>>>Algemene vergadering van mede-eigenaars: nieuw wetsontwerp – Ministerraad van 6 november 2020 (LegalNews)

Algemene vergadering van mede-eigenaars: nieuw wetsontwerp – Ministerraad van 6 november 2020 (LegalNews)

Auteur: LegalNews

Publicatiedatum: 19/11/2020

In deze bijdrage werden uit het ‘Voorontwerp van wet houdende diverse tijdelijke en structurele bepalingen inzake justitie in het kader van de strijd tegen de verspreiding van het coronavirus COVID-19’ de voorgestelde artikelen inzake de algemene vergadering van mede-eigenaars geselecteerd en telkens aangevuld met de relevante motivatie uit de Memorie van Toelichting.

Hoofdstuk 22 – Maatregelen met betrekking tot de algemene vergadering van mede-eigenaars

Afdeling 1 – Uitstel van de algemene vergadering en gevolgen Initiatieven ten voordele van de ondernemingen

Art. 64.

Onder voorbehoud van het tweede lid, kunnen alle algemene vergaderingen van mede-eigenaars, zoals bedoeld in artikel 577-6 van het oud Burgerlijk Wetboek, waarvan de in het reglement van interne orde vastgelegd periode van 15 dagen valt in de in artikel 66 bedoelde periode, of die met toepassing van artikel 2 van het Koninklijk Besluit nr. 4 van 9 april 2020 houdende diverse bepalingen inzake mede-eigendom en het vennootschaps- en verenigingsrecht in het kader van de strijd tegen de Covid-19 pandemie waren uitgesteld en op datum van 1 oktober 2020 nog niet waren gehouden, worden uitgesteld naar de eerstvolgende in het reglement van interne orde vastgelegde periode van 15 dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars dient plaats te vinden.

De syndicus houdt niettemin een algemene vergadering wanneer en dringende beslissing aangewezen is of op verzoek van een of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen van de gemeenschappelijke delen bezitten, overeenkomstig de in artikel 577-6, § 2, vastgestelde procedures. Indien die algemene vergadering omwille van omstandigheden redelijkerwijze niet fysiek of op afstand kan gehouden worden, kan toepassing gemaakt worden van artikel 65 van deze wet.

In het geval van uitstel van de algemene vergadering, wordt de duur van de mandaten van de bij besluit van de algemene vergadering benoemde syndici, leden van de raden van mede-eigendom, en commissarissen van de rekeningen die aflopen in de in artikel 67 bedoelde periode, van rechtswege verlengd tot de eerstvolgende algemene vergadering die na deze periode wordt gehouden.

In het geval van uitstel van de algemene vergadering, wordt, tijdens in artikel 66 bedoelde periode, en tot de eerstvolgende algemene vergadering die na deze periode wordt gehouden, het contract tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars van rechtswege verlengd. De syndicus oefent zijn bevoegdheden uit overeenkomstig de beslissingen van de laatste algemene vergadering en in overeenstemming met de op die vergadering goedgekeurde begroting.

In het geval van uitstel van de algemene vergadering, wordt de geldigheidsduur van de door de algemene vergadering aan de raad van mede-eigenaars verleende opdrachten en bevoegdheidsdelegaties verlengd tot de eerstvolgende algemene vergadering van mede-eigenaars.

Memorie van Toelichting

Tijdens de eerste coronagolf werd er middels Koninklijk Besluit nr. 4 van 9 april 2020 reeds een tijdelijke maatregel genomen die moest toestaan dat algemene vergaderingen van mede-eigenaars, die omwille van de veiligheidsvoorschriften niet meer op fysieke manier konden plaatsvinden, werden uitgesteld naar een latere periode. Concreet moeten deze algemene vergaderingen worden gehouden binnen vijf maanden na het verstrijken van de crisisperiode, dus uiterlijk 30 november 2020.

