Zijn clausules tot afstand van verhaal nog mogelijk onder het toekomstige Vlaamse Woninghuurdecreet? (Pauwels Advocaten)

Wat met het toekomstige Vlaamse Woninghuurdecreet?

Clausules strekkende tot “afstand van verhaal” in de huurovereenkomst zijn in weze exoneratiebedingen of bevrijdingsbedingen in het voordeel van de huurder: zij beperken de aansprakelijkheid van de huurder of sluiten diens aansprakelijkheid zelfs volledig uit.

Dergelijke exoneratieclausules zijn maar geldig op voorwaarde dat het wettelijk toegelaten is om de aansprakelijkheid van de huurder te beperken of uit te sluiten.  In het gemene huurrecht zijn de bepalingen over de huurdersaansprakelijkheid van aanvullend recht (art. 1732 BW, art. 1733 BW of art. 1735 BW).

Het gemene huurrecht zal bij de invoering van het Vlaamse Woninghuurdecreet niet verdwijnen, maar zal toch aan belang inboeten: het zal blijven bestaan als het huurrecht voor de huurovereenkomsten die niet onder het Woninghuurdecreet vallen (of andere bijzondere huurwetgeving), of gelden als aanvullend recht voor de woninghuurcontracten.

Omwille van de toegankelijkheid en de eenvoud wil de Vlaamse Decreetgever met het Vlaamse Woninghuurdecreet alle bepalingen die te maken hebben met de verhuur van hoofdverblijven in één wettekst verzamelen.  Dus nagenoeg alle bepalingen van het gemene huurrecht en de bepalingen van de federale Woninghuurwet vinden hun plaatsje terug in het Vlaamse Woninghuurdecreet, naast – uiteraard – de wijzigingen en de vernieuwingen die het Woninghuurdecreet zal brengen.

Zo neemt het Woninghuurdecreet ook de gemeenrechtelijke bepalingen over die betrekking hebben op de huurdersaansprakelijkheid, en brengt hier en daar een wijziging aan.   Wat is dan het probleem met de clausules tot afstand van verhaal?

Welnu, het Woninghuurdecreet voorziet dat alle bepalingen die gaan over de verhuur van hoofdverblijven van dwingend recht zijn (art. 6 WHD).  Dit betekent dat alle bepalingen uit het gemene huurrecht, die van aanvullend recht zijn, en die het Woninghuurdecreet overneemt, van aard veranderen: zij worden van dwingend recht.  Het Decreet perkt de contractsvrijdheid derhalve in: huurder en verhuurder kunnen niet zomaar nog andersluidende afspraken maken.  Daar waar de huurdersaansprakelijkheid voorheen van aanvullend recht was en andersluidende afspraken mogelijk waren, is het voor huurovereenkomsten die vallen onder het Woninghuurdecreet niet meer mogelijk om de aansprakelijkheid van de huurder te beperken of uit te sluiten, tenzij het Decreet dit uitdrukkelijk zou toelaten.

We overlopen hiernavolgend de nieuwe regels en gaan na of de huurdersaansprakelijkheid onder de toepassing van het toekomstige Vlaamse Woninghuurdecreet nog te beperken is of niet, en of er bijgevolg nog een afstand van verhaal mogelijk is of niet (in de huurovereenkomst).

De huurdersaansprakelijkheid voor brand (art. 29 Vlaams Woninghuurdecreet).

Het Vlaams Woninghuurdecreet regelt in art. 29 op dwingende wijze dat de huurder aansprakelijk is “voor brand en waterschade, tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan”. Deze bepaling neemt de gemeenrechtelijke regeling van art. 1733 BW over, en voegt er volledigheidshalve “waterschade” aan toe.

Het Vlaams Woninghuurdecreet verplicht verder de huurder én de verhuurder om hun aansprakelijkheid voor brand en waterschade te verzekeren.  Voor de huurder voorziet het Decreet de keuze tussen enerzijds een eigen aansprakelijkheidsverzekering, of anderzijds “een vergoeding te betalen aan de verhuurder die een verzekering heeft aangegaan en daarbij heeft afgezien van zijn recht om de geleden schade van de huurder terug te vorderen”.

