>>>Eigendomsrecht: een overzicht van de nieuwe artikelen, telkens verduidelijkt met de motivering uit de Memorie van Toelichting (LegalNews.be)

Eigendomsrecht: een overzicht van de nieuwe artikelen, telkens verduidelijkt met de motivering uit de Memorie van Toelichting (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 12/02/2020

In deze bijdrage, sommen we de nieuwe artikelen op, telkens met de volgens ons relevante motivering uit de Memorie van Toelichting uit het oorspronkelijke wetsontwerp van 31 oktober 2018 (DOV 54. 3348/001.

Algemene inleiding in de Memorie van Toelichting

Het eigendomsrecht is vanuit conceptueel oogpunt het koninginnenleerstuk van de zakelijke rechten. Toch zijn er weinig bepalingen in het Burgerlijk Wetboek waarover zoveel controverse bestaat als artikel 544 BW. Voor sommigen een uniform en sacrosanct eigendomsrecht dat zich als hoogste recht verheven heeft tot boven het vermogensrecht. Voor andere een gradueel eigendomsbegrip, bijna schatplichtig aan de feodaliteit, waarin een bevoegdheidsgerichte benadering centraal staat.

Het eigendomsrecht heeft doorheen de verschillende zienswijzen dezelfde basisstructuur: het verleent het gebruik, het genot en de beschikking van diens voorwerp aan de titularis ervan.

Die basisstructuur moet op functionele wijze de stam vormen waaraan de diverse bepalingen van deze Titel worden opgehangen. Vanuit die basisstructuur geldt dat er een aantal gemeenschappelijke bepalingen zijn die zowel roerende als onroerende eigendom kenmerken.
1. Vooreerst is rekening te houden met steeds meer beperkingen die de gebruiks- en genotsbevoegdheid aan banden leggen in het algemeen belang. Die ontwikkeling, die op het eerste gezicht een dreiging vormt voor het eigendomsrecht, heeft tot een kwalitatieve versterking van de eigendomsbescherming op het niveau van de grondrechten aanleiding gegeven. Deze beperking bepaalt mede het gelaat van het eigendomsrecht. Daarom wordt een bepaling opgenomen in verband met onteigeningen en eigendomsbeperkingen.

2. Functioneel zijn de bepalingen betreffende de verticale en horizontale eigendomsgrenzen, die de eigendomssfeer van de grondeigenaar afbakenen. Hetzelfde geldt voor de gevallen waarin men die (verticale) grenzen te buiten is gegaan. Een concrete benadering moet al te absolute eigendomsopvattingen verfijnen.

3. Wat de natrekkingsregels betreft, beoogt deze Titel om een meer overkoepelend perspectief aan te brengen. Overkoepelend in de zin dat veel minder nadruk wordt gelegd op de natuurlijke natrekking dan op de kunstmatige natrekking. Overkoepelend ook in die zin dat natrekking altijd een toepassing van bestanddeelvorming is, terwijl de afscheiding van vruchten en opbrengsten daar niet toe behoort. Overkoepelend ook in de zin dat de verbintenisrechtelijke vergoedingsregels die bij natrekking gelden zich – zowel voor de roerende als de onroerende natrekking – richten op de ongerechtvaardigde verrijking.

4. Innovatief is ook de bepaling inzake het vinden van verloren of verborgen zaken. Wanneer men een zaak vindt, is het voor de vinder niet altijd duidelijk welk zakenrechtelijk regime hierop van toepassing is. Daarom is het regime qua verplichtingen voor de vinder (in ruime zin) geuniformiseerd en is ook een geïntegreerde bepaling voor de eigendomsverkrijging opgenomen. Op die manier gaat men de fragmentering tegen die eigen is aan de klassieke figuren.

5. Van belang is ook dat deze Titel een uitgezuiverde regeling van het eigendomsrecht biedt. Alle regels m.b.t. muurgemeenheid, burenhinder, enz. kunnen alle zakelijke rechten op de betrokken goederen affecteren, en worden dan ook in een afzonderlijke Titel rond burenverhoudingen gegroepeerd.

Ondertitel 1. Algemene bepalingen

Art. 3.50 Definitie

Het eigendomsrecht verleent aan de eigenaar rechtstreeks het recht om het voorwerp ervan te gebruiken, hiervan het genot te hebben en erover te beschikken. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd.

Motivering (zie art. 3.64 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Zoals bekend, was de omschrijving van het eigendomsrecht één van de hoekstenen van het Burgerlijk Wetboek in 1804. Dat blijft uiteraard het geval. Dat mag het zicht niet ontnemen op belangrijke evoluties die het eigendomsrecht heeft ondergaan sinds 1804. Te wijzen is o.a. op de nieuwe eigendomsvormen die zijn ontstaan. Ook de exclusiviteit van het eigendomsrecht heeft sinds het begin van de 19e eeuw, toen het als reactie tegen het Ancien Régime werd verabsoluteerd, evoluties ondergaan doorheen enkele bijzondere vormen van eigendom (bv., volgens sommigen, fiduciaire eigendom).

De hier gehanteerde omschrijving van eigendom heeft tot doel om een zo functioneel mogelijk perspectief op het eigendomsrecht te bieden. In plaats van conceptuele beschouwingen in overweging te nemen, beschrijft ze welke bevoegdheden de eigenaar heeft. In antwoord op de Raad van State kan worden gesteld dat de opstellers zowel bij eigendom als bij de andere zakelijke rechten bewust voor een functionele benadering hebben gekozen, in navolging van wat o.a. de Pandwet reeds eerder deed (bv. een pandrecht wordt ook op basis van de bevoegdheden omschreven). De drie klassieke bevoegdheden van de eigenaar – gebruik, genot en beschikking – worden systematisch in deze bepaling opgenomen. Door die functionele omschrijving kan men vasthouden aan een uniform eigendomsbegrip.
Er wordt daarbij doelbewust een onderscheid gemaakt tussen gebruik, genot en beschikking.

Het genot verleent recht op de vruchten van een goed. De beschikking omvat de materiële handelingen die de waarde van het goed wel verminderen of rechtshandelingen die het zakenrechtelijk statuut van het goed wijzigen.

De voorgestelde bepaling is neutraal ten aanzien van de goederen die het voorwerp van een eigendomsrecht kunnen uitmaken. Er bestaan eeuwenoude dogmatische discussies of onlichamelijke goederen het voorwerp van eigendom kunnen uitmaken en of eigendom dus ook betrekking kan hebben op een beperkt zakelijk recht of een schuldvordering.

De voorgestelde omschrijving neemt niet de woorden “op de meest volstrekte wijze” over.

Dit beantwoordt aan de evolutie die het eigendomsrecht heeft ondergaan gedurende de laatste decennia, waarbij de nadruk op de sociale impact van de eigendomsuitoefening steeds groter is geworden. De volheid van bevoegdheden is te begrijpen in de zin van het residuaire karakter van de bevoegdheden van de eigenaar, die rechtstreeks en zonder bemiddeling van een derde kunnen worden uitgeoefend. Zo moet de eigenaar rekening houden met de beperkingen inzake rechtsmisbruik en burenhinder, die elders uitdrukkelijk worden bevestigd.
Ook het element van “exclusiviteit” is niet hernomen. D. Gruyaert (De exclusiviteit van het eigendomsrecht, Antwerpen, Intersentia, 2016) heeft aangetoond dat de interne exclusiviteit, het toebehoren van alle zeggenschap over een goed, van de externe exclusiviteit, d.i. het uitsluiten van derden, moet worden onderscheiden.

Beide dimensies zijn geïntegreerd in de volheid van bevoegdheden die aan de eigenaar wordt toegekend. Bovendien kan een eigenaar die bevoegdheden uitoefenen op een onmiddellijke wijze, zonder dat er een rechtsverhouding ontstaat. Daarom moet het woord “rechtstreeks” worden behouden, ondanks de kritiek van de Raad van State.

Aan de bevoegdheden van de eigenaar kunnen beperkingen worden opgelegd door wet of door rechten van derden. Het begrip wetten omvat elke bindende norm, ongeacht of deze voortvloeit uit een wet in de formele zin. De “rechten van derden” verwijzen naar alle rechten die derden kunnen hebben op andermans goed. Dit verwijst onder meer ook naar de clausules van onvervreemdbaarheid, de persoonlijke en, binnen de grenzen van het numerus clausus beginsel, zakelijke gebruiksrechten waartoe de eigenaar zich ten voordele van een derde heeft verbonden.