Het houden van een jaarlijkse algemene vergadering van mede-eigenaars is essentieel voor het beheer van de mede-eigendom. Op deze vergaderingen worden beslissingen genomen over de werken aan het gebouw, wordt de jaarlijkse begroting goedgekeurd en wordt er eventueel ook beslist over het mandaat van de syndicus die het gebouw beheert. Het is daarom van belang om de juiste omstandigheden te creëren, zodat de algemene vergaderingen van mede-eigenaars alsnog kunnen plaatsvinden.

De algemene vergaderingen van mede-eigenaars die niet meer kunnen doorgaan omwille van die veiligheidsvoorschriften, kunnen worden uitgesteld naar een later tijdstip. Meer precies, kunnen algemene vergaderingen die plaatsvinden in de periode van 1 oktober 2020 tot en met 31 maart 2021 worden uitgesteld met één jaar, dus naar de eerstvolgende 15-daagse periode voorzien in het reglement van interne orde. Dit geldt ook voor de algemene vergaderingen die overeenkomstig artikel 2 van het Koninklijk Besluit nr. 4 van 9 april 2020 werden uitgesteld en uiterlijk op 30 november 2020 moeten plaatsvinden.

De procedure voorzien in hoofdstuk 23, afdeling en 1 en 2 moet maximaal worden gebruikt. De bepalingen in hoofdstuk 22 krijgen maar uitwerking indien een digitale vergadering volstrekt onmogelijk is.

Deze maatregel is van toepassing  behoudens wanneer een dringende beslissing aangewezen is of wanneer één of meer mede-eigenaars, die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten, verzoeken om een algemene vergadering te organiseren. Indien die algemene vergadering omwille van omstandigheden redelijkerwijze niet fysiek of vanop afstand kan gehouden worden, kan toepassing gemaakt worden van artikel 65 van deze wet (versoepeling unanimiteitsvereiste, zie hierna). Het is immers mogelijk dat een dringende beslissing nodig is of dat één vijfde van de mede-eigenaars een vergadering wil laten houden, zonder dat de veiligheidsmaatregelen zijn opgeheven zodat wanneer evenmin een videoconferentie georganiseerd kan worden, niet geldig beraadslaagd kan worden.

Deze uitzonderlijke versoepeling doet geen afbreuk aan de mogelijkheid om ook buiten deze bijzondere omstandigheden de vereniging van mede-eigenaars schriftelijk beslissingen te laten nemen met toepassing van artikel 577-6, §11 van het oud Burgerlijk Wetboek met behoud van de unanimiteitsvereiste.

De algemene vergaderingen die sinds die datum van 1 oktober 2020 nog rechtsgeldig werden georganiseerd, behouden dus hun rechtsgeldigheid. Deze bepaling beoogt geenszins de beslissingen van die algemene vergaderingen teniet te doen.

In het geval van uitstel van de algemene vergadering, moeten de nodige maatregelen worden getroffen om de continuïteit te verzekeren.

De mandaten van de syndicus en van de leden van de raad van mede-eigenaars worden verlengd, na het verstrijken van de termijn waarvoor de algemene vergadering hen heeft benoemd, tot bij de eerstvolgende, eventueel schriftelijke, algemene vergadering.

Uiteraard blijven de dwingende bepalingen van toepassing waaronder, onder andere, de mogelijkheid om de syndicus te ontslaan of aan de rechter te vragen een voorlopige syndicus aan te wijzen.

De syndicus blijft dus gemachtigd om, gedurende deze periode, al zijn taken als syndicus te vervullen. Hij moet daarbij zo veel als mogelijk de geldende veiligheidsvoorschriften naleven. Hij zal zich evenwel nog steeds kunnen verplaatsen, bijvoorbeeld om dringende werken te laten uitvoeren, indien noodzakelijk.

Alle contractuele bepalingen, met inbegrip van de vergoeding die proportioneel zal moeten worden bepaald, blijven van toepassing.

