werken, terwijl artikel 10 plots verkeerdelijk spreekt over een instemming van de verhuurder met de werken.

Veel bepalingen opgenomen in het decreet zijn van aanvullend recht, zodat partijen ervan kunnen afwijken. In de praktijk zal het ook vaak de verhuurder zijn die de overeenkomst opstelt en de bepalingen in zijn voordeel zal stipuleren. Op die manier blijft er van de bescherming van de huurder natuurlijk niet altijd evenveel meer over. Het blijft dus zaak om de overeenkomst goed te onderhandelen en zeker aandachtig te lezen.

Lees hier het originele artikel