De derden omvatten zowel degene die met de eigenaar in een contractuele band staat (huurder, erfpachter, vruchtgebruiker, titularis van een erfdienstbaarheid, bruiklener, opstalhouder, enz.), maar ook derden met wie hij geen juridische band heeft (overheid, naburen, enz.).
In antwoord op de Raad van State, kan worden verduidelijkt dat de toevoeging van de “rechten van derden” niet overbodig is: een eigenaar moet niet alleen de beperkingen uit het objectieve recht, maar ook uit de subjectieve rechten eerbiedigen. De aansprakelijkheidsregels bieden alleen een grondslag voor de secundaire plicht tot schadevergoeding/herstel in natura indien de primaire plicht is geschonden, maar de eerbiediging van de primaire plicht moet afzonderlijk tot uitdrukking worden gebracht.

Eveneens in antwoord op de Raad van State kan worden verduidelijkt dat het eeuwigdurende karakter van het eigendomsrecht behouden blijft.

Art. 3.51. Vorderingen van de eigenaar

Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek kan de eigenaar het voorwerp terugvorderen uit handen van degene die het onder zich heeft en zich verzetten tegen elke inbreuk of aanspraak van een derde. Het eigendomsrecht en de vorderingen die het recht sanctioneren, doven niet uit door het niet-gebruik ervan.

Motivering (zie art. 3.65 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Deze bepaling bevat de vorderingen (“remedies”) waarover de eigenaar beschikt.

Twee eigendomsvorderingen worden daarbij onderscheiden, nl.

  1. een klassieke revindicatie, d.w.z. de vordering tot zakenrechtelijke restitutie tegenover éénieder die het goed onder zich heeft, en
  2. de vordering tot erkenning van het eigendomsrecht tegenover eenieder die er inbreuk op pleegt of aanspraken meent te kunnen op maken.

Terwijl de revindicatie beoogt om het voorwerp opnieuw onder controle te brengen van de eigenaar, beoogt de vaststellingsvordering eerder om juridisch het eigendomsrecht te verankeren en – bij wijze van weeromstuit – de concurrente aanspraken van anderen te weerleggen.
De opstellers van dit ontwerp hebben geoordeeld dat het raadzaam is om, door deze bepaling als tweede artikel in de Titel over eigendom op te nemen, de aandacht meer te leggen op de bescherming dan op de conceptuele discussies omtrent de aard van het recht.

De eigendomsvorderingen van de eigenaar wordt bovendien versterkt door de attributen waarmee het eigendomsrecht is uitgerust, zoals het volgrecht of de zakelijke subrogatie. Zo kan de eigenaar bij toepassing van dit laatste mechanisme in voorkomend geval ook de schuldvordering revindiceren die in de plaats van het oorspronkelijke onderpand is gekomen.

Het laatste lid van deze bepaling vormt een wettelijke verankering van het principe van het eeuwigdurende karakter van het eigendomsrecht. Dat werd al sinds lange tijd erkend en wordt behouden. Het eigendomsrecht is dus niet vatbaar voor uitdoving wegens het niet-gebruik ervan. Dit is een verankering van de rechtspraak die zich op dit punt heeft ontwikkeld. Volgens diezelfde rechtspraak is dit principe van openbare orde. Deze bepaling doet geen afbreuk aan deze rechtspraak, maar laat een evolutieve invulling van het begrip openbare orde toe (cf. supra).

De reden voor de gedachte dat eigendom niet vatbaar is voor bevrijdende verjaring wordt vaak gezocht in het feit dat de eigenaar enkel een gebruiksrecht, geen gebruiksplicht heeft. Evenwel zou diezelfde reden kunnen gelden voor zakelijke gebruiksrechten, die nochtans wel vatbaar zijn voor bevrijdende verjaring. De werkelijke reden ligt in het regime van de verkrijgende verjaring: indien eigendom zou tenietgaan door onbruik, zou men aan de regels van verkrijgende verjaring niet kunnen toekomen. Immers het gebruik door een derde volgt altijd op het niet-gebruik door de eigenaar. Indien bevrijdende verjaring zou mogelijk zijn, zou dertig jaar na het onbruik de Staat eigenaar worden van het betrokken goed. De onrechtstreekse grondslag van het eeuwigdurende karakter van het eigendomsrecht is dus te vinden in het regime van de verkrijgende verjaring. Aangezien het om beperkte zakelijke gebruiksrechten gaat, is de bevrijdende verjaring ervan in het voordeel van de eigenaar, waarbij alle bevoegdheden in beginsel worden hersteld, wat niet het geval is voor de eigendom aangezien het eigendomsrecht van nature niet-relationeel is.

Art. 3.52. Bewijs van eigendom

Zonder afbreuk te doen aan de artikelen 3.23 en 3.24 en onder voorbehoud van de toepassing van de regels inzake bewijs tussen contractspartijen, kan het bewijs van het eigendomsrecht met alle bewijsmiddelen worden geleverd en inzonderheid door titel, bezit en materiële aanwijzingen.

De rechter bepaalt wie de meest waarschijnlijke eigenaar is, met inachtneming van de volgende regels:

  1. hij die in zijn voordeel een oorspronkelijke wijze van verkrijging aantoont, heeft de overhand;
  2. bij gebreke daarvan krijgt diegene die een op het eerste gezicht geldige titel heeft, de overhand;
  3. bij gebreke daarvan, en indien de eigendom noodzakelijk toebehoort aan één van de procespartijen, is een bezit beslissend.

Motivering (zie art. 3.66 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Eigendomsvorderingen geven in de praktijk van oudsher aanleiding tot scherpe discussies, die niet zelden in de vraag naar de bewijslast uitmonden. Deze bepaling poogt om een hiërarchie in de bewijsmiddelen aan te brengen. Uiteraard mogen deze bewijsregels niet worden gebruikt om de bewijsregels inzake rechtshandelingen te doorkruisen. Indien bv. X een onroerend goed verkoopt aan Y, dan kan Y zijn eigendomsrecht tegenover X enkel aantonen met inachtneming van artikel 1341 BW, zonder dat hij zich op hier voorgestelde ontwerpbepaling kan beroepen. Het gaat enkel om het eigendomsconflict tussen twee personen die beide onafhankelijk van elkaar – en zonder door een rechtshandeling te zijn geboden – beweren eigenaar te zijn van eenzelfde goed. Ze poogt wel om een hiërarchie aan te brengen tussen de indiciën van het eigendomsrecht, om op die manier – in geval van conflict tussen eigendomsaanspraken – het beste bewijs te leveren.

Daarbij wordt voorrang gegeven aan degene die zich kan beroepen op een wijze van oorspronkelijke eigendomsverkrijging, uiteraard in de mate dat die nog steeds actueel is. Een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging zuivert het goed immers van alle anterieure rechten die op het goed zouden zijn gevestigd.

Kan geen van beide conflicterende partijen aanspraak maken op een oorspronkelijke eigendomsverkrijging, dan geldt in principe de op het eerste gezicht geldige titel als bepalend element. Ontbreekt ook deze, dan moet men terugvallen op het deugdelijke bezit als primordiale aanduiding voor het eigendomsrecht. De opstellers nemen er akte van dat de Raad van State deze hiërarchie als evident beschouwt. Gezien de vele problemen waartoe dit aanleiding geeft in de praktijk, is het toch bijzonder nuttig om dit in het ontwerp te behouden.

Art. 3.53. Beperkingen op de beschikkingsbevoegdheid

De eigenaar kan instemmen met een beperking van zijn bevoegdheid om te beschikken over het goed onder de dwingende voorwaarden dat dit in de tijd beperkt is en beantwoordt aan een rechtmatig belang.

Motivering (zie art. 3.68 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Eén van de in de eigendomsomschrijving opgenomen bevoegdheden van de eigenaar bestaat erin om te beschikken over zijn goederen. De band tussen het eigendomsrecht en de beschikkingsbevoegdheid is lange tijd verabsoluteerd geweest. De wetgever van 1804 stond afkerig tegenover onbeschikbare eigendomsrechten, omdat de “dode hand” onder het Ancien Régime veel schade had aangericht.

