De nieuwe Wet op de mede-eigendom geeft aan de Algemene Vergadering van Mede-eigenaars meer beslissingsmogelijkheid om appartementsgebouwen in slechte staat vrijwillig af te breken en volledig herop te bouwen (Advocatenbureau Van Cauter)

Auteur: Advocatenbureau Van Cauter

Publicatiedatum: april 2018

Er is een wetswijziging in de maak die de wet op de mede-eigendom (of de Appartementswet) op een aantal punten vrij ingrijpend wijzigt. Een van deze punten betreft de mogelijkheid in hoofde van de Algemene Vergadering van de Vereniging van Mede-eigenaars (hierna ‘AV en VME’) om tot de vrijwillige afbraak en eventueel aansluitend gemakkelijker tot de volledige heropbouw van het appartementsgebouw te beslissen waarvoor de AV bevoegd is.

Huidige situatie. Gelet op de veroudering van het gebouwenpark hebben tal van mede-eigendommen volgens de wetgever nood aan ingrijpende herstellingswerken of zal dat minstens de komende jaren het geval worden[1]. Voor de volledige heropbouw van het appartementsgebouw moet de AV overeenkomstig de huidige Appartementswet een beslissing nemen met uitdrukkelijke éénparigheid[2]. Voor de vrijwillige afbraak van het appartementsgebouw voorziet de huidige Appartementswet zelfs geen specifieke bepaling. Dit leidt in de praktijk tot impasses[3].

Inhoud van de wetswijziging. De wetswijziging voorziet op dit vlak in een versoepeling. Ingevolge de wetswijziging zal de AV voortaan met een 4/5^de meerderheid kunnen beslissen over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn[4]. Indien deze redenen ontbreken, zal de beslissing tot vrijwillige afbraak of tot volledige heropbouw door de AV nog steeds bij unanimiteit moeten worden genomen.

Interpretatie en toepassing van deze wetswijziging. De wetgever licht niet verder toe wat moet worden begrepen onder redenen van hygiëne of veiligheid die de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw rechtvaardigen. Evenmin bepaalt de wetgever vanaf wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Vermits een beslissing tot vrijwillige afbraak en/of volledige heropbouw van het gebouw niet alleen een beslissing nopens de gemeenschappelijke delen vormt, maar tevens de essentie aantast van het eigendomsrecht van elk privatief, dat aldus mede wordt afgebroken en heropgebouwd, moet m.i. de nieuwe wetsbepaling restrictief worden geïnterpreteerd[5].

Enkel voor zover het vaststaat dat het niet (langer) om economische redenen en redenen van hygiëne en veiligheid verantwoordbaar is om tot een grondige restauratie/renovatie van het gebouw over te gaan, zal de AV m.i. rechtsgeldig van de nieuwe beslissingsmogelijkheid kunnen gebruik maken[6]. Tot de redenen van hygiëne of veiligheid zal m.i. doorgaans pas kunnen worden besloten indien het gebouw in zijn geheel onomkeerbaar bouwkundig is aangetast (bvb. ingevolge huiszwam of betonrot) zodat deze redenen zelfs niet door middel van grondige herstellings- en/of renovatiewerken kunnen worden verholpen[7].

Lees hier het originele artikel

[1] Memorie van Toelichting bij het Wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl. St. Kamer 2017/2018, DOC 54 2919/001, 216. Op 9 mei 2018 werd dit wetsontwerp door de Commissie Justitie van de Kamer van Volksvertegenwoordigers aangenomen.

[2] Art. 577-7 § 3 van het Burgerlijk Wetboek

[3] Omtrent de sloop en de volledige heropbouw zijn de mede-eigenaars vaak verdeeld in twee kampen: het ene kamp wil de zure appel doorbijten, het andere kamp wil de hete aardappel naar de volgende generatie doorschuiven. Het eerste kamp bevat mede-eigenaars, die graag snel willen investeren in een nieuw comfortabel appartement in plaats van kosten op het sterfhuis te maken voor een niet meer te redden gebouw. Het tweede kamp omvat mede-eigenaars die weinig gebruikmaken van hun appartement, die behoudsgezind zijn of die hun appartement verhuren en geen huurinkomsten wensen te derven (TIMMERMANS, R., Handboek appartementsrecht, Mechelen, Wolters Kluwer, 2015, nr. 709; in dezelfde zin: Vred. Brugge, 12 september 2008, T. App. 2010, p. 26).

[4] Zie het nieuwe artikel 577-7 § 1, 2°, h) van het Burgerlijk Wetboek (zie voormeld wetsontwerp, Parl. St. Kamer 2017/2018, DOC 54 2919/007, 116).

[5] Deze verplichting tot restrictieve interpretatie kan m.i. worden geïllustreerd door middel van het vonnis van de Vrederechter van Veurne van 15 mei 1997 (Vred. Veurne 15 mei 1997, T. App. 2010/1, 11). Het geschil betrof de toegang tot en het gebruik van een garage in een appartementsgebouw. Op een AV werd beslist een mede-eigenaar om veiligheidsredenen de toegang tot zijn parking te ontzeggen. Volgens de vrederechter kan niet worden miskend dat het ontzeggen van de toegang tot de ondergrondse parking het gebruik en genot van dit privatief aan de mede-eigenaar ontneemt. Het recht van gebruik en genot maakt een wezenlijk bestanddeel van het eigendomsrecht uit. Hoewel volgens de vrederechter evenmin kan worden miskend dat het verzekeren van veiligheid een wezenlijk belang heeft voor de gemeenschap van de mede-eigenaars in haar geheel en voor elk van hen afzonderlijk, kan dit realiseren echter niet gebeuren door aan een mede-eigenaar de uitoefening van zijn eigendomsrecht of van een essentieel bestanddeel daarvan te ontzeggen.

[6] Zie in dezelfde zin: Vred. Brugge 9 oktober 2009, T. App. 2010, p. 34.

[7] Zie hierover eveneens: SNAET, S. en VREVEN, M.-A., “Appartementsmede-eigendom: nieuwbouwprojecten en renovatie van appartementsgebouwen”, in CARETTE, N. (ed.), Appartementsrecht I. Stand van zaken en topics, Antwerpen, Intersentia, 2013, 187-192.