Het is duidelijk dat het Woninghuurdecreet een clausule van afstand van verhaal in de verzekeringspolis van de verhuurder erkent vermits het deze uitdrukkelijk als optie voor de huurder voorziet.  Maar kan de afstand van verhaal ook nog geldig worden opgenomen in het huurcontract zelf?  Naar ons oordeel is het niet meer mogelijk de aansprakelijkheid van de huurder voor brand (en waterschade) contractueel te beperken of uit te sluiten gelet op de duidelijke dwingendrechtelijke aansprakelijkheid van de huurder.

Dit betekent concreet dat de afstand van verhaal, zoals voorzien als keuzemogelijkheid voor de huurder, weliswaar verhindert dat de verzekeraar van de verhuurder nog de uitbetaalde schade kan verhalen op de huurder, maar dat het verhaal van de verhuurder op de huurder niet uitgesloten kan worden!  Immers dergelijke clausules zullen relatief nietig zijn vermits ze in strijd zijn met de dwingende bepaling van art. 29 WHD.

Dit houdt zeker heel wat gevaren in voor de huurder wanneer deze opteert voor de keuze van afstand van verhaal in de verzekeringspolis van zijn verhuurder in plaats van een eigen aansprakelijkheidsverzekering.  De verhuurder zal immers nog steeds een vordering tegen de huurder kunnen instellen voor die schade die de verzekeraar niet heeft gedekt! Te denken valt aan de franchise, of wanneer de verhuurder de premies niet heeft betaald waardoor zijn brandverzekering is geschorst en de verhuurder de schade zal terugvorderen van de huurder.  Ook het geval van onderverzekering van het gehuurde goed houdt een risico in.  Bij onderverzekering is de verzekerde som lager dan de werkelijke waarde van het gehuurde goed.

Het strekt in alle geval tot aanbeveling dat de huurder een eigen aansprakelijkheidsverzekering afsluit.

De huurdersaansprakelijkheid voor huisgenoten en onderhuurders (art. 30 Vlaams Woninghuurdecreet).

Artikel 30 Vlaams Woninghuurdecreet bepaalt dat de huurder ten aanzien van de verhuurder aansprakelijk is voor de beschadigingen en de verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of zijn onderhuurders.

Ook deze bepaling is een letterlijke overname van artikel 1735 BW, maar wordt dwingend van aard.  Derhalve zal ook in de huurovereenkomsten die onder de toepassing vallen van het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet deze specifieke huurdersaansprakelijkheid contractueel niet meer te beperken zijn of uit te sluiten.   Ook hier is er ons inziens geen bezwaar dat een afstand van verhaal nog mogelijk is in de brandpolis tussen verhuurder en zijn verzekeraar, maar deze afstand van regres in hoofde van de verzekeraar belet het verhaal van de verhuurder lastens de huurder niet.

De huurdersaansprakelijkheid voor beschadigingen (art.26 Vlaams Woninghuurdecreet).

Het Vlaams Woninghuurdecreet wijzigt de bestaande aansprakelijkheid van de huurder voor beschadigingen die ontstaan tijdens de huurtijd niet fundamenteel.  Het Decreet wil de bestaande bepalingen voornamelijk moderniseren en verduidelijken.  Het principe blijft behouden dat de verhuurder aansprakelijk is voor de beschadigingen aan het gehuurde goed, tenzij het Decreet deze ten laste legt van de huurder.

Op basis van art. 26 Vlaams Woninghuurdecreet is de huurder aansprakelijk voor de zogenaamde kleine herstellingen, waarvoor de Vlaamse Regering een indicatieve lijst zal opstellen, de herstellingen die het gevolg zijn van het oneigenlijk gebruik van het gehuurde goed, en tenslotte is de huurder aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van een schending van zijn (nieuwe) verplichting tot het melden van noodzakelijke herstellingen ten laste van de verhuurder.

Anders dan bij de aansprakelijkheid van de huurder voor brand (art. 29 WHD) en voor huisgenoten en onderhuurders (art. 30) voorziet het Decreet voor wat betreft de onderhouds- en herstellingsplicht van de huurder uitdrukkelijk dat partijen bij overeenkomst deze huurdersverplichting kunnen beperken of uitsluiten.

Afstand van verhaal van de verhuurder lastens de huurder in de huurovereenkomst, of afstand van verhaal van de verzekeraar lastens de huurder in de brandpolis van de verhuurder blijven derhalve ook onder het nieuwe recht perfect mogelijk.

Lees hier het originele artikel