In de tweede helft van de 20e eeuw is die opvatting echter genuanceerd, mede onder invloed van steeds meer wettelijke bepalingen die de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar aan banden leggen. Ook in de rechtspraktijk zijn tal van figuren ontstaan die gebruik maken van beperkingen op de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar (bv. negatieve zekerheden, vervreemdingsverboden in schenkingsakten, toestemmingsvereisten voor de overdracht van erfpacht en opstal, enz.).

De meerderheid van de rechtspraak aanvaardt de geldigheid van contractuele clausules die een vervreemdingsverbod opleggen, en dit onder de dubbele voorwaarde dat ze (1) beantwoorden aan een rechtmatig belang en (2) beperkt zijn in de tijd.

De voorgestelde bepaling neemt die criteria over en spoort daarmee ook met o.a. artikel 510 Venn. W., waarin analoge voorwaarden worden vastgelegd voor de onvervreembaarheid van aandelen. De vraag naar de sancties in geval van miskenning van een vervreemdingsverbod, wordt in het Boek Verbintenissenrecht geregeld.

Art. 3.54. Eigendom van vruchten en opbrengsten

De eigenaar heeft recht op de vruchten en opbrengsten zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden, waaronder deze vermeld in artikel 3.29.

Motivering (zie art. 3.69 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Onder het huidige Burgerlijk Wetboek wordt het eigendomsrecht op de afgescheiden vruchten en opbrengsten beschouwd als een toepassing van het recht van natrekking. Deze opvatting is terecht bekritiseerd. Het gaat niet om een vorm van natrekking, maar integendeel om een vorm van afscheiding. Natrekking wordt in dit ontwerp beperkt tot alle gevallen waarin sprake is van bestanddeelvorming die aanleiding geeft tot een eigendomsconflict tussen twee of meer personen. Anders dan de huidige wetgever, kwalificeren de opstellers van dit ontwerp dit recht op de vruchten en opbrengsten dus niet als een toepassing van de natrekking. In antwoord op de opmerking van de Raad van State, is te herhalen dat het recht van genot betrekking heeft op de vruchten, in tegenstelling tot het recht van gebruik

Art. 3.55. Algemene regel inzake natrekking

De eigenaar van een goed is tevens eigenaar van alle inherente bestanddelen van dat goed, overeenkomstig artikel 3.8, § 2. Indien een goed door de natuurlijke gang van zaken of door een handelen van de mens inherent bestanddeel wordt van een ander goed, treedt de natrekking onmiddellijk en van rechtswege in, onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek.

Motivering (zie art. 3.70 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

De voorgestelde bepaling bevat de algemene bepaling omtrent natrekking. De rechtsonzekerheid over de precieze werking en gevolgen van natrekking is eeuwenoud. Een deel van die onzekerheid heeft te maken met de gefragmenteerde benadering van natrekking. Er bestaat in ons huidige Burgerlijk Wetboek geen overkoepelende benadering, waarin zowel roerende als onroerende natrekking worden omvat. Deze algemene regel inzake natrekking beoogt wel een uniform natrekkingsbegrip voorop te stellen, ongeacht de aard van de goederen waarop ze betrekking heeft.

De opstellers hebben ervoor gekozen om het natrekkingsbegrip te doen sporen met de criteria voor bestanddeelvorming. Op die manier wordt verhinderd dat, zoals bijvoorbeeld in Nederland, er verschillende criteria naast elkaar bestaan voor bestanddeelvorming, onroerendmaking en natrekking. Een dergelijke co-existentie van gelijkende, maar niet geheel identieke criteria leidt ertoe dat er een onontwarbaar kluwen kan ontstaan waarbij roerende goederen het voorwerp kunnen uitmaken van natrekking of – omgekeerd – geïncorporeerde onroerende goederen niet worden nagetrokken. Eén criterium moet de transparantie en de rechtszekerheid ten goede komen. In geval van onroerende natrekking, betekent dat dus ook dat het natrekkingscriterium en het criterium voor onroerendmaking gelijk lopen. Tot nu toe bestond daarover, zeker met de uitbreiding van het incorporatiecriterium voor onroerendmaking, onzekerheid. Wat de spelregels van het beginsel van de natrekking betreft, erkennen de auteurs graag het uitgestelde (en vrijwillige) karakter van de natrekking dat eminente juristen verdedigen wanneer er een zelfstandig of accessoir opstalrecht bestaat, omdat het tijdstip waarop de natrekking kan spelen relatief eenvoudig bepaalbaar is. De discussies omtrent de natrekking in andere gevallen, het aantal erkende uitzonderingen op het uitgestelde karakter (cfr. in geval van werkzaamheden die niet tot een ontvreemding kunnen leiden), maar ook de algemene wens om het goederenrecht functioneler te maken, hebben de opstellers echter ertoe aangezet om te kiezen voor een basisregel op grond waarvan de natrekking onmiddellijk en van rechtswege speelt, tenzij anders bepaald in dit Boek uiteraard.

Ondertitel 2. Algemene bepalingen inzake roerende eigendom

Art. 3.56. Verwerking en oorspronkelijke eigendomsverkrijging

Indien het voorwerp van de eigendom door een derde zodanig wordt bewerkt dat hierdoor een nieuw goed ontstaat, gaat het op het goed rustende eigendomsrecht teniet, behalve indien de waarde van het goed aanzienlijk de kost van de arbeid en materialen voor de bewerking overtreft. In dat geval wordt de eigenaar van het oorspronkelijke goed eigenaar van het nieuwe goed.

Indien op grond van het eerste lid, de bewerker eigenaar wordt van het resultaat van de bewerking, is hij een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar van het oorspronkelijke goed op grond van het contract dan wel op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. In het omgekeerde geval kan de bewerker van de zaak aanspraak maken op een vergoeding op grond van het contract, dan wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Motivering (zie art. 3.71 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Wanneer een goed wordt bewerkt, rijst in de eerste plaats de vraag in welke mate het nog in natura bestaat. Zoals in het algemeen deel is aangegeven, kan een zakelijk recht – gezien het specialiteitsbeginsel – immers enkel op bepaalde goederen betrekking hebben, en dan nog enkel voor zover die goederen bestaan. De vraag of een goed nog bestaat, wordt beantwoord in de algemene titel van het Boek inzake goederenrecht: “Indien het voorwerp van het zakelijk recht zodanig wordt bewerkt dat hierdoor een nieuw goed ontstaat, gaat het op het goed rustende zakelijk recht teniet, behalve indien de waarde van het oorspronkelijke goed aanzienlijk de kost van de arbeid en materialen voor de bewerking overtreft.”

In de hier voorgestelde bepaling wordt hierop aangesloten door het eigendomsconflict tussen de eigenaar van de bewerkte goederen en degene die de goederen bewerkt. Indien een eigendomsconflict ontstaat, wordt afgestapt van de grondgedachte, die in het huidige Burgerlijk Wetboek aanwezig is, dat de eigenaar van de grondstoffen ook eigenaar wordt van het product van de bewerking. Hiermee volgt het recht ook in zekere mate de economische ontwikkelingen in de richting van een diensteneconomie, in navolging van andere rechtsstelsels. Uiteraard geldt, in de twee richtingen, een verbintenisrechtelijke correctie voor degene die zakenrechtelijk geen eigendomsrecht verkrijgt. De grondslag voor die verbintenisrechtelijke remedie is alsdan de ongerechtvaardigde verrijking, tenzij indien partijen op voorhand een overeenkomst hebben gesloten waarin ze in een vergoedingsregeling hebben voorzien.

Art. 3.57. Roerende natrekking en oorspronkelijke eigendomsverkrijging

Wanneer twee roerende goederen met elkaar worden verenigd op dusdanige wijze dat ze inherente bestanddelen worden van een ruimer goed, behoort dit goed toe aan de eigenaar van het hoofdgoed. Het hoofdgoed is het goed dat functioneel noodzakelijk is of, in geval van functionele gelijkwaardigheid, het goed dat de waarde van het andere overtreft.

