Checklist bij koop-verkoop van onroerend goed (incl. boek)

Webinar op 20 april 2023

Fiscale aspecten van het vruchtgebruik na het
nieuwe goederenrecht

Webinar op 9 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 12 mei 2023

Bouwovertredingen anno 2022

Webinar on demand

Zonnepanelen op het dak van het appartementsgebouw: schijnt de zon voor iedereen binnen de VME? (Forum Advocaten)

Auteurs: Sid Van Wellen en Ilse De Geyter (Forum Advocaten)

Is het mogelijk?

Vanuit zuiver technisch oogpunt is de plaatsing van zonnepanelen op het dak van een appartementsgebouw doorgaans geen probleem. De situatie verschilt immers in niets van de plaatsing van zonnepanelen op het dak van een huis, het dak dient simpelweg geschikt te zijn voor de plaatsing van zo’n panelen.

Vanuit theoretisch oogpunt is de situatie bij een appartementsgebouw natuurlijk een stuk gecompliceerder dan bij een huis. Dit vloeit voort uit het feit dat het dak van een appartementsgebouw quasi steeds tot de gemeenschappelijke delen behoort en alle mede-eigenaars dus mee over het lot van het dak mogen beslissen.

Het gaat dus niet op om als individuele mede-eigenaar eventjes eigengereid te gaan beslissen om zonnepanelen te (laten) plaatsen op het dak, zelfs niet als u een appartement onder het dak bewoont. Indien u toch aan eigenrichting doet, loopt u alleszins het risico dat de VME nadien -terecht- de afbraak van de installatie vordert.

Is er dan geen plaatsing van zonnepanelen mogelijk binnen het appartementsgebouw? Uiteraard wel, alleen dient daarvoor toestemming van de VME voor te liggen via besluitvorming met de juiste meerderheid op de Algemene Vergadering en zijn de spelregels verschillend afhankelijk van wie om de plaatsing verzoekt, één of meerdere individuele mede-eigenaars of de VME zelf.

Wat zijn de spelregels indien de VME zelf tot plaatsing wenst over te gaan?

Indien de VME zelf tot plaatsing wenst over te gaan nadat één of meerdere van de mede-eigenaars gesuggereerd hebben om hiertoe als VME over te gaan, zal hierover gestemd moeten worden op de Algemene Vergadering waarbij een 2/3de meerderheid vereist zal zijn om tot plaatsing over te kunnen gaan.

Om zo’n stemming efficiënt te kunnen laten verlopen is het, zoals steeds, aangewezen om tijdig aan de syndicus te vragen om de stemming over de eventuele plaatsing van zonnepanelen als agendapunt te agenderen voor de volgende Algemene Vergadering en om de nodige offertes en berekeningen qua uitsparingen bij te brengen. Een voldoende grote meerderheid van de andere mede-eigenaars zal immers ook gewonnen gevonden moeten worden voor het idee.

Indien de vereiste meerderheid wordt behaald (en de beslissing niet aangevochten en vervolgens vernietigd wordt), zal de VME de installatie financieren en hier vanzelfsprekend ook eigenaar van worden. De stroom die daarmee wordt opgewekt, zal in eerste instantie gebruikt worden voor de gemene delen van het gebouw zodat deze aan iedere mede-eigenaar ten goede komt. Een eventueel overschot kan de VME tegen vergoeding op het net plaatsen om er nog iets aan te verdienen en eventueel zelfs aan individuele mede-eigenaars verkopen die daarmee dan hun privatieve delen mee van goedkopere stroom kunnen voorzien.

We geven voor de volledigheid nog mee dat de beslissing van de VME, of die nu voor of tegen plaatsing van zonnepanelen blijkt te zijn, zoals steeds aangevochten kan worden cfr. artikel 3.92 Nieuw Burgerlijk Wetboek indien men van mening is dat het een bedrieglijke, onregelmatige of onrechtmatige beslissing betreft die de rechtszoekende een persoonlijk nadeel oplevert.

Wat zijn de spelregels indien een mede-eigenaar tot plaatsing wenst over te gaan?

Wanneer een mede-eigenaar zelf tot plaatsing van zonnepanelen wenst over te gaan, kan dit ook maar in dat geval heeft hij/zij een 4/5e meerderheid nodig. Dat deze meerderheid hoger ligt dan bij plaatsing in opdracht van de VME, mag niet verwonderen. In geval deze aanvraag goedgekeurd wordt, heeft deze mede-eigenaar immers een exclusief gebruiksrecht op een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw, nl. het dak.

Indien een mede-eigenaar individueel de toelating krijgt, zal hij/zij uiteraard ook eigenaar van de installatie worden en komt de stroom aan hem/haar toe. De mede-eigenaar kan uiteraard, net zoals de VME, de eventuele overtollige stroom terug op het net plaatsen of aan andere mede-eigenaars verkopen.

Zelfs na de toelating te verlenen tot het plaatsen van zonnepanelen, heeft de  Algemene Vergadering echter wel nog steeds het recht om het gebruik en genot opnieuw in te trekken met eenzelfde 4/5de meerderheid. In dat geval dient er uiteraard wel gemotiveerd te worden welk belang de VME heeft bij het terugkomen op haar beslissing. De VME zou dat in geval mogelijk gehouden kunnen zijn tot het betalen van een schadevergoeding, als de mede-eigenaar kan aantonen dat het intrekken van de beslissing schade met zich meebracht, waarbij de kans reëel is dat dit het geval is.

In geval van weigering van de VME om een individuele mede-eigenaar toelating te verschaffen, kan hij/zij dat uiteraard ook steeds weer trachten aan te vechten indien hij/zij van mening is dat het een bedrieglijke, onregelmatige of onrechtmatige beslissing betreft die hem/haar een persoonlijk nadeel oplevert. Let wel: het feit dat de VME een mede-eigenaar toelating weigert omdat de VME liever een globale oplossing ziet plaatsvinden, is dit een legitieme reden om zich te verzetten tegen een individuele aanvraag.

De VME moet er in dat geval wel op toezien om dan binnen een redelijke tijdspanne naar zo een globale oplossing toe te werken, omdat anders uit het getalm afgeleid zou kunnen worden dat er geen ernstige, werkelijke wil is om een globale oplossing uit te werken en dat men de individuele mede-eigenaar(s) dus ten onrechte de mogelijkheid tot het plaatsen van zonnepanelen heeft ontzegd.

Eventuele alternatieven voor een mede-eigenaar die niet de vereiste 4/5e meerderheid behaalt, bestaat er in om bijvoorbeeld een huurovereenkomst met de VME te sluiten, waarvoor slechts een 2/3de meerderheid nodig is, nu dit minder ingrijpend is dan een exclusief gebruiksrecht.

Bron: Forum Advocaten