De begroting voor het gebeurlijk nieuwe werkjaar van de vereniging van mede-eigenaars wordt, in afwachting van de in het eerste lid bedoelde algemene vergadering, voorlopig geacht gelijk te zijn aan de begroting voor het werkkapitaal van het vorige werkjaar. Daartoe kunnen de syndici, in overeenstemming met de beslissingen uit het vorige werkjaar, ook de nodige provisies opvragen aan de mede-eigenaars.

De opdrachten en bevoegdheidsdelegaties van de raad van mede-eigenaars worden ook verlengd gedurende de crisisperiode, aangezien er anders een vacuüm dreigt. Zo niet, zou de continuïteit van verenigingen waarin aan die raad van mede-eigendom een bijzondere gedelegeerde bevoegdheid is gegeven, in het gedrang kunnen komen.

Afdeling 2 – Tijdelijke versoepeling unanimiteitsvereiste

Art. 65.

Art. 65.  De beslissing van een vereniging van mede-eigenaars die wordt genomen tijdens de periode bedoeld in artikel 66 volgens de procedure bedoeld in artikel 577-6, § 11, van het oud Burgerlijk Wetboek, kan rechtsgeldig worden genomen wanneer de helft van de leden van de vereniging van mede-eigenaars aan de stemming deelneemt en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.  De beslissingen van de vereniging van mede-eigenaars worden genomen bij de meerderheid die, voor elk agendapunt afzonderlijk, door de wet wordt vereist voor beslissingen van de algemene vergadering.

Geldig zijn de stembrieven die de syndicus met de post of elektronisch heeft ontvangen binnen drie weken of, in spoedeisende gevallen en voor zover dit in de oproeping is aangegeven, binnen acht dagen na de datum van de verzending van de oproeping.  Benevens de gegevens vermeld in artikel 577-6, § 10, eerste lid, van het oud Burgerlijk Wetboek, notuleert de syndicus tevens de naam van de mede-eigenaars  wier stembrieven in aanmerking zijn genomen.

Memorie van Toelichting

Artikel 577-6, § 11, oud Burgerlijk Wetboek laat de vereniging van mede-eigenaars toe om, onder strikte voorwaarden, waaronder eenparigheid van stemmen van al haar leden, alle beslissingen te nemen die tot de bevoegdheden van de algemene vergadering behoren.  Deze eenparigheidsvereiste is dermate streng dat het in de praktijk nagenoeg niet mogelijk is om via deze mogelijkheid schriftelijke beslissingen te nemen, ook niet in crisistijden. De tijdelijke versoepeling van de unanimiteitsvereiste heeft tot doel de schriftelijke procedure voor de duur van de in artikel 66 bedoelde periode te vergemakkelijken. Daartoe zal inzonderheid aanleiding bestaan indien een dringende beslissing nodig is of wanneer één vijfde van de mede-eigenaars een vergadering wil laten houden, zonder dat de veiligheidsmaatregelen zijn opgeheven en de algemene vergadering, bij gebrek aan mogelijkheid van video-conferentie, redelijkerwijze niet fysiek gehouden kan worden.

Wat het deelname-vereiste betreft, wordt mutatis mutandis het quorum voor een (eerste) fysieke vergadering overgenomen (zie art.  577-6, § 5, tweede lid, van het oud Burgerlijk Wetboek). Anderzijds bestaat er geen aanleiding, laat staan een redelijke verantwoording, om af te wijken van het gemeenrecht op het stuk van de te bereiken meerderheid, die kan verschillen naar gelang van het agendapunt. Dat vermijdt ook complicaties met de toepassing van het beginsel “wie betaalt, beslist”, op grond waarvan sommige beslissingen alléén door de betrokken eigenaars mogen genomen worden (art. 577-6, § 6, tweede lid, van het oud Burgerlijk Wetboek).