Indien geen van de goederen als hoofdgoed is aan te merken en zij aan verschillende eigenaars toebehoren, worden zij toevallige mede-eigenaars van het nieuwe goed, ieder voor gelijke helften. Degene die op grond van deze bepaling zijn eigendomsrecht verliest, kan aanspraak maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Motivering (zie art. 3.72 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Deze bepaling handelt over de roerende natrekking, dit is de vereniging van twee roerende zaken in één zaak. Ze heeft tot doel om een moderner, en vooral rechtszekerder, wettelijk kader te bieden voor de roerende natrekking dan in het oude Wetboek onder artikel 565 e.v. BW te vinden is. In het Burgerlijk Wetboek van 1804 is de roerende natrekking volgens artikel 565 BW onderworpen aan de regels van de “natuurlijke billijkheid”. De wetgever van 1804 lijkt zelfs te capituleren waar hij bepaalt dat “De volgende regels dienen de rechter tot voorbeeld, om hem in staat te stellen in de niet voorziene gevallen volgens de bijzondere omstandigheden te beslissen.” Kennelijk gaat de wetgever van 1804 ervan uit dat deze situatie zich amper voordoet, omdat de bezitter van de goederen meestal ook de eigenaar ervan is. Nochtans heeft de invoering van een aantal rechtsfiguren (o.a. het eigendomsvoorbehoud) maar ook het anticiperen op het insolventierisico tot een toenemend belang van dit vraagstuk geleid.

Meer ex ante rechtszekerheid is noodzakelijk om aan de partijen een duidelijke regeling te geven, wat ook vanuit rechtseconomisch oogpunt te verkiezen is. De uitkomst van de roerende natrekking wordt door de voorgestelde bepaling mechanisch bepaald. Dat bevordert de rechtszekerheid. Dat belet uiteraard niet dat rekening moet worden gehouden met de goede of kwade trouw van degene die de natrekking doet intreden.

Bovendien kunnen partijen uiteraard contractueel afwijken van de wettelijke regeling.

Deze wettelijke regeling is afgestemd op artikel 18 Pandwet. Een verschillende regeling is niet opportuun aangezien dat tot een gordiaanse knoop zou leiden bij conflicten tussen een zakelijk zekerheidsrecht enerzijds en een eigendomsrecht of zakelijk gebruiksrecht anderzijds. Indien er geen hoofdgoed kan worden aangeduid, worden dezelfde regels toegepast als bij vermenging: er ontstaat een toevallige mede-eigendom tussen de voormalige eigenaars van de diverse inherente bestanddelen. In voorkomend geval kan elk van hen dan de verdeling vorderen.

Art. 3.58. Gevonden zaken: verplichtingen

§ 1. De vinder van een roerende zaak moet redelijke pogingen ondernemen om de eigenaar terug te vinden. Vindt hij deze niet, dan moet hij daarvan uiterlijk binnen zeven dagen na de vondst aangifte doen bij een gemeente van zijn keuze, die deze in het daartoe bestemde register laat opnemen en, indien zij de eigenaar kent, deze binnen een maand na ontvangst van de aangifte per aangetekende zending uitnodigt om deze zaak of haar opbrengst te komen ophalen. Indien de zaak in andermans eigendom wordt gevonden, moet de vinder hiervan binnen dezelfde termijn de eigenaar per aangetekende zending inlichten.

Deze verplichtingen voor de vinder en de gemeente gelden niet voor zaken die buiten een woning zijn geplaatst om te worden opgehaald of op een vuilnisbelt te worden geworpen. Ze zijn daarentegen wel van toepassing op de goederen die de gemeente heeft moeten wegnemen om reden van veiligheid of het gemak van doorgang alsmede op de goederen die op de openbare weg geplaatst zijn ter uitvoering van vonnissen tot uitzetting.

§ 2. De vinder kan zelf de zaak bewaren dan wel deze laten bewaren door de gemeente. Naargelang het geval is de vinder of de gemeente aansprakelijk voor de bewaring van de zaken die zij hebben ontvangen of weggehaald, overeenkomstig de bepalingen van de bewaargeving uit noodzaak.

In geval de gemeente van bewaring niet die is waar de zaak werd gevonden, deelt haar bestuur de vondst onverwijld mede aan deze laatste gemeente, welke hiervan in het register bedoeld in paragraaf 1, eerste lid, melding maakt.

§ 3. Indien zes maanden sinds de vondst verstreken zijn, kan, naargelang het geval, de vinder dan wel de gemeente te goeder trouw en op een economisch verantwoorde wijze beschikken over de zaak. In twee gevallen wordt van die termijn afgeweken:

  1. de vinder of de gemeente mag, zonder het verstrijken van die termijn af te wachten, beschikken over de zaken die vatbaar zijn voor bederf, die onderhevig zijn aan snelle waardevermindering of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid;
  2. de verplichte bewaartermijn voor fietsen is drie maanden.

In geval van verkoop wordt de opbrengst ter beschikking van de eigenaar of van zijn rechtverkrijgenden gehouden tot het verstrijken van de termijn die nodig is voor de verkrijging bedoeld in artikel 3.59.

Motivering (zie art. 3.73 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

In de huidige regeling verschilt het regime van gestolen of verloren zaken naargelang men de goederen vindt op het openbaar domein dan wel daarbuiten. Vindt men de goederen buiten openbaar domein, dan geldt geen enkele bijzondere regeling. De gemeenrechtelijke regels inzake verkrijgende verjaring vinden dan toepassing. Vindt men de zaken daarentegen op openbaar domein, dan vindt de Wet van 30 december 1975 toepassing. Het verdient aanbeveling om de aangifteverplichting niet te beperken tot gevallen waarin de goederen worden gevonden op het openbaar domein en dus te veralgemenen. Dat sluit ook aan bij de bepalingen uit buitenlandse wetboeken. Op die manier wordt het regime van de Wet van 30 december 1975 mutatis mutandis getransponeerd op gevallen waarin men goederen buiten openbaar domein vindt. Ook in die hypothese is een kennisgeving aan de gemeente en poging om de eigenaar te vinden immers geboden. Er wordt niet uitdrukkelijk melding gemaakt van de politie in deze bepaling omdat meer algemeen wordt verwezen naar de gemeente, die de dienst voor die aangiften kan inrichten op de manier die zij het meest opportuun acht. Dit geldt voortaan ook voor schatvinding en voor het vinden van zaken die aan niemand toebehoren. De regeling biedt het voordeel van de uniformiteit en transparantie. De veralgemening van die verplichting is des te wenselijker, daar de vinder in de praktijk vaak niet kan weten wat het statuut is van een goed (verloren zaken, gestolen zaken, res nullius, schat, enz.). Ze peilt ook naar de sociale verantwoordelijkheid van elkeen om gevonden goederen niet voor zich te houden maar hierover transparant te zijn.

Dit zal met name ook bij verloren dieren een belangrijke meerwaarde bieden, in de mate dat de dieren – indien ze een merkteken hebben – eenvoudig identificeerbaar zijn en hun eigenaar kan worden teruggevonden. Het was de uitdrukkelijke bedoeling van de opstellers om een zo ruim mogelijke appreciatiebevoegdheid te laten aan de hoven en rechtbanken. De “redelijke vergoeding” komt ook elders voor, bv. bij burenhinder. Naar Nederlands recht werkt een dergelijke bepaling reeds 25 jaar zonder dat dit tot problemen aanleiding heeft gegeven.

Art. 3.59. Gevonden zaken: oorspronkelijke eigendomsverkrijging

§ 1. De gevonden zaak blijft toebehoren aan zijn oorspronkelijke eigenaar. De eigenaar kan de zaak, dan wel de opbrengst ervan, terugvorderen uit handen van de vinder of de gemeente. Hij is verplicht de redelijke kosten van bewaring, behoud en opsporing te vergoeden. De vinder of gemeente heeft een retentierecht zolang deze verplichting niet is nagekomen.

Indien de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen zijn nagekomen, wordt de vinder of de gemeente aan wie de zaak is afgegeven, van deze zaak slechts eigenaar vijf jaar na de opname in het register van de gemeente waar de aangifte is gebeurd voor zover de oorspronkelijke eigenaar zich niet kenbaar heeft gemaakt.

§ 2. Heeft de gevonden roerende zaak geen eigenaar, dan verkrijgt hij die deze in bezit neemt en de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen is nagekomen, daarvan onmiddellijk de eigendom.

§ 3. Indien de eigenaar van een goed hierin een verborgen zaak vindt die geen eigenaar heeft, wordt hij hiervan eigenaar voor zover hij de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen is nagekomen.

