Woninghuur: opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik (Seeds of Law)

Auteur: Alain De Jonge (Seeds of Law)

Bij verhuur van een woning ontvangt de verhuurder huurgelden en verliest hij het fysieke genot van het onroerend goed dat hij moet vrijwaren aan de huurder.

Maar door omstandigheden kan het gebeuren dat de verhuurder toch opnieuw het fysieke genot wenst te hernemen van het verhuurde goed.

Wat staat hem dan te doen?

Onder het oude federale huurrecht bestond reeds de mogelijkheid om, onder bepaalde voorwaarden, de huur met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder op te zeggen voor eigen gebruik.

Na de regionalisering van de woninghuurwetgeving werd deze mogelijkheid hernomen in de verschillende regionale wetgevingen betreffende woninghuur, met slechts kleine nuances. We geven u hier onder een overzicht.

1. Opzegging voor eigen gebruik in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In Brussel werd de oude federale regeling hernomen. De verhuurder kan de huurovereenkomst – gesloten voor een periode van negen jaar – ten allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden.

Voorwaarde is wel dat hij het goed persoonlijk wenst te betrekken, of te laten betrekken door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen, zijn bloedverwanten in opgaande lijn, zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in opgaande lijn en aangenomen kinderen, door zijn bloedverwanten in de zijlijn en de bloedverwanten in de zijlijn van zijn echtgenoot tot in de derde graad.

Een uitzondering wordt gemaakt ingeval de begunstigde van de opzegging een bloedverwant in de derde graad is want dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste drie jaren van de huur.

Voorts kan een huurovereenkomst van korte duur (maximum drie jaar) niet worden opgezegd door de verhuurder voor eigen gebruik.

De opzegperiode gaat in vanaf de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd betekend. Daarin moet de identiteit vermeld worden van de persoon die het gehuurde goed zal betrekken en de band van verwantschap met de verhuurder.  De huurder mag het bewijs van verwantschap met de verhuurder opvragen van de verhuurder, die hier moet op antwoorden binnen de twee maanden. Indien de verhuurder nalaat om dit bewijs te leveren, dan kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen, en dit ten laatste twee maanden vóór het einde van de opzeggingstermijn.

Het eigen gebruik (of gebruik door andere begunstigde) is aan bepaalde voorwaarden verbonden. Het eigen gebruik moet starten binnen het jaar na het verstrijken van de opzegging of de teruggave van het gehuurde goed aan de verhuurder. Het goed moet daarna gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.

Het goed zelf “betrekken” wil niet zeggen dat de verhuurder er zijn hoofdverblijfplaats moet bevestigen. Hij kan het goed ook betrekken met een andere bestemming, b.v. voor de uitbating van een handelszaak.

Indien het goed niet binnen de gestelde termijn en voorwaarden wordt betrokken, dan heeft de huurder recht op een vergoeding van achttien maanden huur. Deze vergoeding is een forfaitaire vergoeding die verschuldigd is louter en alleen omdat de voorwaarden van de opzegging niet vervuld zijn. De huurder moet daarvoor geen schade aantonen.

De mogelijkheid van de verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen voor eigen gebruik kan worden uitgesloten in de huurovereenkomst.

2. Opzegging voor eigen gebruik in het Waals Gewest

De regeling van opzegging van de huur voor eigen gebruik in Wallonië is nagenoeg dezelfde als de regeling in Brussel.

Het enige verschil is dat naast de echtgenoot de huur eveneens kan worden opgezegd ten voordele van de wettelijk samenwoner en diens afstammelingen en bloedverwanten.

3. Opzegging voor eigen gebruik in het Vlaamse Gewest

In Vlaanderen is de regeling eveneens grotendeels gebaseerd op de oude federale wet, met nog een andere nuance.

De verhuurder kan de huurovereenkomst van negen jaar te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van zes maanden, als hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken.

Indien hij de huur wenst op te zeggen ten voordele van een andere begunstigde, afstammelingen, bloedverwanten, etc. tot in de derde graad, dan kan de opzeggingstermijn niet verstrijken vóór het einde van de eerste periode van drie jaar van de huur (hetgeen in de oude federale regeling en in het Brussels hoofdstedelijk Gewest enkel gold/geldt voor de bloedverwanten in de derde graad).

Ook in Vlaanderen kan naast de echtgenoot de huur eveneens opgezegd worden ten voordele van de wettelijk samenwonende partner.

De voorwaarden voor de opzegging en de daaropvolgende betrekking van het gehuurde goed en de regeling van schadevergoeding bij niet vervulling van de voorwaarden zijn dezelfde als deze die van toepassing zijn in Brussel.

En ook hier kan de huurovereenkomst van korte duur (maximum drie jaar) niet worden opgezegd door de verhuurder voor eigen gebruik.

4. Uitzondering bij buitengewone omstandigheden

In de drie gewesten kan de verhuurder die niet tijdig of lang genoeg het gehuurde goed betrekt of laat betrekken, ontsnappen aan de verplichting om een schadevergoeding gelijk aan achttien maanden huur te betalen. Hij moet daarvoor buitengewone omstandigheden kunnen aantonen. Dat is  een begrip dat reeds bestond in de oude federale wetgeving en verder werd ingevuld door rechtsleer en rechtspraak.

Buitengewone omstandigheden kan toeval of overmacht zijn, b.v. ten gevolge van natuurkrachten, maar overmacht is niet absoluut vereist.

Buitengewone omstandigheden zijn objectieve omstandigheden die onafhankelijk zijn van de wil van de verhuurder. Het kan een zware ziekte zijn of de dood van de verhuurder of de aangeduide begunstigde, of het toedoen van een derde voor wie de verhuurder niet aansprakelijk is, een beslissing van hogerhand door toedoen van de huurder zelf die het goed verlaat, of het verlies van het goed buiten de fout van de verhuurder.

Zo werd door een rechter aanvaard dat de verhuurder geen vergoeding moest betalen wanneer hij was ingegaan op de vraag van een van zijn andere huurders om van appartement te wisselen. In een recent vonnis veroordeelde de Vrederechter van Vorst een verhuurder tot een schadevergoeding waarbij de verhuurder de huur had opgezegd omdat zijn zoon studies zou aanvatten in Brussel. De zoon in kwestie had echter afgezien van zijn plan om in Brussel te studeren en ging studeren in het buitenland. Een verhuis naar het buitenland voor professionele redenen wordt niet altijd aanvaard als buitengewone omstandigheid. Zo lijkt het dat het moet gaan om een opportuniteit die zich voordoet die men niet kan afslaan, eerder dan een actief zoeken naar een baan in het buitenland.

Bron: Seeds of Law