In het gemeenrechtelijk regime van artikel 577-6, § 11, van het oud Burgerlijk Wetboek, waarbij voor een schriftelijke beslissing unanimiteit van de mede-eigenaars wordt vereist, zijn uiteraard geen procedurevoorschriften nodig: (alleen) als alle mede-eigenaars voor stemmen en pas vanaf dat ogenblik, is het voorstel goedgekeurd. Dat is anders wanneer een meerderheidsregel wordt ingevoerd, terwijl betwistingen over de geldigheid van het verloop van de procedure zoveel mogelijk vermeden moeten worden. Het is dus aangewezen een termijn op te leggen waarbinnen de stembrieven moeten teruggestuurd worden, waarbij de gewone uitnodigingstermijn (artikel 577-6, § 3, vierde lid, oud Burgerlijk Wetboek) als uitgangspunt genomen wordt, te vermeerderen met één week. In spoedeisende gevallen geldt een minimumtermijn van acht dagen te rekenen vanaf de datum van de verzending van de oproeping.

Om controle achteraf op de geldigheid van de schriftelijke besluitvorming en van de stemming mogelijk te maken moet de syndicus, benevens de behaalde meerderheden en de naam van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich hebben onthouden, waarin is voorzien bij het gemeenrecht (art. 577-6, § 10, van het oud Burgerlijk Wetboek), ook de naam notuleren van de mede-eigenaars wier stembrief tijdig is toegekomen en dus in rekening werd gebracht.

Afdeling 3 – Periode waarbinnen de maatregelen van dit hoofdstuk gelden

Art. 66.

De bepalingen bedoeld in dit hoofdstuk zijn van toepassing tot en met 31 maart 2021.

Memorie van Toelichting

De maatregelen in dit hoofdstuk hebben een beperkte duurtijd en zullen gelden van 1 oktober 2020 tot en met 31 maart 2021 maar deze periode kan door de Koning, bij een besluit vastgesteld na overleg in de Ministerraad, worden verlengd indien nodig.

Hoofdstuk 23 – Wijzigingen met betrekking tot de algemene vergadering van mede-eigenaars

Afdeling 1 – Wijzigingen van het oud Burgerlijk Wetboek

Art. 67.

In artikel 577-6, § 1, eerste lid, van het oud Burgerlijk Wetboek, vervangen bij de wet van 2 juni 2010 en gewijzigd bij de wet van 18 juni 2018, worden de woorden “op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand” ingevoegd tussen het woord “neemt” en het woord “deel”.

Memorie van Toelichting

Deze bepaling is bedoeld om te verduidelijken dat, indien de oproeping daarin voorziet, mede-eigenaars zowel fysiek als vanop afstand kunnen deelnemen aan algemene vergaderingen. Deze verduidelijking is nodig om de onzekerheid over deze mogelijkheid onder het huidige regime weg te nemen, hoewel er geen bepaling is die deelname vanop afstand verbiedt.

Dit omvat alle telecommunicatietechnieken die een gezamenlijke beraadslaging mogelijk maken, zoals telefoon- of videoconferenties.

Afdeling 2 – Wijzigingen van de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “goederen” van het Burgerlijk Wetboek

Art. 68.

In artikel 2 van de wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, in artikel 3.87, § 1, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, worden de woorden “op fysieke wijze of, indien de bijeenroeping daarin voorziet, vanop afstand” ingevoegd tussen het woord “neemt” en het woord “deel”.

Memorie van Toelichting

Deze bepaling beoogt dezelfde wijzigingen aan te brengen aan artikel 3.87 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek dat op 1 september 2021 in werking treedt.

‘Renovatie van appartementsgebouwen na de nieuwe appartementswet: juridische aspecten’

Mr. Frank Burssens spreekt op donderdag 3 december 2020 over ‘Renovatie van appartementsgebouwen na de nieuwe appartementswet: juridische aspecten’ tijdens de studiedag in webinar-formule ‘Vastgoedprojecten: 4 actuele topics’, een initiatief van LegalNews en Intersentia.

 

2020-11-19T13:40:24+00:00 19 november 2020|Categories: Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: , , |