Heeft een verborgen zaak geen eigenaar en wordt deze in andermans goed gevonden, dan behoort de zaak voor de helft toe aan de vinder die een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht heeft en deze toevallig vindt, voor zover hij de in artikel 3.58 genoemde verplichtingen is nagekomen. De zaak behoort dan voor de andere helft toe aan de eigenaar van het goed waarin deze zaak gevonden wordt.

§ 4. De vinder die geen eigenaar wordt en aan de op hem rustende verplichtingen heeft voldaan, heeft naar omstandigheden recht op een redelijke beloning vanwege de eigenaar.

Motivering (zie art. 3.74 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Deze voorgestelde bepaling koppelt aan op de vorige bepaling. Ze bepaalt de eigendomstoewijzing van het goed. In alle gevallen geldt dat de vinder van het goed hierop slechts aanspraken kan laten gelden indien hij de in het vorige lid bepaalde aangifteverplichting is nagekomen. Doet hij dat niet, dan kan hij hiervoor zakenrechtelijk niet worden gehonoreerd. Doet hij dat wel, dan kan hij eigenaar worden. Het gaat om een oorspronkelijke wijze van eigendomsverkrijging, die de zaak dus zuivert van alle zakelijke rechten die er voorafgaandelijk zouden op hebben gerust. De voorgestelde bepaling doet geen afbreuk aan de aloude regeling in verband met toewijzing van verborgen zaken (schatvinding) op andermans onroerend (of roerend) goed, noch aan het mechanisme van de bezetting.

Als basistermijn voor de eigendomsverkrijging van een gevonden zaak die nog een eigenaar heeft, is een termijn van vijf jaar vooropgesteld. Deze verkrijging strekt dus ook ten voordele van een bezitter die inderdaad te kwader trouw is voor wie enige verkrijgende verjaring zou worden uitgesloten in het algemene deel. Het gaat hier om een bijzonder geval van een gevonden zaak, en waarvoor de bezitter alle bij wet opgelegde stappen heeft ondernomen om de transparantie van zijn verkrijging te waarborgen. Het feit dat een gemeente of de vinder al na zes maanden kan verkopen, is hiermee niet onverenigbaar. Indien de zaak intussen verkocht is en de eigenaar meldt zich naderhand uiterlijk binnen de termijn van vijf jaar, kan de eigenaar de verkoopsopbrengst revindiceren. Het gaat om een toepassing van zakelijke subrogatie in de mate dat die verkoopsopbrengst nog geïndividualiseerd is. Dat is – in tegenstelling tot wat de Raad van State vooropstelt – niet in strijd met het systeem van het eigendomsrecht. Er bestaan vele gevallen in ons recht waarbij een niet-eigenaar tot verkoop mag overgaan, al dan niet in het kader van een dwangvertegenwoordiging (bv. oneigenlijk vruchtgebruik, verkoop bij beslag of faillissement, verkoop van bederfbare waren, vereniging van mede-eigenaars, enz.).

In antwoord op de Raad van State kan worden gesteld dat de verplichtingen van de vinder in zijn uitgangspunten onder de voorgestelde bepaling niet verschillend zijn van de situatie die reeds meer dan veertig jaar bestaat onder de wet van 30 december 1975. Er kan uiteraard van diefstal/heling geen sprake zijn als men voldoet aan een wettelijke plicht. Om elke discussie te vermijden, en omdat het Burgerlijk Wetboek zich niet met strafrechtelijke kwalificaties moet inlaten, hebben de opstellers de woorden “noch gestolen, noch verborgen” in de Memorie van Toelichting geschrapt. In een aantal gevallen voorziet wet- of decreetgeving in bijzondere regels voor de eigendomstoewijzing van een schat. Te denken is bijvoorbeeld aan de regels in verband met de eigendomsverkrijging van archeologische vondsten (regionale wetgeving) en, met toepassing van artikel 717 BW, aan de regeling in verband met zeevonden (Wet van 4 april 2014 betreffende bescherming van het cultureel erfgoed onder water). Uiteraard doet voorgaande bepaling hieraan geen afbreuk.

Art. 3.60. Niet-opgehaalde zaken

Indien een eigenaar of een niet-eigenaar zaken toevertrouwt aan een detentor om te worden bewaard, bewerkt, hersteld of gereinigd, en deze zaken worden niet teruggenomen, dan verzoekt de detentor de eigenaar daartoe bij middel van een aangetekende zending, gericht tot de laatste bekende woonplaats.

Na verloop van een jaar te rekenen van de dag van deze aangetekende zending, kan de detentor de zaken doen verkopen onder de in artikel 3.58, § 3, bepaalde voorwaarden.

De opbrengst van de verkoop wordt overgemaakt aan de detentor. Na aftrek van het bedrag van zijn schuldvordering, keert hij het eventuele saldo uit aan de eigenaar of stort het, wanneer diens woon- of verblijfplaats onbekend is, op een afzonderlijke rekening met vermelding van de naam van de eigenaar. Dat laatste bedrag vervalt, in hoofdsom en interesten, van rechtswege aan de Schatkist na vijf jaar, tenzij dat bedrag, binnen die termijn, door de eigenaar wordt gevorderd.

Motivering (zie art. 3.75 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Voor deze regeling is inspiratie gezocht bij de regeling van de Wet van 21 februari 1983. Het is wenselijk om deze in dit Boek en ook met de andere bepalingen te integreren. Ze is daarom afgestemd op de bepalingen inzake verloren zaken, die hieraan voorafgaan. De detentor moet dus, na het verstrijken van de termijn van één jaar bepaald door dit artikel, de verplichtingen van artikel 3.58 naleven. Vervolgens kan hij zich beroepen op de oorspronkelijke eigendomsverkrijging onder de voorwaarden van artikel 3.59. Ook hier heeft de bekommernis aan uniformiteit en transparantie een belangrijke rol gespeeld. Het verdient geen aanbeveling om diverse regimes naast elkaar te hebben. Het weze opgemerkt dat de Wet van 21 februari 1983 ook strafbepalingen bevat voor schendingen van die verplichtingen. Uiteraard kunnen die strafbepalingen niet in een Burgerlijk Wetboek zelf worden opgenomen, maar deze zouden eventueel wel in het Strafwetboek kunnen worden geïntegreerd.

Ondertitel 3. Algemene bepalingen inzake onroerende eigendom

Art. 3.61. Horizontale omvang van grondeigendom

§ 1. Iedere eigenaar mag in overeenstemming met de wettelijke en reglementaire voorschriften zijn perceel afsluiten tot aan de grens ervan, zonder afbreuk te doen aan de rechten van derden.

De bepalingen inzake de gemene afsluiting worden uitgewerkt in titel 5 inzake burenrelaties.

§ 2. De grenzen van grondeigendom worden in eerste instantie bepaald door verkrijgende verjaring. Bij gebreke hiervan, bepaalt de authentieke akte tot afpaling de perceelsgrens, behoudens later contract die deze wijzigt. Bij gebreke van afpaling, worden de perceelsgrenzen bepaald door de eigendomstitels. Bieden ook deze geen uitsluitsel, dan worden de perceelsgrenzen vastgelegd volgens de toestand van het bezit en de andere feitelijke indiciën, waaronder de feitelijke afsluiting en de kadastrale documenten.

§ 3. Iedere eigenaar of, voor de duurtijd van zijn recht en met tussenkomst van de eigenaar, zakelijk gerechtigde kan de eigenaar van het aanpalende perceel verplichten om tot afpaling tussen de percelen over te gaan. De afpaling kan minnelijk gebeuren, waarbij de grenslijn wordt vastgesteld in een authentieke akte die in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie wordt overgeschreven, en door uitwendige tekens op de percelen wordt aangegeven.

§ 4. Indien er geen akkoord is bereikt binnen drie maanden nadat bij aangetekende zending een uitnodiging tot minnelijke afpaling is verstuurd, kan de afpaling door de meest gerede partij in rechte worden gevorderd, bij tegensprekelijk verzoekschrift. Het vonnis wordt, op verzoek van de meest gerede partij, overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie overeenkomstig artikel 3.30, § 1, 1°.

§ 5. De eigenaars dragen in alle kosten van afpaling voor gelijke delen bij, zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid.

