Het herroepingsrecht van de consument bij makelaarsopdrachten (VDV Advocaten)

Handel & Consument | 8 januari 2021

Auteur: Frederike Moortgat (VDV Advocaten)
Publicatiedatum: 22/12/2020

Wanneer u als particulier of consument uw woning wenst te verkopen of te verhuren en u hiertoe beroep wenst te doen op een vastgoedmakelaar, is het belangrijk te weten dat u in dat geval over een herroepingsrecht beschikt. U kan bepaalde overeenkomsten binnen een bepaalde periode zonder meer kosteloos opzeggen.

Specifiek met betrekking tot makelaarsopdrachten – waarbij de overeenkomsten doorgaans opgesteld zijn door de makelaar zelf en ten huize van de consument worden ‘voorgelegd’ – is het belangrijk te wijzen op enkele bijzonderheden aangaande het herroepingsrecht.

I. Het herroepingsrecht bij makelaarsovereenkomsten gesloten buiten de verkoopsruimten

a. Herroepingsrecht bij overeenkomsten met makelaars

Het algemeen wettelijk kader van het herroepingsrecht in het kader van overeenkomsten gesloten buiten de lokalen van de onderneming, is opgenomen in het Wetboek Economisch Recht (Art. VI. 64 e.v. W.E.R.). Het gaat daarbij bijvoorbeeld om overeenkomsten die worden gesloten ten huize van de consument, wat bij makelaarsopdrachten frequent voorkomt.

In het algemeen beschikt u als consument over een termijn van 14 kalenderdagen na het sluiten van een overeenkomst gesloten buiten de lokalen van de onderneming om van dit herroepingsrecht gebruik te maken (art. VI.67, §7 W.E.R.). U dient uiterlijk op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst uitdrukkelijk te worden geïnformeerd over uw recht om de overeenkomst te herroepen. Deze informatieverplichting wordt vervuld aan de hand van een modelformulier herroeping (art. VI.69, § 1 W.E.R.).

b. Bewijs

De bewijslast dat u als consument correct bent geïnformeerd omtrent uw recht op herroeping, rust op de onderneming, lees de makelaar.

c. Sancties

Indien de informatieplicht niet wordt nageleefd, stelt de onderneming zich bloot aan verregaande sancties, afhankelijk van het geval:

strafrechtelijke sancties
verlenging van de herroepingstermijn van de consument tot 12 maanden vanaf het einde van de oorspronkelijk vastgestelde herroepingstermijn. Indien de informatie weliswaar nog binnen die termijn wordt verstrekt, dan verstrijkt de herroepingstermijn alsnog 14 dagen na de dag waarop de consument de desbetreffende informatie heeft ontvangen.

II. Het herroepingsrecht in de overeenkomst met de vastgoedmakelaar

a. Herroepingsrecht bij overeenkomsten met vastgoedmakelaars

Het herroepingsrecht van de consument in het kader van overeenkomsten gesloten met de vastgoedmakelaar is nog eens specifiek geregeld in het Koninklijk Besluit van 12 januari 2007 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars.

Dit herroepingsrecht bedraagt, al naargelang de overeenkomst werd gesloten in de lokalen van de makelaar dan wel buiten de lokalen van de makelaar, respectievelijk 7 of 14 kalenderdagen.

Voornoemd KB voorziet er nog eens uitdrukkelijk in dat de vastgoedmakelaar verplicht is om de clausule ‘zeven/veertien dagen bedenktijd’ te gebruiken, ongeacht waar de opdracht wordt afgesloten.

Artikel 4 van het KB Algemene Contractvoorwaarden Vastgoedmakelaar stipuleert dat elke andere bepaling van de contractvoorwaarden die rechtstreeks of onrechtstreeks de rechten opheft of beperkt die de consument haalt uit dit besluit verboden en nietig is.

b. Waakzaamheid geboden

Ondanks het feit dat het herroepingsrecht van de consument aldus streng is geregeld in het kader van makelaarsopdrachten, heeft het verleden uitgewezen dat enkele vastgoedmakelaars op slinkse wijze trachten te ontkomen aan de terzake op hen rustende verplichtingen.

Enige oplettendheid is aldus vereist.

Het komt voor dat er in de overeenkomst met de vastgoedmakelaar een standaardclausule is opgenomen, waarin de consument verklaart te zijn geïnformeerd aangaande zijn herroepingsrecht, waarbij een loutere verwijzing is opgenomen naar het aangehecht modelformulier. Bij ondertekening van de overeenkomst, zou de consument dan automatisch verklaren op de hoogte te zijn gesteld van de mogelijkheid en wijze van herroeping. De rechtspraak heeft hierover reeds geoordeeld dat dergelijke standaardclausule niet volstaat om te voldoen aan voormelde bewijslast aangaande de informatieplicht ten aanzien van de consument.

c. Bewijs

Teneinde aan zijn bewijslast te kunnen voldoen, moet de makelaar een door de consument getekend exemplaar van het modelformulier kunnen voorleggen en moeten alle voormelde in het W.E.R. en KB voorziene formaliteiten zijn voldaan.

d. Sancties

Indien de vastgoedmakelaar er niet in slaagt aan de op hem rustende bewijslast te voldoen, dan zijn de gekende sancties het gevolg, d.i. verlenging van de herroepingstermijn tot 12 maanden, strafrechtelijke sancties en zelfs de nietigheid.

Of de nietigheid al dan niet aan de orde is, wordt door de rechtbank beoordeeld. Zo oordeelde rechtbank van eerste aanleg in Gent in haar vonnis dd. 26.06.2012 dat de afwezigheid van een herroepingsbeding aanleiding gaf tot de volledige nietigheid van de bemiddelingsopdracht (Rb. Gent 26 juni 2012, TGRT-WVR 2013, afl. 1, 17).

Gelet op wat voorafgaat, is het belangrijk uw rechten in het kader van de overeenkomst die wordt afgesloten met een vastgoedmakelaar goed na te zien. Indien gewenst, kunnen wij u hierover nader juridisch informeren.