>, Vennootschapsrecht>Van THV naar maatschap – wat met de split-sale van vastgoed? (EY)

Van THV naar maatschap – wat met de split-sale van vastgoed? (EY)

Auteurs: Saskia Smet, Pascal Vanzieleghem en Tristan Dhondt (EY)

Publicatiedatum: 06/03/2020

Met de invoering van het nieuw Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen op 1 mei 2019, had de wetgever als doel het aantal vennootschapsvormen te verminderen en te vereenvoudigen. Onder meer de tijdelijke vennootschap (tot voor kort nog een tijdelijke handelsvennootschap of “THV”), een courant gebruikte samenwerkingsvorm in de vastgoedsector, werd hierdoor als afzonderlijke rechtsfiguur niet weerhouden.

Met ingang van 1 mei 2019, werd de THV dan ook vervangen door de maatschap die het karakter van een tijdelijke maatschap krijgt indien deze vennootschap slechts voor een welbepaald project werd opgericht.

Een recent gepubliceerde circulaire van de btw administratie lijkt echter een (ongewenste?) btw-impact te veroorzaken rond de praktijk van de zogenaamde gesplitste verkoop.

Binnen de sector is het gebruikelijk om de grondbank en constructievennootschap samen te brengen via de THV.

Op basis van de gevestigde administratie commentaar, werd een THV immers principieel niet aangemerkt als een afzonderlijke btw-belastingplichtige. De btw-administratie beschouwde de leveringen verricht door de THV aan derden, als rechtstreekse leveringen verricht door elk van de vennoten afzonderlijk, elk voor hun deel. Met andere woorden, de THV was in dit geval, net zoals voor directe belastingen, vanuit een btw-technisch standpunt fiscaal transparant.

Hierdoor werd de verkoop van grond en constructies bij vastgoedprojecten los van elkaar beschouwd. De verkoop van de grond door de grondbank was vrijgesteld van btw (en onderworpen aan registratierechten) terwijl verkoop van (nieuwe) constructies door de constructievennootschap onderworpen was aan btw.

Vennoten konden er evenwel voor opteren om de THV te identificeren voor btw in de mate dat haar activiteiten voldoende belangrijk waren. In dit geval was zowel de verkoop van nieuwe gebouwen als het bijhorende terrein onderworpen aan btw als ware ze door dezelfde persoon (in casu de THV) verkocht.

De administratie bevestigde eerder dat de principes rond de THV mutatis mutandis gelden voor de maatschap.

Uit de recent gepubliceerde Circulaire 2020/C/17 blijkt evenwel dat wanneer een samenwerkingsverband de vorm van een maatschap aanneemt, deze in elk geval aangemerkt wordt als een belastingplichtige voor zover zij op geregelde wijze economische handelingen verricht. Dit los van het feit of de maatschap al dan niet rechtspersoonlijkheid (onder de vorm van een VOF of CommV) bezit.

Dit zou de facto betekenen dat elke vroegere THV (sinds 1 mei 2019 maatschap) actief in het kader van projectontwikkeling zal aangemerkt worden als btw-belastingplichtige (en dus de verkoop van constructies en bijhorende terrein onderworpen zien aan de btw).

Of het effectief de bedoeling was van de administratie om alle split-sale verkopen via een maatschap voortaan volledig aan de btw te onderwerpen, is niet duidelijk.

Wel is het duidelijk dat de het opzetten van een maatschap voor deze projecten voortaan een btw-risico met zich meebrengt en het aangeraden is om hiervoor voorafgaand een akkoord aan te vragen, dan wel alternatieven te overwegen.

Bovendien lijkt het er op dat de bepalingen van voormelde circulaire onverkort van toepassing zijn en er niet in overgangsbepalingen werden voorzien voor bestaande structuren opgericht vóór 1 mei 2019. Ook de btw-commentaar zou overeenkomstig worden aangepast.

En zo stelt zich ook de vraag wat er dient te gebeuren met projecten die destijds in een THV werden ondergebracht en die nog niet volledige verkocht waren voor 1 mei 2019.

Lees hier het originele artikel

2020-03-21T11:49:58+00:00 21 maart 2020|Categories: BTW en douane - Vennootschapsrecht|Tags: , , , , |