Motivering (zie art. 3.76 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Het eerste lid bevestigt, in de lijn met artikel 647 BW, dat de eigenaar het recht heeft om zijn perceel af te sluiten. Op die manier kan hij via materiële indiciën de grenzen van zijn perceel aangeven en tegelijk zijn privacy waarborgen. Het huidige artikel 647 van het Burgerlijk Wetboek maakt enkel voorbehoud voor het feit dat een dergelijke afsluiting het recht van uitweg niet mag belemmeren. Het voorbehoud dient volgens de opstellers van dit ontwerp ruimer te worden geformuleerd: een afsluiting mag de rechten van derden nooit aantasten, niet alleen indien deze voortvloeien uit een wettelijk recht van uitweg, maar ook niet indien deze voortvloeien uit een andere erfdienstbaarheid (overgang, putrecht, overbouw, enz.) of zelfs uit een ander zakelijk of persoonlijk gebruiksrecht.

Het tweede lid gaat over de problematiek van de perceelsafbakening tussen twee onroerende goederen. Er wordt een hiërarchie gegeven van de elementen waarmee men rekening moet houden bij het vastleggen van de perceelsgrens. Het ligt voor de hand dat, indien de perceelsgrens op duidelijke wijze voor de verjaringstermijn ongewijzigd is gebleven, de verkrijgende verjaring een einde maakt aan elke mogelijke betwisting. Is dat niet het geval, dan geldt de afpaling (voor zover nadien niet gewijzigd) als bepalend element. Is er ook geen afpaling, dan hanteert men de eigendomstitels (met inbegrip van de gemeenmaking van de afsluiting), voor zover die enig uitsluitsel bieden, en indien ook deze ontbreken, moet men zich richten naar de feitelijke situatie.

De regeling inzake afpaling is qua basisprincipes afgestemd op de huidige regeling. Voorrang wordt gegeven aan een minnelijke afpaling. Om zowel tussen partijen als naar derden toe geen discussie te laten bestaan over de draagwijdte en inhoud van die vaststellingsovereenkomst, is een authentieke akte vereist, die derhalve ook moet worden overgeschreven. Gezien het declaratieve karakter van een afpaling, wordt vastgehouden aan de kostendeling.

De regeling doet uiteraard geen afbreuk aan de regels die gelden voor de materiële uitvoering van de afpaling. De Wet van 11 mei 2003 beschermt de titel en het beroep van landmeter-expert. Artikel 3 bepaalt dat het afpalen van terreinen tot de beroepswerkzaamheid van landmeter-expert in de zin van deze wet behoort. Dat blijft uiteraard het geval. Hoewel de Raad van State lijkt aan te geven dat deze bepaling een evidentie zou zijn, leidt ze in werkelijkheid tot veel betwisting in de rechtspraktijk en in de rechtsleer. Daarom is ze zeker nuttig.

Art. 3.62. Grensoverschrijding

§ 1. Indien een bouwwerk ten dele op, boven of onder de grond van de nabuur is gebouwd, kan laatstgenoemde de verwijdering hiervan eisen, behoudens indien deze grensoverschrijding een wettelijke of contractuele titel heeft. Indien de grensoverschrijding al langer dan de termijn voor verkrijgende verjaring bestaat, kan de eigenaar die de grens overschreden heeft een wettelijke titel verkrijgen overeenkomstig artikel 3.27.

Indien bouwwerken boven, op of onder de grond van de nabuur zijn aangebracht op grond van een wettelijke of contractuele titel en een inherent bestanddeel zijn van een bouwwerk dat toebehoort aan de eigenaar die de grens overschreden heeft, behoren ze toe aan deze laatste op grond van natrekking voor de duurtijd van die titel.

§ 2. Bij gebreke van titel, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen.

Is in dat geval de eigenaar te goeder trouw en zou hij door de wegneming van het overschrijdende gedeelte onevenredig worden benadeeld, dan kan de eigenaar van de aanpalende grond niet de verwijdering eisen. Hij heeft dan de keuze om ofwel een recht van opstal voor de duur van het bestaan van het gebouw toe te kennen ofwel het daartoe benodigde gedeelte van het perceel over te dragen, in beide gevallen tegen schadeloosstelling op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Indien de grensoverschrijding te kwader trouw is, kan de nabuur de verwijdering van het overschrijdende inherente bestanddeel eisen tenzij er noch een omvangrijke inname is noch een potentiële schade is in hoofde van laatstgenoemde. Vordert hij niet de verwijdering, dan is het tweede lid van toepassing.

Motivering (zie art. 3.77 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Indien een eigenaar of een beperkt zakelijk gerechtigde een gebouw opricht of laat oprichten over de perceelsgrens, rijzen drie vragen, nl.

(1) wat het zakenrechtelijk statuut van het overschrijdende gedeelte van het gebouw is,
(2) wat het zakenrechtelijk statuut is van de grond waarop dat overschrijdende gedeelte staat en
(3) of de buurman de verwijdering van het over- of onderbouwde deel kan vragen.

Onder het huidige recht wordt hieraan – onder voorbehoud van het summiere en betwiste einde van artikel 553 BW – geen wettelijke bepaling gewijd, met alle rechtsonzekerheid van dien. In buitenlandse rechtsstelsels ziet men dat het geval van grensoverschrijding (empiètement / encroachment) wel een wettelijke regeling krijgt.

Deze bepaling poogt in de diverse hypothesen op die vragen een antwoord te bieden. Daarbij wordt rekening gehouden met de belangen van de beide partijen, en met het algemene rechtseconomische belang.

Deze bepaling is een lex specialis ten aanzien van de regel in verband met de kunstmatige natrekking. Indien er sprake is van grensoverschrijding, blijft de bepaling met betrekking tot verticale onroerende natrekking dus buiten toepassing.

In een eerste hypothese bestaat er een titel voor de grensoverschrijding, bv. door verkrijgende verjaring of een contractuele titel die uitgaat van een beschikkingsbevoegde persoon (bv. erfdienstbaarheid van overbouw). In dat geval is er sprake van een bevoegde overbouw. Uiteraard kan de buurman dan, voor de duur van die titel, niet de wegruiming vorderen. De natrekking treedt dan horizontaal in, ten voordele van het hoofdgedeelte van het gebouw.
Is er geen titel, dan is herstel in natura de primordiale remedie, maar uiteraard wordt hiervoor uitzondering gemaakt in de nader omschreven hypothesen van rechtsmisbruik. De opstellers van dit ontwerp hebben ervoor gekozen om geen mathematische grens te stellen op de grensoverschrijding, omdat dat mede afhankelijk is van de omstandigheden van het geval. Rechtsmisbruik wordt in de voorgestelde bepaling restrictiever ingevuld als degene die de grensoverschrijding doet te goeder trouw is dan wanneer hij te kwader trouw is. Om dat onderscheid mogelijk te maken, wordt het rechtsmisbruik zoals bepaald in artikel 5.7 van het ontwerp verbintenissenrecht gepreciseerd. In antwoord op de Raad van State kan worden gesteld dat de regel van artikel 77, § 2 in zijn uitgangspunten (recht op verwijdering bij een bouwer te kwader trouw en vergoedingsrecht), niet van de artikelen 554-555 BW verschilt. De regels van verticale natrekking en grensoverschrijding worden duidelijk van elkaar onderscheiden. Deze regel heeft stevige historische wortels.

Art. 3.63. Verticale omvang van grondeigendom

Onder voorbehoud van andere bepalingen in dit Boek, strekt het eigendomsrecht op de grond zich enkel uit tot een hoogte boven of diepte onder de grond die voor de eigenaar nuttig kan zijn voor de uitoefening van zijn bevoegdheden. Hij kan zich bijgevolg niet verzetten tegen een gebruik door een derde op een hoogte of een diepte waarop de actuele eigenaar, gelet op de bestemming en de toestand van de grond, redelijkerwijze geen gebruiksbevoegdheid zou kunnen uitoefenen.

Een eigenaar kan in overeenstemming met de wet op, boven en onder de grond bouwwerken of beplantingen aanbrengen.

Motivering (zie art. 3.78 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Deze regel heeft tot doel om de uitgestrektheid van de grondeigendom te vervolmaken. Eigendom is uiteraard niet beperkt tot de conceptuele aardkorst, maar omvat ook de ruimte boven de grond en de ondergrond. Anders zou de mogelijkheid om bouwwerken of beplantingen aan te brengen, illusoir zijn. Wanneer in dit ontwerp de grond wordt geregeld, wordt dus de driedimensionele ruimte geviseerd. De voorgestelde bepaling spoort met de gegroeide opvatting rond de hoogte en de diepte van het eigendomsrecht. Onder het oude recht aanvaardde men dat eigendomsrecht zich ook tot een absolute hoogte en diepte uitstrekte (“usque ad coelum, usque ad infera”). Deze opvatting is echter verlaten ten voordele van een functionele eigendomshoogte en -diepte. De eigendomssfeer laat zich dus niet mathematisch afbakenen, maar wordt bepaald in functie van de bestemming en de toestand van de grond. Hiervoor dient rekening te worden gehouden met de reële of potentiële exploitatiemogelijkheden vanwege de eigenaar, in het licht van de economische, stedenbouwkundige en bouwfysische gegevens van de grond. Er is, naar Nederlands voorbeeld, een afzonderlijke alinea opgenomen in verband met nutsleidingen. Deze bepaling beoogt in een algemene regeling te voorzien voor nutsleidingen, die in het kader van een openbare erfdienstbaarheid zijn aangelegd. Op die manier wordt de sectorale regelgeving binnen de telecommunicatie, water, gas en elektriciteit, op zakenrechtelijke niveau voor wat de eigendomsvraag betreft, overstegen. Het derde lid waarborgt dat alle nutsleidingen die op bevoegde wijze op, boven of onder andermans grond dan wel in andermans gebouw worden aangelegd, aan de nutsoperator toebehoren.

Art. 3.64. Kunstmatige onroerende natrekking

§ 1. Bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, worden vermoed aan de grondeigenaar toe te behoren. Dit vermoeden is weerlegbaar door wet of rechtshandeling, in welk geval de diverse vergoedingsregels gelden wanneer de wettelijke of contractuele titel eindigt.

§ 2. De bouwwerken en beplantingen die boven, op of onder een grond worden aangebracht, worden vermoed door en op kosten van de grondeigenaar te zijn tot stand gebracht.

§ 3. Indien de grondeigenaar bouwwerken of beplantingen opricht boven, op of onder zijn eigen grond met materialen van een derde, kan noch de eigenaar van de materialen, noch de grondeigenaar de verwijdering van de materialen eisen. De eigenaar van de materialen kan een vergoeding eisen op grond van ongerechtvaardigde verrijking, zonder afbreuk te doen aan de toepassing van de regels inzake buitencontractuele aansprakelijkheid.

§ 4. Indien een derde te kwader trouw bouwwerken of beplantingen boven, op of onder andermans grond aanbrengt, kan de grondeigenaar de verwijdering ervan op kosten van die derde eisen. Indien de derde deze werken of beplantingen te goeder trouw heeft aangebracht, kan de grondeigenaar de verwijdering niet eisen.

Behoudens het geval van verwijdering op grond van het eerste lid, is de grondeigenaar aan degene die bouwwerken of beplantingen voor eigen rekening heeft aangebracht, een vergoeding verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Motivering (zie art. 3.79 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

De voorgestelde bepaling omvat de ordeningsregel in verband met onroerende natrekking, met daaraan gekoppeld de verbintenisrechtelijke dimensie ervan: eerst is te bepalen wie eigenaar is en vervolgens of en in welke mate degene die geen eigenaar wordt een verbintenisrechtelijke aanspraak heeft. Ze is slechts van toepassing in de mate dat er onbevoegd is gebouwd. Indien een andere dan de grondeigenaar bevoegd heeft gebouwd, treedt namelijk een accessoir opstalrecht in. De natrekking wordt dus uitgesloten voor de duurtijd van de contractuele of wettelijke titel. Aan het einde wordt de vergoeding bepaald door de bijzondere regels die op de contractuele of wettelijke titel van toepassing zijn of, bij gebreke hiervan, door artikel 3.64, § 4.

De nieuwe bepaling vervangt de vorige artikelen 553-554-555 BW. Deze bepalingen maakten een onderscheid tussen de hypothese waarin een iemand met eigen materialen bouwt op andermans grond (art. 555 BW), dan wel met andermans materialen op eigen grond (art. 554 BW). De hypothese waarin iemand met andermans materialen op andermans grond bouwde, was volgens sommigen niet gedekt. De voorgestelde bepaling tracht één en ander te vereenvoudigen: bouwen met eigen materialen op andermans grond staat thans in § 3, de andere hypothesen in § 4. Daarbij wordt, zoals in het huidige recht, een onderscheid gemaakt tussen de hypothese waarin degene die bouwt niet wist en niet behoorde te weten dat hij met andermans materialen dan wel op andermans grond bouwde (goede trouw) en deze waarin hij dat wel wist of behoorde te weten (kwade trouw).

In antwoord op de opmerking van de Raad van State kan worden verduidelijkt dat de regels een algemene draagwijdte hebben. Het begrip bouwwerken omvat de vroegere tweedeling “gebouwen en werken”. Het heeft geen zin om deze naast elkaar te laten bestaan. Het onderscheid tussen werken die kunnen verwijderd worden of niet, en tussen werken die een autonoom bestaan hebben of niet, speelt voor de vergoedingsregels geen rol. Er is dus geen ruimte meer voor een afzonderlijke kostenleer.

Onder “derde” wordt elke andere dan de grondeigenaar bedoeld. De regels gelden ongeacht de hoedanigheid van de derde die de bouwwerken heeft opgericht. Zoals bekend, geldt onder de huidige cassatierechtspraak dat “het recht van de eigenaar om de wegruiming van beplantingen te vorderen die door een derde zijn tot stand gebracht, niet alleen geldt wanneer de eigenaar met deze derde geen contractuele relatie heeft, maar ook als de eigenaar met deze derde verbonden is door een huurcontract, voor zover het huurcontract of de wetsbepalingen die op dit huurcontract van toepassing zijn, niet voorzien in een afwijkende regeling.

In het geval de derde een contractuele of wettelijke titel had op grond waarvan hij het bouwwerk heeft opgericht, speelt deze bepaling pas op het einde van de titel, bv. op het ogenblik dat de huurovereenkomst ten einde komt. Uiteraard geldt voor sommige derden (bv. bij erfpachter, opstalhouder, vruchtgebruiker) een bijzonder regime aan het einde van hun recht. Dan heeft dat bijzondere regime uiteraard voorrang. Het recht van de grondeigenaar om de verwijdering te vorderen, kan slechts worden uitgeoefend indien degene die bouwt te kwader trouw is. De derde is te kwader trouw wanneer men wist of behoorde te weten dat men geen grondeigenaar is. Daarnaast gelden natuurlijk nog de algemene beperkingen van dit recht, nl. de open normen (rechtsmisbruik) en de materiële beperkingen (technische onmogelijkheid tot verwijdering).

Vanuit het oogpunt van transparantie en uniformiteit wordt voor de verbintenisrechtelijke correcties enkel nog verwezen naar de regels inzake ongerechtvaardigde verrijking. Die regels, die in het ontwerp over verbintenissenrecht gecodificeerd worden, bieden een meer rechtszekere grondslag dan de pluriformiteit die thans in de diverse hypothesen kan worden ontwaard.

Er is te herhalen dat deze bepaling niet van toepassing is in de gevallen van grensoverschrijding. In dat geval is er immers geen verticale natrekking mogelijk

Art. 3.65. Natuurlijke onroerende natrekking

De grondeigendom strekt zich uit tot stukken grond die vrijkomen of aanwassen door de duurzame werking van het water buiten toedoen van de betrokken oevereigenaar, voor zover dat eigendomsrecht niet uitgeoefend wordt op een wijze die onverenigbaar is met de openbare Bestemming van de waterloop.

Eilanden die in de bedding van een waterloop ontstaan, behoren toe aan degene die eigenaar is van de waterloop waarbinnen ze zijn ontstaan. Indien een waterloop, bij de vorming van een nieuwe arm, het aan de oever gelegen land van een eigenaar afsnijdt en tot een eiland maakt, behoudt die eigenaar de eigendom van zijn land.

Motivering (zie art. 3.80 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Het huidige Burgerlijk Wetboek besteedt veel – wellicht verhoudingsgewijs te veel – aandacht aan de natuurlijke onroerende natrekking. Indien een perceel grond door de werking van het water groter of kleiner wordt, is dat ten voordele van of ten koste de oevereigenaar. Als eigenaar draagt hij het risico of de opportuniteit van de natuurlijke omstandigheden die zijn eigendomsrecht beïnvloeden, voor zover ze uiteraard hem niet toerekenbaar zijn. Uiteraard moeten de oevereigenaars ook rekening houden met lasten die aan het onroerend goed zijn verbonden, met name openbare erfdienstbaarheden die in het reglement der scheepvaart zijn opgelegd.

Wat de ontstane eilanden betreft, lijkt het thans bestaande onderscheid tussen bevaarbare en niet-bevaarbare waterlopen niet dienstig. Aangezien eilanden in elk geval ingesloten zijn door de rivier die hen omringt, is het logisch dat het eigendomsrecht op de rivier zich ook uitstrekt tot de eilanden die in die rivier ontstaan, tenzij dat eiland zou zijn ontstaan uit het land van een eigenaar.

Art. 3.66. Onroerende goederen zonder eigenaar: oorspronkelijke eigendomsverkrijging door de Staat

Onroerende goederen die geen eigenaar hebben, behoren toe aan de Staat, zonder afbreuk te doen aan het recht om een aansprakelijkheidsvordering in te stellen tegen de vorige eigenaar voor eventuele verbintenissen, waardedalingen of beschadigingen verbonden aan het onroerend goed.

Motivering (zie art. 3.81 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Het gaat om een herneming van artikel 713 BW, zij het dat het beperkt wordt tot onroerende goederen. Wat roerende goederen betreft, wordt verwezen naar de verplichtingen van de vinder van een roerende zaak en de eigendomstoewijzing die eerder in deze Titel staan opgenomen. Onder het huidige recht wordt reeds algemeen aangenomen dat roerende goederen niet onder artikel 713 BW vallen. Mede gezien de problematiek van goederen met negatieve waarde, is het van belang om de onroerende goederen aan iemand, in dit geval de Staat, toe te wijzen. Zo kan de Staat in een tweede fase schadevergoeding vorderen indien de voorafgaande eigenaar schade zou hebben veroorzaakt. Dat is bijvoorbeeld het geval indien de vorige eigenaar de grond op dusdanige wijze heeft vervuild dat de kosten van sanering de waarde van het goed te boven gaan. Zo belet de eigendomsverkrijging door de Staat niet dat in voorkomend geval op verbintenisrechtelijk vlak verhaal kan worden uitgeoefend.

Art. 3.67. Feitelijk gedogen van de eigenaar

§ 1. Indien een zaak of dier op onopzettelijke wijze op een naburig onroerend goed is terechtgekomen, moet de eigenaar van dit onroerend goed ze teruggeven of toelaten dat de eigenaar van deze zaak of van dit dier ze weghaalt.

§ 2. De eigenaar van een onroerend goed moet, na voorafgaande kennisgeving, gedogen dat zijn nabuur toegang heeft tot dit onroerend goed indien dit noodzakelijk is om bouw- of herstellingswerken uit te voeren, of om de niet-gemene afsluiting te herstellen of te onderhouden, tenzij indien de eigenaar rechtmatige motieven laat gelden om deze toegang te weigeren.

Indien dit recht toegelaten wordt, moet het op de voor de nabuur minst schadelijke wijze worden uitgeoefend. De eigenaar heeft recht op vergoeding indien hij schade heeft geleden.

§ 3. Wanneer een onbebouwd en onbewerkt onroerend goed niet is afgesloten, mag ieder er zich op begeven tenzij de eigenaar van dit perceel schade of hinder hiervan ondervindt of op duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt dat het verboden is voor derden om zonder zijn toestemming de grond te betreden. Degene die gebruik maakt van dit gedogen, kan zich noch op artikel 3.26 noch op artikel 3.59 beroepen.

Motivering (zie art. 3.82 in het oorspronkelijke wetsontwerp)

Deze bepaling heeft enerzijds tot bedoeling om relaties tussen eigenaar en derden (vaak, maar niet altijd, buren) op elementaire wijze te regelen, ten einde een minimumdrempel in te voeren voor gevallen waarin een buurman op niet-hinderlijke wijze gebruik maakt van een perceel. In die zin vormt ze een “de minimis”-regel en de schakel naar, en een toevoeging op, Titel 5 van dit Boek. Anderzijds wil deze bepaling ook mede gestalte geven aan de sociale dimensie van het eigendomsrecht. Het verabsoluteren van de exclusiviteit van het eigendomsrecht is niet enkel vanuit historisch perspectief achterhaald, maar ook vanuit rechtseconomisch oogpunt schadelijk.
Het eerste lid wordt geboden door een redelijkheidstoets bij de uitoefening van het eigendomsrecht. Het loutere feit dat een voorwerp of dier op het perceel van de buurman terechtkomt, heeft uiteraard niet tot gevolg dat de buurman eigenaar wordt van dit voorwerp of dier.
Het tweede lid vormt de herneming van het ladderrecht, dat thans als erfdienstbaarheid gekend is, van artikel 31 Veldwetboek. In antwoord op de Raad van State, zijn de opstellers van oordeel dat – in geval van conflict – het gemene procesrecht van toepassing is, en dat geen bijzondere procedure moet worden ingesteld. Deze bepaling herneemt artikel 31 Veldwetboek, dat al vele jaren tot voldoening fungeert.
Ook voor het derde lid bestaat in buitenlandse rechtsstelsels steun. Ze is gebaseerd op de gedachte van een feitelijk gedogen. Het gaat in het derde lid enkel om de hypothese dat men zich op het onroerend goed, dat niet bebouwd of bewerkt wordt, tijdelijk begeeft (overgang nemen, wandelen of enkele uren spelen). Bovendien geldt dit slechts onder de strikte voorwaarde dat de eigenaar van dit onroerend goed niet verboden heeft om overgang te nemen en dat dit geen enkele schade voor de eigenaar veroorzaakt. Het einde van de bepaling preciseert overigens dat elke vorm van verkrijgende verjaring is uitgesloten, aangezien het om een louter gedogen gaat. Ook is er geen mogelijkheid om zich op het betrokken onroerend goed gevonden goederen toe te eigenen.

Lees hier de tekst van het goedgekeurde wetsvoorstel

Studiedag ‘De hervorming van het goederenrecht: naar een nieuw privaat vastgoedrecht’, een initiatief van LegalNews.be.

Data: vrijdag 24 april 2020 in Gent en donderdag 28 mei 2020 in Antwerpen

Tijdens deze studiedag worden vier uiteenzettingen gegeven, waarbij eerst aandacht wordt besteed aan de bepalingen die gemeenschappelijk zijn aan alle zakelijke rechten (met daarin algemene bepalingen over het ontstaan, uitdoven en overdragen van zakelijke rechten).
Vervolgens wordt in een tweede sessie stilgestaan bij de mede-eigendom, in het bijzonder de wettelijke regeling voor vrijwillige mede-eigendom en de beëindiging ervan.

Na de middag komen eerst de onderdelen erfpacht, opstal en vruchtgebruik aan bod: de verlenging van de maximumduur van het opstalrecht tot 99 jaar (in bepaalde uitzonderingssituaties zelfs eeuwigdurend), de maximumtermijn van vruchtgebruik door rechtspersonen van 99 jaar, de minimumduur van erfpacht van 15 jaar.

Tenslotte worden tijdens de laatste sessie wordt ingegaan op de nieuwe wettelijke bepalingen inzake erfdienstbaarheden alsmede de invloed van het bestaan van zakelijke rechten bij het verlenen van omgevingsvergunningen. In een derde onderdeel zal worden nagegaan of de wijzigingen van het goederenrecht gevolgen zullen hebben voor de uitvoeringsbepalingen inzake overheidsopdrachten.

  1. Het nieuwe goederenrecht: een algemeen overzicht (Siel Demeyere, advocaat Eubelius, Instituut voor Goederenrecht KU Leuven)
  2. Mede-eigendom (Frank Burssens, advocaat-vennoot Everest, gastprofessor KU Leuven)
  3. Erfpacht, opstal en vruchtgebruik (William Timmermans, advocaat-vennoot Altius)
  4. Zakelijke rechten en omgevingsvergunningen  (Carlos De Wolf, advocaat-vennoot De Wolf & Vennoten Advocaten en Charlotte De Wolf, advocaat De Wolf & Vennoten Advocaten)

Meer informatie

2020-02-11T20:27:56+00:00 12 februari 2020|Categories: Verbintenissen- en zakenrecht|